Lo ngại việc tăng nhà ở xã hội trở thành hình thức “hợp thức hóa” những dự án đã được thực hiện, một hình thức trục lợi chính sách

Theo dự thảo đã được Bộ Xây dựng công bố thì trường hợp nhà ở xã hội là nhà chung cư thì được thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín. Diện tích mỗi căn hộ tối thiểu là 25m2, tối đa không quá 90m2. Điểm đáng lưu ý Nghị định quy định tỉ lệ số căn hộ trong dự án có diện tích từ 25m2 đến dưới 30m2 và từ trên 70m2 đến dưới 90m2 không quá 20% tổng số căn hộ. Đối với trường hợp nhà ở xã hội là nhà ở liền kề thấp tầng thì tiêu chuẩn diện tích đất xây dựng của mỗi căn nhà không vượt quá 90m2. Tỉ lệ số căn nhà trong dự án có diện tích đất xây dựng từ 70m2 đến dưới 90m2 không quá 10% tổng số căn nhà.

Ngoài ra, nhà ở xã hội cũng bị ràng buộc việc chuyển nhượng lại và cho thuê. Theo đó, người mua hoặc thuê nhà ở xã hội chỉ được phép bán lại, thế chấp hoặc cho thuê sau thời hạn tối thiểu 5 năm kể từ khi trả hết tiền theo hợp đồng đã ký kết và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Trước đề xuất này có không ít ý kiến trái chiều. Những người phản đối cho rằng việc tăng nhà ở xã hội là một hình thức “hợp thức hóa” những dự án đã được thực hiện, một hình thức trục lợi chính sách. Nhiều doanh nghiệp bất động sản sẽ được hưởng lợi khi chuyển đổi các căn hộ có diện tích lớn đang bị tồn kho sang nhà ở xã hội. Điều này đồng nghĩa với các dự án này sẽ nhận được nhiều ưu đãi, dễ dàng vay vốn và tiêu thụ hàng tồn kho.

Bên cạnh đó giới chuyên gia còn lo ngại với những căn nhà khoảng 90m2 thì giá trị nhỏ nhất cũng đã hơn 1 tỷ đồng. Như vậy, chỉ có những người có thu nhập cao thì mới có thể có số tiền này để mua. Điều này cũng mất đi ý nghĩa là theo quy định hiện hành nhà ở xã hội thường chỉ dành cho những gia đình có thu nhập thấp, một số đối tượng chính sách.

Một lo ngại khác quanh việc nâng diện tích nhà ở xã hội làm giảm số người được hưởng lợi từ gói 30.000 tỷ. Hiện tại, những dự án nhà ở xã hội đang được vay tiền để đầu tư, người mua nhà ở xã hội cũng được vay gói này. Do vậy, khi diện tích nhà tăng lên đồng nghĩa với số người được vay gói hỗ trợ với lãi suất rất thấp này cũng sẽ giảm xuống.

Tuy nhiên, ý kiến ngược lại ủng hộ quy định này thì cho rằng việc tăng diện tích nhà ở xã hội là hợp lý. Theo lý giải của Bộ Xây dựng lý do để đưa ra đề xuất này là để đáp ứng nhu cầu ở của những hộ gia đình đông người, nhiều thế hệ. Thực tế hiện này không ít gia đình có 7-8 người ở trong những căn hộ 60-70m2 là quá tải. Điều này cũng phù hợp với mục tiêu tăng diện tích nhà trung bình của mỗi người dân lên gần 29m2 trong năm 2020.

Vẫn rất thiếu nguồn cung nhà ở xã hội

Về phía doanh nghiệp ủng hộ đề xuất này vì cho rằng hiện nay, có rất nhiều dự án đang được chuyển đổi hoặc phát triển mới theo hình thức nhà ở xã hội. Do vậy, với việc quy định diện tích được căn hộ tăng lên 90m2 sẽ tạo điều kiện thuận lợi hơn cho doanh nghiệp trong việc lựa chọn diện tích, thiết kế căn nhà khi xây dựng để tận dụng tối đa công năng của tòa nhà.

Một số chuyên gia cũng cho rằng khả năng trục lợi từ việc tăng diện tích nhà ở xã hội không cao. Quy định khống chế tỷ lệ tối đa số căn hộ trong dự án có diện tích cao khiến cho nhiều dự án muốn đã xây dựng muốn chuyển đổi cũng không dễ dàng. Hơn nữa, khi phát triển nhà ở xã hội dù được ưu đãi khá nhiều nhưng cũng bị khá nhiều điều kiện ràng buộc và lợi nhuận thường thấp. Thực tế lợi nhuận từ phát triển nhà ở xã hội thường thấp hơn nhiều so với nhà ở thương mại nên không quá hấp dẫn đối với doanh nghiệp. Do vậy, không nên quá lo ngại việc mở rộng diện tích cho nhà ở xã hội.

Như vậy, tóm lại vẫn còn nhiều ý kiến trái chiều xung quanh đề xuất này. Tuy nhiên, nhìn chung trong xu hướng phát triển mạnh của thị trường bất động sản việc nới lỏng một số quy định là cần thiết để phù hợp với xu thế chung của thị trường. Để hạn chế mặt tiêu cực của nó thì nhà nước chỉ cần công khai, minh bạch trong các chính sách.

Hoàng Nam (CafeLand)