* Có người cho rằng tuy mang tên “quyền sử dụng”, nhưng người dân có hầu hết các quyền năng của một “chủ sở hữu” đối với đất của mình, đặc biệt là đối với đất ở. Vì vậy, việc người dân có “quyền sử dụng đất” hay “quyền sở hữu đất” không phải là vấn đề chính yếu. Ý kiến của ông về chuyện này như thế nào?

- PGS.TS. Võ Trí Hảo: Việc đồng nhất “quyền sở hữu” và “quyền sử dụng” trong trường hợp này không chỉ sai lầm về lý luận, mà dẫn đến người dân, toàn xã hội gánh chịu hai bất lợi sau:

Thứ nhất, nếu ghi nhận người dân có “quyền sở hữu” thì bất cứ chủ thể nào cần đất của người dân thì phải qua chuyển nhượng hoặc thủ tục truất hữu. Thủ tục truất hữu khó hơn thủ tục “thu hồi quyền sử dụng đất” rất nhiều. Thông qua thủ tục “thu hồi quyền sử dụng đất”, Nhà nước, nhà đầu tư lấy đất rất dễ, không nhất thiết ngang giá với thị trường; và nhà đầu tư thì chỉ thích thấp hơn giá thị trường để kiếm siêu lợi nhuận. Sự giàu lên bất thường của các công ty bất động sản Việt Nam rõ ràng không phải từ khả năng sáng tạo công nghệ xây dựng, vật liệu mới, quản lý mới, mà xuất phát từ cái sự “dễ bất thường”, “rẻ bất thường” trong việc lấy đất của dân, đổi đất công trong các dự án BT (xây dựng - chuyển giao). Điều đó sẽ gây ra sự phản kháng từ nông dân, bất bình trong xã hội.

Thứ hai, việc chính quyền địa phương các cấp không có “quyền sở hữu” đất công, mà chỉ có quyền “quản lý”, dẫn tới, khi một nhà đầu tư muốn lấy đất công ở địa phương, nếu bị ngăn cản, thì họ sẽ điều chỉnh quy mô dự án to lên, và đẩy thẩm quyền quyết định dự án lên cấp trên. Lấy đất xong, bóc lấy phần nạc, họ lại điều chỉnh quy mô dự án về như ban đầu, trả lại phần xương cho địa phương. Nếu mỗi cấp chính quyền địa phương là một pháp nhân công quyền, có quyền sở hữu tài sản đối với công sản, bao gồm công viên, quảng trường, bến cảng... thì nhà đầu tư, thậm chí chính quyền trung ương, muốn lấy đất công của địa phương cũng phải theo nguyên tắc thỏa thuận, “ngang giá”, cho dù cách bù đắp giá trị có thể khác với đất tư.

Nếu so sánh tiến trình phát triển, quy hoạch các đô thị ở Việt Nam với Singapore sẽ thấy rõ sự can thiệp của các nhà đầu tư vào quy hoạch đất đai nói chung, và quy hoạch đô thị nói riêng. Không phải người Việt không đủ thông minh để lập quy hoạch, hay không đủ tiền thuê các nhà lập quy hoạch hàng đầu thế giới, mà vấn đề là người Việt không có công cụ pháp lý hữu hiệu để hiện thực hóa quy hoạch lý tưởng trước sự xâu xé của các bàn tay tham lam của lợi ích nhóm.

Trong khi đó, việc ghi nhận quyền sở hữu đất đai cho chủ thể “toàn dân” tựa như... con rồng lại không có ý nghĩa thực tế. Bởi trong các giao dịch dân sự, thủ tục tố tụng, khiếu nại, khởi kiện, “toàn dân” không có tư cách nộp đơn, đứng tên.

Chủ thể “toàn dân” có thể thực hiện quyền định đoạt đất đai với tư cách là lãnh thổ quốc gia, chứ chưa ở đâu và chưa bao giờ chủ thể “toàn dân” lại thực hiện thành công quyền định đoạt đất đai với tư cách là một tài sản tham gia giao dịch dân sự.

* Còn với sự phát triển của nền kinh tế, nhất là với sự phát triển của thị trường bất động sản thì theo ông, việc chỉ ghi nhận quyền sử dụng đất cho người dân, cho doanh nghiệp như vậy sẽ gây ra tác động như thế nào?

- Khước từ ghi nhận quyền sở hữu đất đai một mặt tạo điều kiện cho doanh nghiệp bất động sản, mượn bàn tay Nhà nước để lấy được đất đai giá rẻ; nhưng cũng chính sự khước từ này đến lượt nó lại trói buộc, hạn chế khả năng sáng tạo ra các loại hình bất động sản mới của họ; mà mô hình Condotel(1), Officetel đang gặp lúng túng về cơ sở pháp lý là minh họa dễ thấy nhất. Muốn sáng tạo nhưng gặp khó, thì họ quay về “di dân, nhổ lúa, trồng chung cư” như thời kỳ tích lũy tư bản nguyên thủy.

* Theo sự phân loại để quản lý đất đai hiện nay, ông thấy quyền sử dụng đất đối với loại đất nào có nhiều điều đáng bàn nhất?

- Quyền sử dụng đất ở, đất đô thị dù sao cũng đã tiến tới gần quyền sở hữu, tạo sự ổn định lâu dài, an toàn pháp lý cho người nắm giữ nó. Nhưng hiện nay người sử dụng đất lâm nghiệp, nông nghiệp, đặc biệt là đất trồng lúa bị hạn chế rất nhiều quyền.

Theo đúng quy định của Luật Đất Đai 1993, thì thời hạn sử dụng đất trồng lúa là 20 năm, vào năm 2013, Nhà nước phải thu hồi đất trồng lúa của những người đã đi lấy chồng, làm ăn nơi khác... Thế nhưng Nhà nước đã không thực hiện điều đó, bởi nó quá phức tạp, ẩn chứa nhiều rủi ro như thể là quả bom nổ chậm. Khó gỡ nên nhiệm kỳ trước chuyển giao cho nhiệm kỳ sau, thế hệ sau... Càng để lâu thì vấn đề truy nguyên quyền sử dụng đất nông nghiệp của các hộ gia đình sau 40, 50 năm sau càng phức tạp, làm ảnh hưởng đến sự ổn định của xã hội.

Cũng phải nói thêm rằng, trong thời đại văn minh nông nghiệp thì khẩu hiệu “người cày có ruộng” là vô cùng quan trọng, nó giúp tạo ra công bằng, ổn định xã hội. Khẩu hiệu này đã hoàn thành sứ mệnh. Sang thế kỷ 21, thời đại văn minh công nghiệp, hậu công nghiệp, nông dân xứ Thanh, Nghệ bỏ hoang ruộng, di cư vào các khu công nghiệp, khu chế xuất. Điều họ cần là chế độ phúc lợi xã hội, sự công bằng... Những mái ấm như nhà ở xã hội ở Bình Dương mới là điều thiết thực trong thời đại này. Nếu tiếp tục bị ám ảnh bởi tư duy “người cày có ruộng”, có nghĩa là sẽ không có “công nhân nông nghiệp”, không có “ông chủ nông nghiệp”; hạt gạo Việt cứ thế mà chịu tủi trước gạo Thái Lan, Campuchia; thân phận nông dân cứ thế mà trôi theo.