Tuy nhiên trong thời gian qua, thị trường cũng chứng kiến sự chuyển dịch xu hướng đầu tư từ phân khúc bất động sản trung cấp sang cao cấp, dẫn đến hiện tượng “lệch pha.”

Sôi động căn hộ cao cấp

Từ đầu năm đến nay, bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh chứng kiến nhiều dự án căn hộ cao cấp được khởi công xây dựng và hàng nghìn căn được chào bán.

Mới đây nhất, Tập đoàn Đất Xanh ký kết với các đối tác chiến lược để thực hiện dự án Luxcity (tổng vốn đầu tư hơn 650 tỷ đồng) với giá bán từ 1,5 tỷ đồng/căn. Trong quý 2/2015, Công ty cổ phần Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (Sacomreal) tung ra hàng loạt các dự án cao cấp như Jamona Home Resort, Jamona Riverside, Carillon 3 hay dự án 39 nền đất tại khu phức hợp cao cấp Jamona City với bán từ 1,9 tỷ đồng/nền.

Sau hơn một tháng mở bán 1.290 căn hộ dự án Jamona Apartment, Sacomreal đã bán được hơn 800 căn. Cùng với đó, Tập đoàn Novaland đầu tư hàng loạt dự án căn hộ cao cấp như Galaxy 9, Tropic Garden, Lexington Residence, The Sun Avenue, The Botanica, Lucky Palace, Sunrise CityView...

Công ty Đại Quang Minh đang triển khai rầm rộ dự án Khu đô thị Sala với hàng trăm căn hộ cao cấp, biệt thự, nhà phố thương mại. Chỉ tính riêng căn hộ Sarimi đến nay Đại Quang Minh đã bán được 283/414 căn và nhận đặt chỗ gần 100 nhà phố thương mại, biệt thự.

Mặc dù mới có mặt tại thị trường Thành phố Hồ Chí Minh nhưng Công ty TNR Holdings Việt Nam đã mở bán thành công dự án The GoldView với hơn 500 căn được đặt chỗ.

Theo Hiệp hội bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh, trong thời gian qua thị trường chứng kiến sự phát triển rất mạnh của phân khúc cao cấp, tập trung về phía Đông thành phố (quận 2, quận 9) và phía Tây sông Sài Gòn (quận 1, quận 4). Nhiều thương hiệu lớn trong phân khúc bất động sản cao cấp có thể kể đến như Đại Quang Minh, Novaland, Hưng Thịnh, Him Lam, Vingroup, Phú Mỹ Hưng, SSG, Vạn Thịnh Phát, Khang Điền.

Dự kiến, nguồn cung thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh từ nửa cuối năm 2015 đến năm 2017 sẽ tăng mạnh, đón nhận thêm khoảng 59.200 căn hộ mới; trong đó có nhiều dự án cao cấp.

Lý giải nguyên nhân nhiều nhà đầu tư tập trung vào phân khúc cao cấp, tiến sỹ Sử Ngọc Khương, Giám đốc đầu tư Công ty Savills Việt Nam, cho rằng chính sách thông thoáng đã mở ra cánh cửa cơ hội cho những doanh nghiệp bất động sản, khiến họ chủ động đưa ra thị trường các dự án nhà ở cao cấp với tiện ích hiện đại, vị trí thuận lợi, chất lượng môi trường sống đẳng cấp. Đây là cơ hội lớn mang lại tiềm năng sinh lợi cao cũng như ảnh hưởng tích cực đến việc xây dựng và nâng cao danh tiếng của chủ đầu tư trên thị trường bất động sản.

Thêm vào đó, khả năng chi trả và kế hoạch thanh toán của khách hàng cũng được chủ đầu tư cân nhắc đưa vào chiến lược bán hàng, thông qua việc áp dụng các giải pháp thanh toán linh hoạt và các chương trình liên kết với ngân hàng cùng lãi suất ưu đãi, phù hợp với điều kiện kinh tế người mua nhà.

Thưa thớt nhà ở xã hội

Trong khi các dự án bất động sản phân khúc cao cấp rầm rộ được khởi công, chào bán thì dự án nhà ở bình dân, nhà ở xã hội lại trở nên thưa thớt, “đếm trên đầu ngón tay.”

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh cho rằng đà hồi phục của thị trường bất động sản chưa thật sự vững chắc, phát triển chưa đồng đều, chưa cân đối trên tất cả các phân khúc. Trong khi phân khúc cao cấp phát triển mạnh thì phân khúc nhà ở bình dân, nhà ở xã hội, nhà ở thương mại quy mô vừa và nhỏ quy mô vừa và nhỏ (căn hộ 1-2 phòng ngủ) với giá bán vừa túi tiền (trên dưới 1 tỷ đồng/căn) đáp ứng nhu cầu thật của đông đảo người tiêu dùng là người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp vẫn đang trong tình trạng rất thiếu, cung không đủ cầu.

Cùng với đó, sức mua còn hạn chế, kết quả giải ngân gói 30.000 tỷ đồng còn thấp, chưa đạt như kỳ vọng. Một số doanh nghiệp thực hiện các dự án nhà ở phân khúc bình dân có thể kể đến như Hưng Thịnh, Nam Long, Lê Thành, An Gia, Sacomreal, Hoàng Quân.

Tuy nhiên, ngay cả một số thương hiệu vốn quen thuộc đầu tư nhà ở phân khúc bất động sản bình dân cũng đang có xu hướng chuyển chiến lược kinh doanh sang phân khúc cao cấp.

Đơn cử như mới đây, Nam Long đã hợp tác với đối tác Nhật Bản đầu tư dự án Flora Anh Đào (quận 9, giá bán từ 1,3 tỷ đồng/căn). Sau khi được Quỹ Creed Group (Nhật Bản) đầu tư 200 triệu USD, Công ty An Gia cho biết đến năm 2020 sẽ đưa ra thị trường 10.000 căn hộ cao cấp tại trung tâm Thành phố Hồ Chí Minh.

Báo cáo Ủy ban Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh cho thấy từ đầu năm 2015 đến nay trên địa bàn cũng chỉ mới khởi công một dự án nhà ở xã hội với quy mô 168 căn và đã khánh thành nhà lưu trú công nhân tại khu chế xuất Linh Trung. Còn lại thành phố đang xem xét công nhận chủ đầu tư cho ba dự án nhà ở xã hội cũng như hướng dẫn, hỗ trợ các chủ đầu tư thực hiện tám dự án, xét duyệt cho thuê, thuê mua 328 căn nhà ở xã hội.

Trong cả năm 2015 thành phố phấn đấu hoàn thành năm dự án nhà ở xã hội với quy mô khiêm tốn là 3.754 căn. Ngay cả việc 19 dự án (quy mô 11.359 căn) trên địa bàn thành phố xin điều chỉnh từ nhà ở thương mại sang làm nhà ở xã hội cũng chỉ mới có 1.521 căn được người mua sử dụng sau khi đã chuyển đổi.

Tính đến ngày 15/5, gói tín dụng 30.000 tỷ đồng chỉ mới giải ngân được hơn 1.600 tỷ đồng cho ba doanh nghiệp và 3.680 cá nhân.

Theo nhận định của ông Nguyễn Văn Đực, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh, hiện nay, 1/3 cư dân đô thị thành phố đang gặp khó khăn về nhà ở. Nhiều doanh nghiệp, thậm chí cả doanh nghiệp lớn kinh doanh bất động sản chưa mặn mà với dự án nhà ở xã hội.

Để tăng nguồn cung sản phẩm, ông Nguyễn Văn Đực cho rằng việc làm dự án nhà ở xã hội phải có quy hoạch lâu dài cũng như cần dành các quỹ đất khu vực ngoại ô để phát triển nhà ở xã hội hoặc phát triển thị trường nhà ở cho thuê.

Còn theo tiến sỹ Võ Kim Cương, nguyên Phó kiến trúc sư trưởng Thành phố Hồ Chí Minh, nhà ở xã hội đang là mảng trống trong chính sách nhà ở hiện nay. Điều này đã khiến người dân phải tự xoay sở chỗ ở của mình bằng cách sống co cụm nhiều người trong căn hộ nhỏ, xa trung tâm, thậm chí lấn chiếm để làm nhà ở tại nhiều tuyến kênh ở khu ngoại thành.

Không lo “bong bóng” bất động sản

Chứng kiến sự phát triển "lệch pha" trong xu hướng đầu tư sản phẩm bất động sản cũng như sức mua tăng bất thường, nhiều chuyên gia đã lo ngại nguy cơ “bóng bóng” bất động sản có thể quay lại.

Tuy nhiên, theo phân tích của ông Lê Hoàng Châu, “bong bóng” bất động sản chỉ có thể xuất hiện khi hội đủ các yếu tố như nền kinh tế phát triển quá nóng, sự buông lỏng chính sách tín dụng, sự phát triển lệch pha trên thị trường (thường xảy ra tại phân khúc cao cấp), xuất hiện đầu cơ găm hàng.

Thị trường Thành phố Hồ Chí Minh nói riêng và cả nước nói chung trong hai năm tới sẽ không xảy ra tình trạng “bong bóng” do kinh tế đất nước đang trên đà hồi phục, lạm phát được kiểm soát, chính sách tiền tệ, tín dụng được thực hiện một cách chặt chẽ, linh hoạt, nợ xấu đang được kiểm soát và dần trở về mức hợp lý. Phân khúc bất động sản cao cấp đang phát triển rất mạnh nhưng vẫn còn trong tầm kiểm soát, chưa xuất hiện tình trạng đầu cơ, đẩy giá ảo.

Còn theo Công ty CBRE Việt Nam, thị trường đang phát triển bền vững, người mua ngày càng vững tin hơn, thị trường khó quy lại thời kỳ “bong bóng” như năm 2006-2007. Thị trường cổ phiếu, giá vàng, lãi suất đã tạo điều kiện cho thị trường bất động sản lần đầu tiên trở thành sân chơi hấp dẫn trong bảy năm qua, thu hút nhiều gia đình Việt Nam đến mua căn hộ, đặc biệt là những căn hộ có diện tích nhở và các sản phẩm mới.

Tiến sỹ Sử Ngọc Khương, Giám đốc đầu tư Công ty Savills Việt Nam cho rằng khi giao dịch tăng lên, khả năng đầu cơ xuất hiện là điều khó tránh khỏi. Việc đầu cơ khi được kiểm soát hợp lý sẽ tạo ra tác động tích cực đến thanh khoản thị trường.

Ở thời điểm hiện tại, nguy cơ tái diễn “bong bóng” bất động sản khá thấp do hệ thống chính sách kinh doanh bất động sản đã có nhiều đổi mới chặt chẽ hơn song hành cùng điều kiện kinh tế ổn định, góp phần thúc đẩy nhu cầu thực về nhà ở cho người dân trong nước cũng như Việt Kiều và người nước ngoài sinh sống và làm việc tại Việt Nam.

“Bên cạnh việc phát triển phân khúc cao cấp, thị trường căn hộ phân khúc trung cấp và bình dân cũng cần được khuyến khích đầu tư. Hiện quy mô gia đình ở Việt Nam có xu hướng giảm trong khi làn sóng di cư vào các đô thị lớn đang ở mức cao dẫn đến nhu cầu căn hộ tầm trung và bình dân gia tăng đáng kể.

Các chủ đầu tư cũng cần tìm hiểu nhu cầu cũng như tiềm lực kinh tế của từng nhóm đối tượng khách hàng trước khi lên kế hoạch đầu tư để sản phẩm của mình có thể đáp ứng nhu cầu người mua,” tiến sỹ Sử Ngọc Khương cho biết thêm.