Thiếu hấp dẫn

Thời kỳ bất động sản đóng băng (giai đoạn 2012 - 2014), cả nước có 62 dự án xin chuyển sang nhà ở xã hội với quy mô 41.770 căn hộ, riêng TP. HCM là 25 dự án với trên 15.000 căn hộ. Thế nhưng, rất nhiều dự án trong số đó không thể triển khai do nhiều lý do.

Trước hết là việc phát triển phân khúc này phụ thuộc rất lớn vào chính sách, nhất là chính sách tín dụng hỗ trợ. Trong khi đó, các chính sách hỗ trợ thường không dài hạn và hay thay đổi.

Ngoài ra, định mức lợi nhuận thấp khi phát triển các dự án nhà ở xã hội và điều kiện khắt khe với người mua cũng khiến nhiều doanh nghiệp không mặn mà với việc phát triển các dự án nhà ở xã hội.

Do đó, hiện trên địa bàn TP. HCM nói riêng và cả nước nói chung, số doanh nghiệp phát triển dự án nhà ở xã hội chỉ đếm trên đầu ngón tay.

Chẳng hạn, Công ty Đức Khải cũng triển khai dự án nhà ở xã hội tại TP. HCM, nhưng thực hiện theo dạng “đổi nhà lấy đất”, nghĩa là xây dựng dự án nhà thương mại và trả lại một số căn hộ nhất định tại dự án cho Thành phố làm nhà tái định cư.

Trao đổi với Đầu tư Bất động sản về lý do không mặn mà với việc phát triển dự án nhà ở xã hội, nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cho biết, không có nguồn vốn ưu đãi, nhà ở xã hội không cạnh tranh nổi nhà ở thương mại. Còn những ưu đãi về chính sách, cơ chế đối với nhà ở xã hội không thể hấp dẫn doanh nghiệp. Ngoài ra, việc xét đối tượng được mua và 5 năm mới được bán lại căn hộ đã làm giảm yếu tố cạnh tranh của nhà ở xã hội.

Trước đó, CTCP Tổ chức Nhà Quốc gia (N.H.O) đã lên kế hoạch xây dựng khoảng 20.000 căn hộ nhà ở giá rẻ, trong đó có khoảng 10% là căn nhà ở xã hội. Tuy nhiên, nguồn vốn vay ưu đãi từ nước ngoài của công ty này đã không còn, nên việc thực hiện các dự án khá chật vật. Giấc mơ về những căn hộ giá rẻ tại TP. HCM cũng vì thế dần trôi đi.

Nhận định về thị trường nhà ở xã hội tại TP. HCM, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM cho biết, thực tế, tại TP. HCM chỉ có Công ty Địa ốc Hoàng Quân là doanh nghiệp kinh doanh nhà ở xã hội với quy mô lớn, cùng một số công ty công ích của các quận, huyện phát triển dự án nhà tái định cư, còn lại các doanh nghiệp khác chỉ làm kèm với nhà ở thương mại. Tỷ lệ nhà ở xã hội so với nhà ở thương mại mà doanh nghiệp đó xây dựng là không đáng kể.

“Vấn đề lớn nhất hiện nay là nguồn vốn tín dụng ưu đãi cho các doanh nghiệp làm nhà ở xã hội chưa được các Bộ, ngành thống nhất. Để chờ nguồn vốn này thì các doanh nghiệp thực sự khó khăn, còn đi vay thương mại để làm nhà ở xã hội thì chi phí sẽ đội lên. Người mua nhà ở xã hội nếu không được vay ưu đãi thì rất khó có khả năng mua nhà”, ông Châu đánh giá.

Việc các doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội phụ thuộc vào chính sách tín dụng hỗ trợ thể hiện rất rõ với trường hợp Công ty Địa ốc Hoàng Quân. Cụ thể,  tại buổi gặp gỡ nhà đầu tư diễn ra cuối tháng 7 vừa qua, lãnh đạo Công ty Địa ốc Hoàng Quân thừa nhận, kết quả kinh doanh quý 2 của Công ty bị ảnh hưởng đáng kể bởi việc gói 30.000 tỷ đồng ngừng giải ngân. Ngoài ra, việc tạm ngừng giải ngân gói hỗ trợ này cũng buộc Công ty phải giãn tiến độ các dự án khoảng 3 tháng.

Chờ chính sách

Sau thời gian chờ đợi, cuối cùng gói 30.000 tỷ đồng cũng chính thức được giải ngân từ ngày 1/8 cho đến hết năm, thắp lại cơ hội có nhà cho nhiều người thu nhập thấp (những người đã ký hợp đồng trước ngày 31/3/2016 và đã được ngân hàng báo cáo Ngân hàng Nhà nước tại báo cáo định kỳ số liệu đến ngày 10/5/2016). Tuy nhiên, gói hỗ trợ chỉ gia hạn giải ngân cho nhóm đối với nhóm khách hàng cá nhân, mà không gia hạn với nhóm khách hàng doanh nghiệp.

Gói tín dụng lãi suất 4,8%/năm thay thế gói 30.000 tỷ đồng từ Ngân hàng Chính sách xã hội cũng chưa thấy hình hài, khiến nhiều doanh nghiệp phát triển dự án nhà ở xã hội khó khăn. Bên cạnh chính sách, doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội và người thu nhập thấp cũng phản ánh nhiều khó khăn khác.

Cụ thể, theo văn bản hướng dẫn của Ngân hàng Chính sách xã hội, người vay vốn phải gửi tiết kiệm tối thiểu 12 tháng kể từ ngày ký hợp đồng và mức gửi hàng tháng tối thiểu bằng mức trả nợ hàng tháng của người vay vốn… Về quy định nay, chị Nguyễn Thị Gái, công nhân tại Khu công nghiệp Tân Thuận cho biết: “Lương tháng và tiền tăng ca được khoảng 7 triệu đồng/tháng, tiền ăn, tiền thuê nhà mất 4 triệu đồng/tháng. Có thể góp đủ tiền trong 12 tháng, nhưng lại không đủ tiền để trả hàng tháng. Thế nên, để mua được nhà ở rất khó”.

Trong khi đó, tại cuộc gặp mặt của Bộ trưởng Bộ Xây dựng với lãnh đạo các doanh nghiệp bất động sản cuối tuần trước đó, ông Trương Anh Tuấn, Chủ tịch HĐQT Công ty Địa ốc Hoàng Quân cho biết, dự án nhà ở xã hội, luật yêu cầu chủ đầu tư phải công bố giá trước khi triển khai dự án. Tuy nhiên, trong quá trình triển khai xây dựng có nhiều trường hợp bất khả kháng xảy ra như giá thép tăng. Do đó, ông Tuấn kiến nghị Bộ Xây dựng có biện pháp để nguồn cung, giá nguyên vật liệu cho dự án nhà ở xã hội ổn định.

Ngoài ra, theo ông Tuấn, dự án nhà ở xã hội được dành 20% cho phần thương mại. Hiện nay, luật yêu cầu nhà bán ra phải có bảo lãnh, nhưng ngân hàng không bảo lãnh cho 20% này, mà chỉ bảo lãnh cho cả dự án, khiến việc bán hàng khó khăn.

Trong khi đó, bà Hương Trần Kiều Dung, Tổng giám đốc Tập đoàn FLC cho biết, gói 30.000 tỷ cũng chỉ đến cuối năm là hết, nên tiếp tục đưa ra những chính sách kích cầu tiếp theo cho thị trường.

Về các kiến nghị này, ông Đỗ Đức Duy, Thứ trưởng Bộ Xây dựng cho biết, gói hỗ trợ cho thị trường bất động sản đã có, quy chế có, nhưng vấn đề lớn nhất hiện nay là gói mới, nhưng hiện nay Ngân hàng Nhà nước và Bộ Xây dựng vẫn đang phải cân đối nguồn vốn.

Về việc xây dựng nhà ở xã hội trong các dự án nhà ở thương mại, ông Duy cho biết: “Chúng tôi sẽ phối hợp với các Sở Tài nguyên và Môi trường, các bộ ngành để thống nhất diện tích 20% phát triển nhà ở xã hội trong các dự án”.

Như vậy, các khó khăn trong việc phát triển dự án nhà ở xã hội vẫn phải chờ cơ quan quản lý. Nếu điều này không sớm được giải quyết, nhiều khả năng, cửa cho phân khúc nhà ở xã hội sẽ ngày càng hẹp dần.