Từ đầu năm 2015 đến nay, thị trường bất động sản đã phục hồi rõ nét, giá bán cũng như lượng giao dịch thành công tăng khá mạnh, do đó lo ngại về “bong bóng” bất động sản cũng xuất hiện nhiều hơn. Đặc biệt, trong 7 tháng qua, tại Hà Nội và TP HCM, đã có gần 20.000 giao dịch bất động sản thành công. Con số này cao gấp gần 3 lần so với cùng kỳ năm trước, hầu hết các dự án mới mở bán và tiếp tục mở bán đều được đẩy giá cao lên.

Khó tái diễn “bong bóng bất động sản”

Tuy nhiên, các chuyên gia đều cho rằng, thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn phát triển khá bền vững, lượng giao dịch bất động sản đã tăng đáng kể. Phân khúc nhà cao cấp hiện đang sôi động hơn do tác động kép từ nhiều hướng. Luật Nhà ở mới chính thức áp dụng từ 1/7/2015 vừa qua đã kích thích thị trường giao dịch phân khúc này. Hiện tại, người Việt Nam ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam đã có thể sở hữu nhà tại Việt Nam theo Luật.

Các chuyên gia cũng nhận định, phân khúc này có thể sẽ trải qua một giai đoạn điều chỉnh giá trong 2 – 3 năm tới do nguồn cung dồi dào lượng căn hộ cao cấp sắp được tung ra; nhu cầu đang tăng trưởng mạnh mẽ trong giai đoạn hiện nay nhưng có thể sẽ phải hạ nhiệt khi giới đầu cơ và các nhà đầu tư đã mua xong. Dù thế, tình trạng “bong bóng bất động sản” cũng sẽ khó xuất hiện trong thời điểm này do sự phục hồi lần này của thị trường là khá vững chắc và tiềm năng.

Nghiên cứu bất động sản chuyên đề của Công ty CP Chứng khoán Bản Việt (VCSC) cho thấy, đối với phân khúc nhà ở có mức giá trung bình, nhu cầu thực sẽ còn tăng tiếp diễn trong mấy năm tới do sự tăng trưởng cung cầu không tương đương. Ước tính, giá căn hộ mức thấp ở thời điểm hiện tại chỉ phù hợp với khoảng 15 – 20% dân số dựa trên phân phối thu nhập của hộ gia đình. Do vậy, các chủ đầu tư nào có thể tập trung hướng tới phân khúc căn hộ này và duy trì định hướng có thể phát triển trong vòng 5-10 năm tới.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), khó có nguy cơ xảy ra "bong bóng" bất động sản trong năm 2015 và có thể cả năm 2016. Nhận định trên được đưa ra dựa trên cơ sở nền kinh tế nước ta chỉ mới đang trên đà hồi phục, tăng trưởng tín dụng năm 2014 ở mức 12,62%, dự kiến năm 2015 cũng chỉ ở mức khoảng 16%, trong khi mức tăng trưởng tín dụng năm 2007, năm đỉnh điểm của “bong bóng” bất động sản lên đến 37,8%.

Mặt khác, theo ông Châu, Chính phủ đang giữ vững được ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát được lạm phát, đang thực hiện chính sách tiền tệ, tín dụng chặt chẽ và linh hoạt, đang tái cấu trúc hệ thống ngân hàng thương mại. Hiện nay, không có tình trạng buông lỏng tín dụng, nợ xấu được kiểm soát và đang dần trở về mức hợp lý; giao dịch bất động sản hiện vẫn đang diễn ra bình thường; chưa xuất hiện hiện tượng đầu cơ, đẩy giá ảo trên thị trường bất động sản.

Không còn đầu tư theo tin đồn

Theo ông Lê Hoàng Châu, còn có các yếu tố khác góp phần cho thị trường bất động sản phục hồi đó là niềm tin của người tiêu dùng, của các nhà đầu tư, các doanh nghiệp, các ngân hàng được tăng cường đã hỗ trợ tích cực cho thị trường và góp phần thúc đẩy giao dịch tăng mạnh; thị trường bất động sản cũng đã tạo được sức hấp dẫn, thu hút sự quan tâm đầu tư của các nhà đầu tư nước ngoài.

​Về vấn đề cần lưu ý đối với thị trường bất động sản hiện nay, ông Lê Hoàng Châu cho rằng, phân khúc bất động sản cao cấp đang có chiều hướng phát triển rất nhiều, rất mạnh nhưng vẫn còn trong tầm kiểm soát. Mặt khác, việc phá giá đồng Nhân dân tệ của Trung Quốc có thể tác động đến hiệu quả của hoạt động sản xuất kinh doanh trong nước, việc làm của người lao động, đến thu nhập và sức mua của người dân, từ đó có thể sẽ có tác động tiêu cực ở một mức độ nào đó đến thị trường bất động sản trong trung và dài hạn.

Còn theo ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc Đất Xanh miền Bắc cho rằng, giá bán bất động sản trong 7 tháng vừa rồi tăng, nguyên nhân là do phân khúc bất động sản cao cấp thời gian vừa qua đã sụt giảm mạnh. Giá cả có nơi giảm tới 30 - 40% so với giá gốc. Thời gian gần đây, các dự án ở vị trí đẹp được tái khởi động đang dần lấy lại giá cũ, tuy nhiên, vẫn chưa vượt được giá khởi điểm của năm 2010.

Đặc biệt, nguồn cung của thị trường trong 5 tháng cuối năm và 1 - 2 năm tới sẽ khá tốt. Nhiều dự án ở vị trí đẹp sẽ ra hàng. Người mua sẽ có nhiều lựa chọn sản phẩm đa dạng, giá cả phù hợp với nhu cầu và khả năng tài chính của mình, nên trong vài năm tới sẽ khó xảy ra bong bóng bất động sản.

Hơn nữa, theo nhiều chuyên gia, thị trường bất động sản hiện nay không phát triển tự phát như giai đoạn 2007 - 2010, khi ấy mọi người đổ xô đầu tư bất động sản theo tin đồn. Người mua hiện nay đã thông thái hơn, thường quyết định giao dịch dựa trên giá trị thực, tiến độ, chất lượng sản phẩm.