Điểm nóng: Căn hộ cao cấp

Nếu như cuối năm ngoái, câu chuyện về dư cung, ế thừa căn hộ cao cấp vẫn là vấn đề nóng bỏng của toàn thị trường trong công cuộc giải cứu hàng tồn kho của BĐS thì nay, các dự án cao cấp đã rục rịch có những bước chuyển biến tích cực.

Thị trường địa ốc cuối năm 2014 có tới hàng chục nghìn căn hộ được tung ra thị trường. Đáng chú ý là dự án Vinhomes Central Park tại Tân Cảng, quận Bình Thạnh với quy mô lên tới 10.000 căn; Novaland mở bán hàng nghìn căn từ 9 dự án quy mô lớn; Phú Mỹ Hưng cung cấp sản phẩm dự án Scenic Valley khoảng 400 căn.

Tại Hà Nội, hai dự án mới là Vinhomes Nguyễn Chí Thanh và Home City, với tổng số 1.500 căn, trở thành tâm điểm của mảng căn hộ cao cấp và hạng sang trên thị trường gần đây gồm Hoàng Thành Tower, Platinum Residence, Watermark (Hồ Tây), D.’Le Pont D’or (Hoàng Cầu).

Điểm qua hàng loạt các dự án căn hộ cao cấp mở bán trong năm nay cho thấy, các dự án nội đô, đảm bảo tiến độ của chủ đầu tư uy tín sẽ lội ngược dòng thành công. Bằng chứng thấy rõ những dòng người mua nhà xếp hàng để tới lượt mình trong các đợt mở bán chung cư, hay hiện tượng giá chênh căn hộ quay trở lại tại một số dự án cao cấp.

Theo đánh giá của các chuyên gia, căn hộ cao cấp vẫn có một lượng khách hàng riêng. Trong bối cảnh các kênh đầu tư khác đang gặp khó khăn, BĐS cao cấp vẫn có nhiều lợi thế do hạn chế nguồn cung, khiến phân khúc này thời gian qua bị khan hiếm cục bộ.

Bên cạnh đó, chủ đầu tư cũng mạnh tay tung ra các chương trình ưu đãi hấp dẫn để thu hút khách hàng, như cho vay lãi suất 0% trong nhiều năm liền, tặng nội thất tiền tỷ, miễn phí dịch vụ lên tới 10 năm hay đầu tư mạnh trong cơ sở hạ tầng, tiện ích dịch vụ nhằm gia tăng tối đa lợi ích cho cư dân. Đơn cử như Times City, Royal City, Thăng Long Number 1 hay Hòa Bình Green City.

Ngoài việc mua căn hộ cao cấp nhằm cải thiện cuộc sống, một phần không nhỏ người mua loại BĐS này nhằm để cho thuê, coi đó là một kênh đầu tư an toàn và hiệu quả. Hình thức cam kết thuê lại căn hộ vừa mua của khách hàng với giá cao được xem là giải pháp xử lý nhà ở tồn đọng, mang lại hiệu quả tích cực được nhiều chủ đầu tư áp dụng.

Giám đốc một sàn giao dịch bất động sản lớn tại Hà Nội cho rằng, theo nghiên cứu của họ mới đây khi mở bán một dự án căn hộ cao cấp, có tới 20-25% khách hàng mua chỉ để cho thuê lại. Thay vì mua xong bỏ không và chịu phí tu bổ, bảo trì hàng năm, bỏ tiền ra mua những căn hộ mà chủ đầu tư cam kết có thể cho thuê lại với giá cao rõ ràng là lợi hơn rất nhiều.

Ngoài ra, theo các chuyên gia bất động sản, việc "nới" các quy định cho người nước ngoài ở Việt Nam cũng là một trong những tín hiệu khiến phân khúc bất động sản có dấu hiệu tích cực. Khi cửa cho người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam được mở sẽ tạo ra một nguồn cầu lớn. Vì vậy, lượng giao dịch tại phân khúc này chắc chắn sẽ tăng mạnh.

Căn hộ bình dân thay đổi tư duy

Một điểm rõ nét ở phân khúc này là sự xuất hiện ồ ạt của hàng loạt căn hộ giá rẻ, số lượng lên tới hàng nghìn căn. Đại gia Lê Thanh Thản, chủ đầu tư hàng loạt dự án nhà bình dân vẫn tiếp tục gây náo động thị trường khi tiếp tục bung ra hàng nghìn căn hộ giá rẻ. Thời điểm đầu năm, thị trường gây xôn xao với dự án VP6 Linh Đàm với mức chênh lên tới gần 500 triệu đồng, đến cuối năm, thị trường lại đón nhận thêm 6 tòa HH3, HH4 với số lượng gần 2.000 căn, tuy nhiên ở dự án này mức giá chênh đã phần nào hạ nhiệt.

Nguồn cung căn hộ giá rẻ cũng đón nhận thêm từ các dự án khác như Gemek Towers, Thang Long Victory tại khu vực phía Tây Hà Nội hay Green Stars tại Cầu Giấy, Helios Tower do Công ty CP đầu tư xây dựng NHS làm chủ đầu tư.

Các dự án này vẫn được nhiều người quan tâm bởi mức giá tương đối phù hợp, bên cạnh đó là sự hỗ trợ từ gói tín dụng 30.000 tỷ đồng. Tuy nhiên, hầu hết các dự án nhà giá rẻ đều có điểm bất lợi như hạn chế dịch vụ, thiết kế thiếu đồng bộ hay ở xa trung tâm. Hàng loạt sự cố về điện nước tại các dự án trong gian qua khiến không ít người mua nhà phải tính lại. Chính vì thế, mà độ hot của nhiều dự án đã giảm mạnh thông qua việc giá chênh không còn nhiều như trước.

Hiện nguồn cung ở phân khúc căn hộ giá rẻ, trung bình chỉ chiếm khoảng 1/5  số lượng căn hộ trên thị trường, do đó, khách hàng có nhu cầu thực và thu nhập khá đã tìm đến ngày càng nhiều hơn với các dự án căn hộ cao cấp. Chính điều này làm giao dịch tại phân khúc này tốt hơn trước dù chưa thật sự sôi động.

Không còn lợi thế về giá các chủ đầu tư nhà giá rẻ đã phải thay đổi tư duy đầu tư đồng bộ để thu hút cư dân của mình. Đại diện một đơn vị tiếp thị cho rằng, mặc dù bán giá thấp nhưng các chủ đầu tư còn chịu chi phí cho các tiện ích như trung tâm thương mại, nhà trẻ, rạp chiếu phim... để lôi kéo dân về ở.

Triển vọng thị trường

Theo báo cáo của Savills VN, đến cuối năm 2015, có khoảng 12.700 căn hộ từ 19 dự án sẽ được mở bán. Từ năm 2016 về sau, 72 dự án với hơn 58.000 căn hộ sẽ tiếp tục được đưa vào thị trường; trong đó khoảng 60% số dự án hiện đang trong giai đoạn lập kế hoạch.

Theo Bộ Xây dựng, từ đầu năm đến nay, tại Hà Nội, chỉ riêng phân khúc căn hộ đã bán thành công 6.500 căn, trong quý III đã giao dịch thành công 2.500 căn, tăng 2% so với quý trước. Giá có chiều hướng tăng nhẹ, một số DN đã mạnh dạn công bố giá bán ở nhiều dự án tăng từ 15-16%, thị trường xuất hiện giá chênh ở một số dự án do môi giới đẩy giá.

Tuy nhiên, lượng tồn kho trên thị trường vẫn ở mức cao, chủ yếu là ở các dự án thiếu hạ tầng, tiện ích, thanh khoản kém. Riêng tại TP.HCM vẫn còn 8.600 căn còn tồn kho.

Theo Hiệp hội BĐS Việt Nam, dự báo về cơ bản thị trường vẫn tiếp tục khó khăn từ nay đến cuối 2014 và cả năm 2015 mặc dù thị trường đang có dấu hiệu phục hồi.