Sự việc bắt đầu vào khoảng cuối tháng 8/2012. Hàng loạt tờ báo đưa tin về việc “Đất Xanh chi gần 300 tỷ đồng mua lại căn hộ dự án Thiên Lộc”.

Ngày 22/8/2012, Báo Dân Việt cho biết: “Theo tin từ Công ty Cổ phần dịch vụ và xây dựng địa ốc đất xanh (.DXG), vừa qua Tập đoàn Đất Xanh đã làm lễ “Ký kết hợp đồng hợp tác toàn diện và hợp đồng mua lại toàn bộ phần căn hộ dự án Thiên Lộc" với Công ty TNHH và Đầu tư Thiên Lộc…Với giá trị hợp đồng gần 300 tỷ, Đất Xanh đã chính thức mua lại, phân phối và trở thành chủ đầu tư 2 Block chính của dự án Thiên Lộc ( A1, A2). Block còn lại (B), Công ty Thiên Lộc dùng để làm căn hộ cho thuê.”

Thông tin chủ đầu tư Sunview 3 trên Website Đất Xanh

Cùng ngày, VnEconomy cũng đưa ra những thông tin tương tự: “Đất Xanh đã chính thức mua lại và trở thành chủ đầu tư 2 Block chính của dự án Thiên Lộc (A1, A2), với giá trị hợp đồng gần 300 tỷ đồng. “

Ngày 23/8/2012, Báo Diễn Đàn Doanh Nghiệp trong bài “Đất Xanh mua lại toàn bộ phần căn hộ dự án Thiên Lộc” cũng cho biết: “Với giá trị hợp đồng gần 300 tỷ, Đất Xanh chính thức trở thành đơn vị phân phối và là chủ đầu tư 2 Block chính của dự án Thiên Lộc (A1, A2).”

Trước đó, ngày 17/8/2012, trên Báo Du Lịch, trong bài “Căn hộ giá rẻ, “hướng ra” đầy tiềm năng” có dẫn lời ông Lương Trí Thìn – TGĐ Tập đoàn Đất Xanh nói về vấn đề chất lượng kém ở các dự án giá rẻ: “Với dự án Sunview 3 Apartment và tất cả những dự án nhà giá rẻ khác do Đất Xanh làm chủ đầu tư thì chắc chắn, trường hợp đó sẽ không xảy ra…”

…Ngoài hàng loạt thông tin được công bố trên báo chí, việc dự án có tên Sunview 3 góp phần củng cố niềm tin rằng chủ đầu tư dự án chính là Đất Xanh vì trước đó Sunview 1&2 đã gắn với thương hiệu Đất Xanh.

Công ty Thiên Lộc như thế nào thì ít người biết. Nhưng, sau khi đã “gắn mác” Đất Xanh , với giá bán khá phù hợp, “chủ đầu tư đồng thời là môi giới” này đã bán căn hộ rất tốt ở thời điểm đó. Đến nửa cuối tháng 11/2012, trong bài “Nhiều chủ địa ốc xoay xở tìm lối thoát”, CafeLand dẫn nguồn Báo Đầu Tư có đoạn: “Theo ông Lương Trí Thìn, Chủ tịch HĐQT Đất Xanh, toàn bộ 300 căn hộ của Dự án Sunview 3 đã được khách hàng mua hết.” ?!

Thông tin mới thay đổi trên website tập đoàn Đất Xanh

Nhiều “động tác” từ đặt tên dự án, đến công bố thông tin trên website của Đất Xanh, trên báo chí…đã nâng cao hiệu quả bán hàng dự án Sunview 3. Sẽ không có gì đáng nói nếu dự án này không “đứng hình” gần một năm nay.

Khách hàng mua căn Sunview 3 không còn giữ nổi bình tĩnh vì tiền đã đóng cho Đất Xanh mà dự án thì nằm im bất động. Trên nhiều diễn đàn (webtretho.com, otosaigon.com…) các vấn đề liên quan đến dự án Sunview 3 và Đất Xanh đã được đưa ra mổ xẻ. Trên diễn đàn Otosaigon.com, chuyên mục bất động sản, chủ đề “Dự án Sunview 3” có đến hơn 17.000 lượt xem và hơn 300 bình luận. Nhiều khách hàng cho rằng đã bị lừa, khi Đất Xanh quảng cáo là chủ đầu tư nhưng khi có chuyện lại nói chỉ là môi giới.

Về mặt pháp lý, Công ty TNHH Thương mại và Đầu tư Thiên Lộc là chủ đầu tư. Nếu Đất Xanh mua lại một phần dự án thì cũng chỉ là nhà đầu tư thứ cấp. Tuy nhiên, thông thường, ở Việt Nam, rất ít khách hàng mua bất động sản ở các dự án xem kỹ điều khoản hợp đồng và pháp lý dự án. Với thói quen này, khách hàng rất dễ bị “mắc bẫy” của chủ đầu tư và môi giới. Trường hợp này, niềm tin của khách hàng vào đơn vị môi giới chính là yếu tố quyết định giao dịch mua – bán có xảy ra hay không.

Một vụ việc tương tự cũng đã xảy ra liên quan đến Đất Xanh tại dự án An Phước Hưng ở xã Thành Tâm, H.Chơn Thành, tỉnh Bình Phước. Thông tin từ Báo Thanh Niên trong bài: “Bao giờ giao đất nền cho khách hàng?”cho biết, dự án do Công ty CP đầu tư và phát triển HHP làm chủ đầu tư, Công ty CP đầu tư và phát triển Đất Xanh Tây Bắc môi giới và thu tiền của khách hàng. Khách hàng khiếu nại đóng tiền đã 2 năm chưa nhận được nền thì chủ đầu tư và đơn vị môi giới đẩy trách nhiệm cho nhau. Đất Xanh Tây Bắc đưa lý do: “Do đến thời điểm này, Công ty HHP vẫn chưa tiến hành xây dựng cơ sở hạ tầng như cam kết nên chúng tôi không thể chuyển tiền tiếp”. Trong khi đó “Công ty HHP đang làm thủ tục để chấm dứt hợp đồng mua bán, chuyển nhượng môi giới với Công ty Đất Xanh Tây Bắc do công ty này không thanh toán đúng thời hạn đã cam kết, nên làm chậm tiến độ xây dựng cơ sở hạ tầng của dự án...” là nội dung chủ đầu tư gửi khách hàng. Vụ việc này một lần nữa cảnh báo khách hàng về vấn đề tìm hiểu các yếu tố pháp lý liên quan, nghiên cứu kỹ hợp đồng trước khi đặt bút ký.

Quay lại với Sunview 3, hàng loạt địa chỉ website của Đất Xanh vẫn để thông tin Đất Xanh là chủ đầu tư dự án này. Trên các trang http://www.canhosunview.com (Chuyên trang Căn hộ Sunview - Công ty cổ phần Đất Xanh Đông Á), http://datxanhhoancau.com.vn (Công ty CP ĐT&PT Đất Xanh Hoàn Cầu) vẫn để thông tin DAT XANH GROUP là chủ đầu tư Sunview 3. Trang thông tin mới khai trương ngày 18/9/2013, 123muanha.vn của Đất Xanh không đưa Sunview 3 lên trang chủ, nhưng tìm kiếm thông tin trên trang này thì vẫn là “Chủ đầu tư: Đất Xanh Group và C.T Group”. Mới đây nhất, website Tập Đoàn Đất Xanh http://datxanh.com.vn đã chuyển dự án Sunview 3 từ mục hợp tác đầu tư sang dự án phân phối và marketing.

Không rõ thông tin này là nhầm lẫn có hệ thống hay do hữu ý. Nhưng có một điều chắc chắn là thông tin Đất Xanh đã mua lại dự án của Thiên Lộc với hợp đồng 300 tỷ tác động không nhỏ đến giá trị cổ phiếu và tính thanh khoản của DXG trên thị trường chứng khoán.

Liên quan đến dòng sản phẩm Sunview, PV VietNamNet đã liên hệ với Đất Xanh để làm rõ thông tin. “1/ Đất Xanh chỉ là đơn vị môi giới hay vừa môi giới vừa hợp tác đầu tư Dự án Sunview 3 ở Quận Gò Vấp?

2/ Khách hàng cho biết Đất Xanh thông báo 15/9/2013 dự án này sẽ thi công trở lại nhưng thực tế dự án vẫn không có dấu hiệu thi công như cam kết. Nguyên nhân do đâu?

3/ Dự án căn hộ Sunview 1 & 2 - Đất Xanh làm chủ đầu tư - đã bán và bàn giao căn hộ từ năm 2010, đến nay chưa có Sổ Hồng. Nhiều khách hàng dự án này lo ngại chủ đầu tư nợ tiền sử dụng đất, thế chấp Sổ Đỏ dự án cho ngân hàng làm ảnh hưởng đến việc ra Sổ Hồng. Đất Xanh có thể làm rõ vấn đề này cho khách hàng?”, đai diện truyền thông Đất Xanh chỉ cho biết đang chuyển vấn đề này cho người có trách nhiệm trả lời.

Trong một diễn biến khác, ngày 20/9/2013 Đất Xanh đã tổ chức công bố dự án Sunview Town đến khách hàng. Thông tin dự án này tràn ngập trên các trang mua bán nhà đất. Tuy nhiên, khi được hỏi về hợp đồng, hồ sơ pháp lý dự án thì môi giới cho biết sẽ được giới thiệu trong lễ mở bán. Kinh nghiệm tại nhiều sự kiện công bố bán căn hộ, đất nền đã cho thấy, nhiều khách hàng bị cuốn hút bởi “bầu không khí” lúc đó mà quên đi việc tìm hiểu kỹ pháp lý, các điều khoản hợp đồng. Rất nhiều sự kiện bán hàng thành công với cảnh chen lấn mua bán. Và, cũng không loại trừ trong những người “tạo không khí” đó có cả người nhà và nhân viên môi giới. Khi đã xuống tiền đặt cọc, giữ chỗ thì ít ai còn xem lại hợp đồng nói gì đến pháp lý dự án. Đương nhiên, chủ đầu tư được lợi vì họ nắm rõ thông tin và luôn luôn “tự vệ” bằng những điều khoản hợp đồng chặt chẽ.

Ở đây, cũng cần lưu ý thêm, Đất Xanh tuyên bố là chủ đầu tư dự án này. Nhưng thực tế, nhiều giấy tờ pháp lý lại đang mang tên Savico. Không loại trừ khả năng trên hợp đồng, khách hàng ký với Savico và Đất Xanh đứng ra thu tiền như trường hợp Sunview 3. Ở góc độ pháp lý, theo một chuyên gia hàng đầu về bất động sản (không muốn nêu tên) thì Thành phố giao đất cho ai thì công ty đó mới chính là chủ đầu tư dự án. Trường hợp có ủy quyền từ chủ đầu tư cho đơn vị khác giao dịch với khách hàng thì phải xem nội dung ủy quyền như thế nào.

Để thu xếp nguồn vốn cho dự án này, Đất Xanh đã thông qua phương án tăng vốn điều lệ tại đại hội đồng cổ đông bất thường ngày 14/9/2013. Theo đó, Đất Xanh dự kiến phát hành thêm hơn 22 triệu cổ phần, mệnh giá mỗi cổ phần 10.000 đồng, để nâng vốn điều lệ lên 750 tỷ đồng. Cụ thể: Đất Xanh sẽ chào bán cho cổ đông hiện hữu số lượng dự kiến hơn 10 triệu cổ phần; hơn 11 triệu cổ phần còn lại phát hành cho đối tác chiến lược để thu về số tiền sau đợt phát hành thêm hơn 222 tỷ đồng. Ngoài ra, công ty này cũng dự kiến vay ngân hàng 310 tỷ, tiền của công ty khoảng 85 tỷ, và huy động từ khách hàng hơn 615 tỷ đồng. Tổng số tiền dự kiến đầu tư cho dự án Sunview Town là 1.233 tỷ đồng.

Kế hoạch tài chính cho dự án Sunview Town có nhiều yếu tố rủi ro. Việc phát hành thêm cổ phần với mệnh giá 10.000 đồng/cổ phần trong khi giá trị cổ phiếu DXG trên thị trường chỉ giao động quanh mức 8.000 đồng/cổ phiếu liệu có khả thi? Việc tìm đối tác chiến lược đối với Đất Xanh cũng không dễ dàng khi mà kinh tế vĩ mô và thị trường bất động sản chưa có tín hiệu hồi phục rõ rệt. Hơn nữa, việc Đất Xanh đưa kế hoạch vay ngân hàng và thu từ khách hàng dự án này gần ngàn tỷ trong tổng số 1.233 tỷ đồng dự kiến đầu tư hoàn toàn không dễ dàng. Khách hàng mua căn hộ ngày càng thận trọng với những chủ đầu tư dùng đòn bẩy tài chính quá lớn mà uy tín lại đang có vấn đề.

Sunview Town có giúp Đất Xanh thay đổi hình ảnh trong bối cảnh thị trường hiện nay không? Miễn phí quản lý nhà 10 năm khi chung cư chưa xây, chẳng khác nào “hứa giảm giá 30 triệu trong tương lai” khi chi phí quản lý mỗi năm một căn hộ bình thường chỉ khoảng 3 triệu. Đó có phải là “giải pháp tâm lý” hiệu quả trong bán hàng?

Trong giai đoạn thị trường vẫn đang còn nhiều khó khăn, chủ đầu tư, môi giới sẽ tìm đủ mọi chiêu thức để bán hàng thay vì “ngồi chờ chết”. Do vậy khách hàng phải biết cách tự bảo vệ mình. Trước hết là tìm hiểu những sản phẩm do đơn vị đó đầu tư, phân phối trước đó có được thị trường đánh giá cao hay không. Việc này không khó nếu khách hàng tìm hiểu trên google hoặc qua các diễn đàn chia sẻ thông tin. Sau đó, khách hàng phải tìm hiểu kỹ giấy tờ pháp lý dự án, các điều khoản trong hợp đồng có sòng phẳng hay bất lợi?

Nhiều văn phòng luật sư cho biết, các vụ việc liên quan đến tranh chấp bất động sản gần đây có xu hướng tăng lên. Nguyên nhân chủ yếu do khách hàng chưa tìm hiểu kỹ các yếu tố liên quan trước khi đặt bút ký. Đây cũng là hồi chuông cảnh tỉnh cho những ai thiếu kinh nghiệm trong các giao dịch bất động sản.

Quốc Tuấn (VLand)