Có thể nói năm 2014, thị trường BĐS có nhiều biến động hơn so với những năm trước. Từ năm 2012-2013, thị trường BĐS gần như bất động, sang năm 2014 thị trường bắt đầu có chuyển biến và đặc biệt cuối năm 2014, thị trường đã rất sôi động. 

Hàng loạt các dự án bung hàng, do nhiều DN BĐS nổi bật như Hưng Thịnh,Novaland hay Đất Xanh, Phúc Khang... đã mua lại những dự án chết, sau đó tiếp tục xây dựng và bán ra với mức giá hợp lý, từ 12-15 triệu đồng/m2, hoặc những dự án tầm 20-25 triệu đồng/m2... khiến cho thị trường trở nên sôi động vào cuối năm 2014.

Tuy nhiên, bên cạnh những chuyển biến đó thì thị trường vẫn còn tồn tại nhiều khó khăn. Như tại TP.HCM, phần đông 700 dự án BĐS vẫn đang ngưng trệ. Đây là vấn đề nhức nhối, một khối u lớn của BĐS. Tôi cho rằng khả năng vỡ khối u này là rất lớn và sẽ có ảnh hưởng đến thị trường cũng như ngân hàng hay nền kinh tế quốc gia, an ninh, trật tự xã hội.

Về chính sách tôi thấy tác động không nhiều đến thị trường BĐS. Chẳng hạn như gói 30.000 tỷ đã chết đứng và hiện nay chỉ giải ngân được rất thấp đã cho thấy sự thất bại này. Vấn đề chia nhỏ căn hộ mà Nhà nước đã cho phép thì địa phương cũng tìm mọi cách để ngăn chặn chuyện này. 

Rồi giá đất chuẩn bị tăng lên gấp đôi cũng ảnh hưởng rất lớn đến DN nào chưa đóng tiền sử dụng còn. Còn DN nào mà không có tiền đóng cũng không được phép khởi công xây dựng, không được bán hàng trong khi nguồn tài chính của DN đang rất khó khăn. Những vấn đề này sẽ càng đẩy DN đến khó khăn hơn nữa.

Về thủ tục hành chính, trong năm 2014 đã ban hành Nghị quyết số 43, tôi đánh giá là rất hay, nhưng rồi cũng giống như Nghị quyết 02 của năm 2013 và gói 30.000 tỷ, lại rơi vào tình trạng thất bại và không có tác động nhiều đến thị trường. 

Bởi vì Nghị quyết 43 quy định tất cả những công trình được duyệt quy hoạch 1/500 thì được phép khởi công, không cần giấy phép xây dựng, tuy nhiên Luật Xây dựng lại quy định những công trình trên 7 tầng thì phải có giấy phép xây dựng. 

Nếu đợi làm xong giấy phép thì quá lâu, phiền phức và gây khó khăn cho DN. Cho nên mục tiêu cắt giảm thủ tục hành chính năm 2014 cũng coi như thất bại. 

Tôi cho rằng thị trường BĐS trong năm 2015 sẽ có một số đặc điểm như sau: 

Thứ nhất, các căn hộ nhỏ sẽ lên ngôi, hàng loạt căn hộ 50-60m2 sẽ ra đời, nhất là Luật nhà ở mới đã không quy định diện tích căn hộ tối thiểu phải là 45m2 như trước nữa, cho nên sẽ xuất hiện các căn hộ 30m2. Mức độ cạnh tranh trong thị trường căn hộ nhỏ sẽ sôi động hơn.

"Trước đây, các ngân hàng đã "hút máu" của các DN, còn hiện nay lãi suất cũng 12-13% mà không kéo được về 8-9% thì DN nào chịu nổi. Cho nên bản thân tôi khá thất vọng đối với các chính sách vừa qua" 

Thứ hai, nhiều DN sẽ phải bán dự án hoặc bán cả DN của mình. Tôi cho đây là một cái chết "mềm mại". Nhiều DN phải chấp nhận cái chết này để trả lãi vay ngân hàng, để thoát ra khỏi thị trường này một cách nhẹ nhàng, thảnh thơi. 

Còn nếu DN vì lý do nào đó như sản phẩm không phù hợp thì phải chấp nhận một cái chết thảm khốc, mà cái chết này sẽ có ảnh hưởng rất lớn đến xã hội. Chẳng những DN mất tài sản mà nhiều người dân đã lỡ mua sản phẩm, các nhà thầu thi công cũng không thu hồi được nợ. Chính bản thân DN này sẽ có nhiều khả năng dính líu đến pháp lý.

Thứ ba, sẽ không có nhiều dự án mới trong năm 2015. Bởi hiện nay các dự án cũ đã chết rất nhiều, và những người muốn đầu tư sẽ chỉ đi tìm những dự án cũ để mua lại, sau đó tiếp tục xây dựng và bán hàng để thu lại tiền một cách nhanh chóng, chứ không ai khai thác thêm dự án mới rồi đợi vài năm sau mới xây xong để bán. Cho nên tôi cho rằng năm 2015 sẽ diễn ra tình trạng đầu tư trên xác các dự án chết, giống như kinh doanh kiểu "mì ăn liền".

Thứ tư, đã và sẽ xuất hiện các siêu đại gia BĐS, làm những dự án lớn. Ví dụ như ở TP. HCM hiện nay đã xuất hiện Vincom đầu tư một dự án rất lớn ở Tân Cảng, hay Đại Quang Minh, Hà Đô.. Đó là những siêu đại gia có nguồn vốn rất lớn và siêu thế lực, họ có khả năng làm thủ tục rất nhanh. Và sau đó họ sẽ tung ra thị trường những sản phẩm có mức giá tốt, vị trí tốt và thu được nhiều lợi nhuận. 

Nhưng đồng thời, những dự án nào ở gần họ, có vị trí tương đồng với họ sẽ có nguy cơ chết vì không cạnh tranh được. Hiện nay đã có nhiều dự án hấp hối và sự xuất hiện của các siêu đại gia này sẽ đẩy nhiều DN chết một cách nhanh chóng hơn. 

 

Theo tôi, mấu chốt là ở giá BĐS. Mức giá phải phù hợp thì mới có người mua. Mà muốn giá BĐS giảm thì cần phải có sự đóng góp rất lớn từ phía chính quyền, chứ không thể nói chính quyền vô can trong việc điều hành, quản lý thị trường BĐS. Bộ Xây dựng có nguyên một Cục quản lý nhà, cho nên khi nóng sốt hay nguội lạnh, đổ vỡ hay tù tội thì đều thuộc trách nhiệm của chính quyền quản lý. 

Những năm vừa qua, sự tác động từ phía chính quyền là không đáng kể, đặc biệt là trong việc định hướng sản phẩm cho DN. Các loại luật lệ cũng ngày càng siết chặt hơn, làm kéo dài thời gian đầu tư, khiến cho DN tốn thêm nhiều chi phí hơn và đẩy giá thành lên cao hơn. Tôi cho rằng thủ tục càng nhiều thì giá thành càng cao và chất lượng càng thấp, DN càng phải ăn bớt. Thủ tục càng nhanh thì DN sẽ càng tiết kiệm được chi phí trả lãi cho ngân hàng 

Nhà nước đừng nghĩ quản lý chặt giống như một bàn tay sắt thì chất lượng sẽ tốt hơn mà hãy thả lỏng ra để tạo điều kiện cho DN có sức mà phát triển.

Tiếp nữa là giá tiền sử dụng đất sẽ tăng cao trong năm tới cũng sẽ làm cho giá thành sản phẩm tăng lên. Tôi mong các cơ quan quản lý hãy tác động đến ngân hàng để hạ lãi suất xuống nữa. Trước đây, các ngân hàng đã "hút máu" của các DN, còn hiện nay lãi suất cũng 12-13% mà không kéo được về 8-9% thì DN nào chịu nổi. Cho nên bản thân tôi khá thất vọng đối với các chính sách vừa qua. 

Tôi mong rằng trong năm 2015, Nhà nước, các cơ quan quản lý sẽ xem xét lại những vấn đề để khắc phục những khó khăn, thúc đẩy thị trường BĐS phục hồi mạnh hơn nữa.