Cuộc trò chuyện của PV Báo Hànộimới với ông Nguyễn Văn Đực, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoReA) về thị trường BĐS ở TP Hồ Chí Minh, hiện trạng cùng những vấn đề đang phải đối mặt; các giải pháp có thể hỗ trợ để thị trường BĐS phát triển tốt hơn trong tương lai.
 

Ông Nguyễn Văn Đực.

Lo ngại... “bình mới rượu cũ”

- Ông đánh giá như thế nào về thị trường BĐS của TP Hồ Chí Minh hiện nay?

- Hiện tại, nếu nhìn ở bề nổi thì thị trường BĐS sôi động hơn hẳn năm 2012 - 2013. Nhiều dự án (DA) đã bắt đầu tái khởi động, bán ra những sản phẩm phù hợp, nhỏ và rẻ với diện tích phần nhiều là dưới 70m2, giá bán dưới 15 triệu đồng/m2. Rõ ràng là thị trường sau một thời gian “ngấm đòn” đã đưa ra được sản phẩm phù hợp với nhu cầu. Mặt tích cực của việc mua bán các dự án BĐS thời gian gần đây giúp nhiều dự án tưởng như đã “chết” được “sống” lại. Tuy nhiên, những dự án được mua đi bán lại và tung sản phẩm ra thị trường mà chúng ta nhìn thấy cũng chỉ là bề nổi, còn có làn sóng ngầm trong mua bán dự án. Người ta có thể mua một dự án hay cả công ty, tiếp tục âm thầm thi công và chưa tung sản phẩm ra thị trường. Việc mua bán này cũng có cái lợi là giúp các chủ đầu tư cũ “thoát” ra được BĐS, tuy nhiên nó lại tiềm ẩn một nguy cơ khác, đó là khả năng biến “nợ xấu cũ” thành “nợ tốt mới”. Như vậy chúng ta không giải quyết trọn vẹn được nợ xấu của BĐS, mà chỉ là đổi tên nợ xấu mà thôi.

- Điều ông lo lắng chỉ xảy ra khi hai bên bán - mua có thỏa thuận vì một lợi ích nào đó. Còn đây là những trường hợp mà những chủ đầu tư có năng lực, xét thấy thị trường tốt thì họ đầu tư?

- Nếu người mua thực sự là một người mua để kinh doanh thì đúng là không có gì để lo lắng. Còn đây là câu chuyện khác. Ví dụ như các DN mua dự án là “sân sau” của ngân hàng? Ngân hàng không muốn mang tiếng có nợ xấu nên tìm cách bán lại số nợ này cho người khác như một hình thức “rửa nợ”. Người khác mua lại, trở thành một nợ mới nhưng bản chất vẫn là nợ cũ. Chuyện “rửa nợ”, theo tôi là có!

- Đánh giá của ông về thị trường BĐS khá u ám, khác với những đánh giá của cơ quan chức năng và một số DN hiện nay. Nhưng chuyện một số dự án “chết” nay khởi động lại có phải là tín hiệu tốt?

- Nếu thật sự như vậy là tốt. Điều tôi lo lắng là hình thức “rửa nợ”, rất nguy hiểm. Như trên đã nói thì hình thức này chỉ chuyển từ nợ xấu cũ sang nợ tốt mới chứ khối nợ vẫn còn nguyên. Ví dụ một dự án có giá trị 500 tỷ đồng, “trùm chăn” nằm đó và là nợ xấu, bây giờ bán cho người khác và trở thành nợ mới, nhưng bản chất là khối nợ này vẫn còn đó. Trên sổ sách ngân hàng không còn 500 tỷ đồng nợ xấu nhưng lại có khoản nợ 500 tỷ đồng mới. Giống như một người bị bệnh ung thư không chữa được, chỉ thay một cái áo mới, nhìn bên ngoài thì không giống người bệnh nhưng thật ra vẫn là người bệnh. Đó là vòng luẩn quẩn của BĐS, và rất nguy hiểm.

- Như vậy thì thị trường BĐS, theo ông vẫn chưa “tan băng” như một số đánh giá gần đây?

- TP Hồ Chí Minh có cả nghìn dự án, nhưng những dự án đang xây dựng nhanh, bán tốt trên thị trường số lượng chỉ khoảng 30-40 dự án. Như vậy, phần bề nổi mà chúng ta thấy chỉ khoảng 5% số dự án, mà dự án này khoảng một hai trăm tỷ đồng, và 95% số dự án còn lại vẫn “đắp chiếu”, tổng giá trị có khi lên tới hàng nghìn tỷ đồng. Số này có nguy cơ “vỡ trận” rất lớn vì phần nhiều là vốn vay, với khoảng 60%-70% mức đầu tư. Cứ lấy số tiền vay nhân với lãi suất 12%-15% mỗi năm thì giá trị tồn kho sẽ tăng, giống như tảng băng chúng ta đốt lửa lên thì chỉ thấy tan băng phía trên, còn phần dưới vẫn đang kết băng. Đây là điều tôi lo lắng về thị trường BĐS của TP Hồ Chí Minh. Thật sự là chưa ai thống kê hiện BĐS đang “tan băng” hay “kết băng”.

- Nhưng giao dịch BĐS 4 tháng đầu năm nay có tăng, và thống kê chính thức của Bộ Xây dựng thì tồn kho đang giảm, thưa ông?

- Giao dịch có sôi động nhưng chỉ ở phân khúc nhà diện tích nhỏ hơn 70m2 và đơn giá dưới 15 triệu/m2. Còn rất nhiều dự án diện tích lớn, đơn giá cao hay ở vị trí không được tốt vẫn nằm yên. Còn nói về thống kê với tồn kho BĐS lúc giảm 35%, lúc giảm 26% là chưa có những căn cứ thuyết phục.

- Vậy còn con số nợ xấu, theo ông thông tin từ Ngân hàng Nhà nước có thật sự tin cậy?

- Có rất nhiều thông tin về con số nợ xấu thật sự, người nói 100.000 tỷ đồng, người nói 200.000 tỷ đồng, có người nói đến nửa triệu tỷ đồng. Bây giờ nói nợ xấu ngân hàng là bao nhiêu thật sự không ai có thể biết. Điểm yếu của chúng ta là chưa dám nhìn thẳng vào sự thật để giải quyết vấn đề. Ví dụ hàng tồn kho của BĐS, thống kê cho thấy chỉ có mười mấy nghìn tỷ đồng. Tôi cho rằng những con số đó rất là khôi hài, bởi chỉ cần xem báo cáo tài chính của vài “đại gia” BĐS thôi, ví dụ như 10 DN lớn của BĐS trên sàn niêm yết TP Hồ Chí Minh thôi thì hàng tồn kho đã là 50.000-60.000 tỷ đồng rồi. Vì vậy nên con số nợ xấu BĐS được công bố chưa chắc đã chính xác bởi có ngân hàng còn che giấu nợ xấu của mình.

Trách nhiệm lớn nhất thuộc về Nhà nước

- Nghị quyết 02 về tháo gỡ khó khăn thị trường BĐS cho phép chuyển đổi cơ cấu, diện tích căn hộ để giải phóng hàng tồn kho, thế nhưng ở TP Hồ Chí Minh đang thực hiện rất chậm chạp. Theo ông có những vướng mắc nào khi thực hiện vấn đề này?

- Chuyển đổi căn hộ từ diện tích lớn về diện tích nhỏ là biện pháp giảm tồn kho tốt nhất trong thời điểm hiện nay nhưng thực hiện việc này không đơn giản. Lý do là chẻ nhỏ căn hộ như vậy sẽ gia tăng dân số. Theo tôi suy nghĩ đó không đúng vì cư dân TP Hồ Chí Minh hiện là 10 triệu người, nếu có xây dựng căn hộ nhỏ hay không thì dân cư cũng vẫn là như thế chứ không phải vì không có căn hộ nhỏ thì người dân bỏ thành phố về quê sống.

- Nhưng với một khu vực cụ thể thì việc lo ngại áp lực về hạ tầng cũng là hợp lý?

- Nếu thành phố muốn vậy thì phải quy hoạch khu nào dự án được chuyển đổi diện tích căn hộ, khu nào không được để DN thực hiện. Đằng này không công bố mà xét từng dự án với nhiều thủ tục rườm rà. Tôi vẫn cho rằng cơ quan chức năng không ủng hộ việc chia nhỏ căn hộ nên tìm các biện pháp kỹ thuật để kéo dài thời gian.

- Trên thực tế, việc chuyển đổi dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội cũng diễn ra khá chậm chạp, thưa ông?

- Vấn đề này khác việc chuyển đổi căn hộ từ diện tích lớn sang diện tích nhỏ. TP Hồ Chí Minh có thận trọng trong chuyển đổi nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội. Thực tế có nhiều người lợi dụng chính sách này để giải thoát các dự án đã “chết”, xem chính sách nhà ở xã hội là cái phao cứu dự án chứ không tạo sản phẩm cho xã hội. Vì vậy thành phố phải xét duyệt chặt chẽ để bảo đảm có được sản phẩm cho xã hội. Hiện trong 6 dự án được cho phép chuyển đổi mới chỉ có 1 dự án khởi công.

- Nhưng nhiều người thu nhập thấp cũng không mặn mà với nhà ở xã hội, theo ông là vì sao?

- Nhà ở xã hội hiện giá bán 11-12 triệu đồng/m2 trong khi nhiều dự án thương mại giá khoảng 13-14 triệu đồng/m2. Điều kiện mua, bán nhà ở xã hội lại rất khó nên không cạnh tranh nổi với nhà ở thương mại.

- Tại sao nhà ở thương mại có giá 13-14 triệu đồng/m2 mà nhà ở xã hội lại không có giá rẻ hơn trong khi nguồn vốn được hỗ trợ?

- Những dự án nhà ở thương mại giá thấp thường là những dự án được mua lại. Tuy nhiên trên thực tế nhà ở thương mại có giá như trên rất ít, chỉ là vài căn ở vị trí không tốt trong mỗi tòa nhà.

- Giá BĐS thời gian qua giảm, nhưng nhiều người có thu nhập trung bình hoặc thấp vẫn chưa mua được nhà. Theo ông, giá BĐS hiện đã hợp lý chưa?

- Giá BĐS tùy thuộc nhiều yếu tố: Tiền đất, lãi vay ngân hàng và chi phí xây dựng. DN thì chỉ chủ động được về chi phí xây dựng. Các DN đều hiểu cuộc cạnh tranh ở thị trường BĐS hiện tại là cuộc cạnh tranh về giá nên nhiều DN đã phải tính toán kỹ và tiết kiệm nên phần xây dựng là khó giảm. Phần còn lại là ở phía Nhà nước: Giá đất còn quá cao và thủ tục quá rườm rà khiến chi phí của dự án đội lên cao. Bên cạnh đó là lãi suất ngân hàng cũng còn cao.

- Theo ông, lãng phí nào lớn nhất trong quá trình đầu tư một dự án BĐS?

- Lãng phí về thủ tục. Một dự án phải thực hiện hàng loạt thủ tục kéo dài 4-5 năm mới khởi công. Trong thời gian đó, chi phí quản lý, điều hành, lãi suất… cộng dồn ra lãng phí rất lớn. Nhà nước yêu cầu giảm giá thành, giá bán nhưng lại đặt ra “một rừng” thủ tục khiến DN tốn kém công sức, tài chính. Như vậy có thể thấy, trách nhiệm của Nhà nước là rất lớn trong việc giảm giá thành BĐS.

- Theo ông, nếu hai yếu tố giá đất và thủ tục hành chính không thay đổi thì giá BĐS sẽ không thể giảm tiếp?

- Đối với những dự án có giá 12-13 triệu/m2 là khó giảm thêm vì những yếu tố đã kể trên. Nếu muốn giá thấp hơn nữa thì yếu tố nhà nước là cực kỳ quan trọng. Một dự án khởi công trong vòng 6 tháng chi phí khác hoàn toàn với dự án 5 năm mới khởi công được.

- Ông khuyên các nhà đầu tư BĐS sử dụng vật liệu tiết kiệm, liệu ông có lo ngại quan niệm “tiền nào của đó” của người mua?

- Chuyện tiền nào của đó là đúng, nhưng trách nhiệm của một DN là chi phí đầu tư tiết kiệm nhưng cho ra sản phẩm tốt chứ không phải đầu tư tiết kiệm thì sản phẩm không chất lượng. Vấn đề nằm ở chỗ DN tổ chức đầu tư như thế nào. Kinh nghiệm cho thấy, trong quá trình quản lý thi công, nếu chủ đầu tư biết đứng ra tổ chức thì sẽ giảm được chi phí so với việc giao hết cho một nhà thầu thi công.

Điều doanh nghiệp cần là tháo gỡ thủ tục

- Ông có thể đánh giá về những hỗ trợ của Chính phủ cho thị trường BĐS trong thời gian qua?

- Chính phủ có nhiều ý tưởng tốt để “cứu” thị trường BĐS nhưng khi triển khai có nhiều vấn đề. Ví dụ gói tín dụng 30.000 tỷ đồng là phương án hỗ trợ tốt cho thị trường nhưng khi vừa triển khai là đã thấy nhiều bất cập và đến thời điểm này hầu như không ai muốn nhắc đến nữa. Ngoài việc đặt ra những điều kiện quá khó thì những điều chỉnh của gói 30.000 tỷ đồng là quá chậm.

- Theo ông, DN cần Nhà nước hỗ trợ những gì để thoát khỏi khó khăn của thị trường?

- Nhà nước cần đơn giản hóa thủ tục hành chính, còn DN sẽ tự thân vận động theo thị trường. DN chỉ cần tháo rào, chứ bắt họ “mang gông” thì hỗ trợ cũng không có tác dụng nhiều. Quan điểm của tôi là tháo gỡ về thủ tục tốt hơn hỗ trợ.

- Còn lãi suất ngân hàng, ông đánh giá là đã phù hợp chưa?

- Hiện lãi suất vẫn còn trên dưới 12%/năm. Những tuyên bố của ngân hàng về giảm lãi suất còn 8% - 9%/năm thời gian gần đây theo tôi chỉ là một cách kinh doanh. Có thể có mức lãi suất đó nhưng ngân hàng chỉ áp dụng trong thời gian ngắn hạn 3 tháng, 6 tháng hay 1 năm rồi lại thả nổi theo thị trường.

- Cảm ơn ông về cuộc trò chuyện!

Đặng Loan (Hà Nội Mới)