Ngày trước, có thể thấy số lượng dự án nhà ở xã hội tại các địa phương chỉ đếm được trên đầu ngón tay, những sản phẩm ra đời có chất lượng không cao, người mua khó chuyển nhượng, tất cả khiến cho trong một thời gian dài nhà ở xã hội cũng “khó” y như cách người ta nghĩ về cuộc sống của những người sở hữu nó. Nhưng hiện nay:

Tâm thế mới, được ưu ái hơn…

Khi Chính phủ có những chính sách ưu đãi đặc biệt cho nhà ở xã hội – miễn thuế đất, giảm thuế thu nhập doanh nghiệp, hỗ trợ người mua, thuê mua vay vốn giá rẻ… thì loại hình bất động sản này được đề cập như một “điểm sáng” có thể vực dậy thị trường.

Doanh nghiệp thì xin chuyển đổi dự án từ căn hộ thương mại sang nhà ở xã hội, địa phương và các ban ngành chức năng tỏ rõ sự ưu ái, người mua bắt đầu đón nhận nhà ở xã hội với một tâm thế khác, chủ động hơn…

Nhiều doanh nghiệp cho biết đã cân nhắc đến việc chuyển đổi dự án từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội. Nhà ở xã hội đang nhận được sự ủng hộ từ chính sách và quan trọng hơn – từ phía người mua. Người ta cho rằng nhà ở xã hội hấp dẫn bởi giá rẻ, và người mua còn được vay với lãi suất ưu đãi từ gói hỗ trợ 30 ngàn tỉ đồng.

Các doanh nghiệp chỉ băn khoăn việc khó được hoàn trả tiền sử dụng đất khi chuyển đổi dự án sang nhà ở xã hội, do các địa phương đã lên kế hoạch sử dụng phần ngân sách đó.

Tạo áp lực nguồn cung cho tương lai…

Lãnh đạo Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh đã cảnh báo rằng tồn kho sản phẩm nhà ở thương mại đã nguy hiểm, tồn kho nhà ở xã hội còn nguy hiểm hơn. Bởi sản phẩm nhà ở xã hội không thể thay thế được nhà ở thương mại, đó là hai phân khúc hoàn toàn khác nhau.

Dù giá nhà rẻ nhưng chưa hẳn nhà ở xã hội đã hấp dẫn hơn nhà ở thương mại. Nhà ở xã hội có giá rẻ là nhờ vị trí đất ở xa trung tâm, chi phí xây dựng thấp, vật liệu xây dựng rẻ và chất lượng cũng tương ứng, còn nhà ở thương mại giá cao có chất lượng cao hơn, cơ sở hạ tầng tốt hơn.

Mỗi một phân khúc có đối tượng khách hàng riêng. Chưa kể tình trạng chuyển đổi nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội theo kiểu giảm diện tích căn hộ để tăng số lượng căn hộ còn đồng nghĩa với số người ở trong một dự án tăng lên, gây áp lực lớn cho kết cấu hạ tầng kỹ thuật.

Và những mối bận tâm khác

Khi số lượng nhà ở xã hội ngày càng tăng, tất cả các dự án nhà ở xã hội đã khởi công và được cấp phép tung ra sản phẩm, thì trong tương lai không xa, khả năng thị trường không hấp thụ hết là có thể.

Với 30 dự án làm nhà ở xã hội đã và đang triển khai, cộng thêm 26 dự án xin chuyển đổi từ nhà thương mại sang nhà xã hội và điều chỉnh cơ cấu căn hộ (tương ứng khoảng 11 ngàn căn nhà ở xã hội), trong vài ba năm tới lượng nhà ở xã hội hoàn thành là rất lớn. Mà trên địa bàn thành phố này còn có 370 dự án khu đô thị, dự án phát triển nhà ở vẫn còn hiệu lực.

Theo dự báo, khi các sản phẩm nhà ở xã hội đồng loạt gia nhập thị trường cũng là lúc tất cả các phân khúc địa ốc có thể hồi phục. Nguồn cung căn hộ dồi dào khiến giá của các phân khúc sẽ giảm, trong đó có nhà ở xã hội.

Điều đáng lo nhất là tại một số dự án nhà ở xã hội đã đưa vào sử dụng, tình trạng tồn kho đã xảy ra ngay từ bây giờ! Nhưng nếu vậy, tại sao các ngân hàng tham gia chương trình cho vay gói hỗ trợ lãi suất lại cho biết họ khó giải ngân vì nguồn cung quá ít nên không nhiều người dân có thể vay mua?

Có dự án nhà ở xã hội nằm biệt lập với khu dân cư, bốn bề là ruộng lúa, không trường học, không chợ, không đèn đường… Ồ ạt khởi công xây dựng, chạy theo số lượng nhưng liệu nó có phù hợp với nhu cầu của người dân?

 Đây là một vấn đề cần các nhà quy hoạch cân nhắc kỹ lưỡng. Không phải cứ khảo sát cho thấy có một trăm ngàn hộ gia đình có nhu cầu mua nhà ở xã hội, liền cho xây dựng chừng đó sẽ đảm bảo tiêu thụ hết. Nếu những căn hộ ấy không thỏa được nhu cầu, mong muốn của người dân, người ta sẽ không mua dù cho giá có rẻ và được hỗ trợ vay vốn ưu đãi.