Tại một dự án rộng 2 ha thuộc quận Hà Đông (Hà Nội), chủ đầu tư đền bù đất nông nghiệp cho người dân ở mức 5 triệu đồng/m², tổng chi phí bồi thường khoảng 100 tỷ đồng. Mặc dù doanh nghiệp (DN) có đầy đủ hồ sơ đền bù giải tỏa nhưng Nhà nước chỉ khấu trừ tiền sử dụng đất (SDĐ) cho DN hơn 10 tỷ đồng (tính theo khung giá đất nông nghiệp). Chủ đầu tư của dự án này cho rằng, đây là cách tính lạc hậu, không theo sát giá thực tế.

Người dân tìm hiểu thông tin mua nhà. Ảnh: Anh Đức

Theo ông Nguyễn Văn Đực, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh, hiện nay các DN bất động sản (BĐS) đang phải chịu một nghịch lý là phải bồi thường cho dân theo giá thỏa thuận khá cao, cộng với tiền đầu tư hạ tầng, nhưng tiền SDĐ thì chỉ được khấu trừ theo khung giá đất Nhà nước quy định nên giá trị khấu trừ thấp.

Mặt khác, cách tính tiền SDĐ hiện nay phải tuân theo Nghị định 69, tức là tính tiền SDĐ theo giá thị trường. Theo ông Nguyễn Văn Đực, Nghị định 69 ra đời vào năm 2009 với mục đích thu tiền SDĐ sát giá thị trường để tăng thu cho ngân sách, song thực tế lại gây khó khăn cho DN.

“Công ty Đất Lành tại TP Hồ Chí Minh đầu tư một dự án BĐS rộng 10.000 m2 tại quận 12, chi phí đền bù theo giá thị trường cộng với chi phí đầu tư hạ tầng khoảng 17 triệu đồng/m2. Ngoài ra, cơ quan thuế yêu cầu DN đóng tiền SDĐ lên đến 15 triệu đồng/m2 theo giá thị trường. Như vậy, tính ra, giá thành của dự án đã lên đến 32 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, giá bán ra thị trường của dự án này dự kiến là 20 triệu đồng/m2. Do bị “đội” chi phí đóng tiền SDĐ nên DN có thể bị lỗ đến 12 triệu đồng/m2”, ông Đực dẫn chứng.

Thực tế, không ít DN BĐS cho rằng, tính tiền SDĐ theo giá thị trường rất phức tạp và mất nhiều thời gian. Các DN phải thuê công ty thẩm định giá để tính giá đất. Có khi thuê nhiều đơn bị thẩm định lại cho ra các mức giá khác nhau nên khá rắc rối. Đại diện một công ty BĐS cho biết, trước khi có Nghị định 69 thì tiền SDĐ tại các dự án được thu 100% theo bảng giá đất được UBND tỉnh, TP ban hành trừ đi chi phí bồi thường và hỗ trợ di dời. Cách tính này tuy chưa phải tối ưu nhưng dễ tính, dễ thu và mức thu không cao do bảng giá đất ban hành hằng năm chỉ bằng 30- 40% giá thực tế thị trường.

“Nay thực hiện theo Điều 11 của Nghị định 69 thì các dự án BĐS (thực hiện theo hình thức giao đất có thu tiền SDĐ) muốn nộp tiền SDĐ trước hết phải mời tư vấn định giá đất theo sát giá thị trường, sau đó Sở Tài chính địa phương xem xét, trình UBND tỉnh, thành quyết định. Cách tính mới này khiến tiền SDĐ mà DN phải nộp rất cao và DN phải loay hoay để ấn định vào giá thành sản phẩm”, vị này cho biết.

Để địa phương tính khung giá đất

Theo ông Lê Hoàng Châu, cách tính tiền SDĐ hiện nay còn nhiều bất cập. Khoản tiền DN được khấu trừ vào tiền SDĐ phải nộp rất thấp so với chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng mà DN thực tế đã bỏ ra. Như vậy là, các DN BĐS trong nhiều năm qua gần như đã phải “mua” đất hai lần. Chưa kể thời gian dành cho việc hoàn thành hồ sơ tiền SDĐ khá lâu, lên tới 6 tháng đến 1 năm.

Sự rắc rối trong cách tính tiền SDĐ theo giá thị trường khiến tiến độ xây dựng của không ít dự án bị đình trệ. Ông Nguyễn Xuân Quang, Chủ tịch HĐQT Công ty Nam Long, nhận định, tiền SDĐ như một “ẩn số”. Lẽ ra tiền SDĐ phải được biết ngay từ đầu, nằm trong kế hoạch tính toán đầu tư của DN, nhưng hiện nay khi bắt tay vào đền bù rồi mà DN vẫn chưa tính được tiền SDĐ là bao nhiêu.

Hiện nay, hồ sơ tính tiền SDĐ ùn ứ ở hai bộ phận là Phòng Tài nguyên - Môi trường và Phòng Quản lý đô thị, trong đó có nguyên nhân là do thiếu người. “Đề nghị lập một công ty làm dịch vụ ngoài giờ để rút ngắn thời gian giải quyết hồ sơ, DN chấp nhận đóng thêm tiền. Nếu cứ đà làm cả năm mới xong một bộ hồ sơ thì hết sức khó khăn cho kế hoạch kinh doanh của DN”, một vị đại diện DN đề xuất.

Bên cạnh đó, Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh cũng đã đề xuất áp dụng cách tính tiền SDĐ mà DN phải nộp bằng “giá trị quyền sử dụng đất của dự án đầu tư” nhân với “tỷ lệ điều tiết” (tính theo biến động tăng giảm của giá thị trường). Tùy theo tình hình dự báo cung - cầu trên thị trường BĐS hoặc Nhà nước muốn khuyến khích hay hạn chế sự phát triển của thị trường BĐS mà hằng năm, UBND cấp tỉnh có thể điều chỉnh “tỷ lệ điều tiết” này là 10%, 15% hoặc 20% cho phù hợp.

Theo ông Lê Hoàng Châu, hiện nay pháp luật chỉ cho phép bảng giá đất ổn định 5 năm nhưng bảng giá đất đó không áp dụng tính tiền SDĐ của các DN mà chỉ áp dụng để tính giá đất trong hạn mức của các hộ gia đình và cá nhân. Do vậy, Luật Đất đai mới vẫn quy định Chính phủ ban hành khung giá đất. “Tuy nhiên, Chính phủ ban hành khung giá đất thì sẽ khó phù hợp với giá thị trường và cơ chế định giá đất cụ thể vẫn là một vấn đề phức tạp. Do đó, nên giao việc định khung giá đất để tính giá thị trường cho các địa phương”, ông Châu đề xuất.

Hoàng Dương - Anh Đức (Báo Tin tức)