Tiếp nhận thông tin từ một số chuyên gia trong Ban soạn thảo về những vấn đề tập trung sự chú ý của bạn đọc, Báo Xây dựng xin trân trọng giới thiệu cùng bạn đọc.

Bạn đọc kiến nghị: làm thế nào để chế định ký quỹ theo quy định tại khoản (3.b) Điều 58 Luật Đất đai khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư được quy định hợp lý, không trở thành gánh nặng của chủ đầu tư và người mua nhà?

Về nội dung này, theo các chuyên gia Bộ Xây dựng: Luật Đất đai năm 2013 (điểm b khoản 3 Điều 58) đã quy định: Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư phải ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư. Do vậy, để bảo đảm thống nhất với Luật Đất đai 2013, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) tại khoản 1 Điều 15 về yêu cầu đối với chủ đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh đã quy định: Chủ đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh phải thực hiện ký quỹ theo quy định của pháp luật về đất đai khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản.

Mặt khác, nhiều ý kiến đại biểu Quốc hội cho rằng: việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất phải tuân thủ pháp luật về đất đai, việc đầu tư xây dựng phải tuân thủ pháp luật về đầu tư, về xây dựng, …Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) không nên điều chỉnh các nội dung này để tránh mâu thuẫn, chồng chéo, cũng như ý kiến của bạn đọc cho rằng để bảo đảm tính thống nhất của hệ thống pháp luật thì cần bổ sung chế định ký quỹ này vào dự thảo Luật Đầu tư (sửa đổi) là phù hợp. Cơ quan chủ trì soạn thảo cũng đã nhất trí với các ý kiến này và đang phối hợp với Ủy ban Kinh tế Quốc hội chỉnh sửa theo hướng bỏ nội dung về ký quỹ trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Ban đọc kiến nghị: làm thế nào để việc chuyển nhượng dự án theo Điều 51, Điều 52 dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) thông thoáng, tôn trọng quyền tự chủ và tự do kinh doanh của doanh nghiệp?

Về nội dung này, Báo Xây dựng được biết cơ quan chủ trì soạn thảo và Ủy ban Kinh tế Quốc hội đã tiếp thu chỉnh sửa một số nội dung theo hướng như sau:

Sửa đổi khoản 1 Điều 51 cũ “Chủ đầu tư dự án bất động sản nếu không có khả năng tiếp tục thực hiện dự án thì được phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án” thành “Chủ đầu tư dự án bất động sản được phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án”.

Bổ sung vào khoản 1 Điều 52 cũ nội dung “hoặc quy hoạch tổng mặt bằng được phê duyệt”.

Bỏ quy định: “Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải ký quỹ” tại khoản 3 Điều 52 cũ.

Bạn đọc kiến nghị chế định bảo lãnh trong bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo Điều 17 dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản là không phù hợp, cần xem xét đưa ra khỏi dự thảo Luật?

Về kiến nghị này, Báo Xây dựng được biết, cơ quan chủ trì soạn thảo và Ủy ban Kinh tế Quốc hội cho rằng việc quy định bảo lãnh trong bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai tại Điều 17 và chỉ thực hiện đối với trường hợp bán nhà ở hình thành trong tương lai quy định tại Điều 22 là hết sức cần thiết, với những lý do sau:

Tại Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở có quy định hình thức bán nhà hình thành trong tương lai, vừa tạo điều điều kiện cho người mua nhà có sự lựa chọn mua nhà trước khi hình thành, có thời gian để huy động tài chính, đồng thời tạo điều kiện cho chủ đầu tư huy động vốn từ người mua nhà, bớt phụ thuộc vào vay vốn từ ngân hàng. Hình thức bán nhà hình thành trong tương lai đã phát huy hiệu quả, phù hợp với tình hình thực tế của nước ta, đây cũng là hình thức được nhiều nước trên thế giới áp dụng, không chỉ trong lĩnh vực xây dựng nhà ở mà còn trong các lĩnh vực khác như đặt hàng mua sắm thiết bị công nghệ ...

Tuy nhiên, sau một thời gian thực hiện đã nảy sinh một số vấn đề cần phải có quy định của pháp luật điều chỉnh để bảo vệ quyền lợi của người mua nhà. Trong khi nhiều chủ đầu tư khi bán nhà hình thành trong tương lai đã thực hiện đúng nghĩa vụ đã cam kết với người mua về chất lượng sản phẩm nhà ở, tiến độ bàn giao đã cam kết, nhưng vẫn còn có chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết, chất lượng nhà ở khi bàn giao không đúng với thiết kế, chậm tiến độ giao nhà, thậm chí dùng tiền của dân trả trước để chi vào mục đích khác, có chủ đầu tư phá sản, bỏ trốn không thể tiếp tục hoàn thành để giao nhà cho người mua.

Việc không thực hiện đúng cam kết của chủ đầu tư khiến người mua nhà hình thành trong tương lai bị thiệt hại về kinh tế không chỉ xảy ra ở Việt Nam, mà còn xảy ra ở các nước khác. Vì vậy nhiều nước có quy định nếu chủ đầu tư kinh doanh nhà ở muốn bán nhà hình thành trong tương lai thì phải có bên thứ 3 bảo lãnh trách nhiệm của chủ đầu tư đối với người mua nhà. Trong trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà theo thỏa thuận trong hợp đồng thì bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước, tiền lãi, tiền phạt, tiền bồi thường thiệt hại cho khách hàng nhằm bảo vệ quyền lợi của bên mua, bên yếu thế là người dân khi đã bỏ tiền ra cho chủ đầu tư mà chưa được nhận nhà ở (điển hình là ở Hàn Quốc, Nhật Bản, Pháp ...).

Tuy nhiên theo nhiều ý kiến góp ý, cơ quan chủ trì soạn thảo và Ủy ban Kinh tế Quốc hội đã tiếp thu, bỏ nội dung quy định về trách nhiệm của tổ chức bảo lãnh phải “thuê doanh nghiệp có chức năng về xây dựng tiếp tục đầu tư xây dựng để bàn giao nhà, công trình xây dựng cho bên mua, bên thuê, bên thuê mua”.

Đối với kiến của bạn đọc, nghị bỏ điểm b khoản 1 Điều 52 về điều kiện “Dự án đã xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt”. Về nội dung này, Điều 194 Luật Đất đai 2013 đã quy định: Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở dưới hình thức phân lô chỉ được thực hiện sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng, cũng như việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt. Về vấn đề này, Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành (Điều 7) cũng đã có quy định: Trường hợp chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất thuộc dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp thì phải có các công trình hạ tầng tương ứng với nội dung và tiến độ của dự án đã được phê duyệt. Hơn nữa việc quy định chủ đầu tư dự án chỉ được chuyển nhượng toàn bộ hoặc 1 phần dự án khi đã xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt như dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản là cần thiết để bảo đảm dự án đang được triển khai theo đúng tiến độ, do vậy cơ quan chủ trì soạn thảo và Ủy ban Kinh tế Quốc hội đề nghị cho giữ nguyên nội dung này của dự thảo Luật.

Về đề nghị của bạn đọc bỏ khoản 2 Điều 52 về “Chủ đầu tư chuyển nhượng đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”?

Về nội dung này, thì Điều 188 và Điều 194 của Luật Đất đai 2013 đã có quy định rõ là phải có Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất mới được phép chuyển nhượng, do vậy để đảm bảo sự thống nhất của hệ thống pháp luật, cơ quan chủ trì soạn thảo và Ủy ban Kinh tế Quốc hội đề nghị cho giữ điều kiện của bên chuyển nhượng là phải có Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất.

Hà Hiền (Tổng hợp)