Nhiều ý kiến cho rằng Luật Kinh doanh bất động sản đang can thiệp quá sâu vào hoạt động chuyển nhượng dự án

Thị trường BĐS thời gian qua đang chứng kiến hoạt động mua bán, chuyển nhượng các dự án BĐS diễn ra sôi động. Đây được xem là cơ hội để giải phóng lượng lớn dự án tồn đọng, thiếu khả năng triển khai của các chủ đầu tư hiện tại.

Ông Nguyễn Hồng Sơn, Trưởng bộ phận định giá và tư vấn tài chính, công ty Savills Việt Nam nhận xét, thị trường đang ghi nhận xu hướng nhà đầu tư nước ngoài có năng lực về tài chính tìm mua dự án. Chính họ sẽ là đối tác tham gia vào dự án thay đổi tiến độ của dự án. Những dự án trong kế hoạch sẽ được triển khai hoặc là đang triển khai dở thì cũng sẽ được triển khai tiếp với tiến độ nhanh hơn. Họ sẽ biến những dự án trep thành những dự án  đẳng cấp và bán chạy.

Lợi là thế nhưng trên thực tế, trong thời gian qua, hoạt động chuyển nhượng các dự án BĐS gặp rất nhiều khó khăn do thủ tục phức tạp, kéo dài. Điều này không chỉ gây khó khăn cho các DN mà còn làm giảm cơ hội tiếp tục triển khai của nhiều dự án và làm tăng nợ xấu trong lĩnh vực BĐS.

Bà Hạ Quyên, Công ty Luật LNT & Partners lấy một ví dụ điển hình về một nhà đầu tư nước ngoài muốn mua lại một dự án xây dựng khu phức hợp thương mại, căn hộ, văn phòng lớn tại quận 7, Tp.HCM. Nhưng phải mấy hơn 11 tháng tính từ lúc hồ sơ được nộp đến lúc cơ quan tiếp nhận và chuyển hồ sơ đến UBND Tp.HCM để xem xét cấp giấy chứng nhận đầu tư. Quy trình này vẫn chưa kết thúc, UBND TP.HCM phải mất hơn 1 tháng để xem xét hồ sơ trước khi cấp giấy chứng nhận đầu tư.

"So với các trường hợp khác mà hồ sơ bị gửi trả lại, cơ quan tiếp nhận ban đầu để bổ sung, làm rõ thêm, thì kết quả trên là khá nhanh và thuận lợi. Tuy nhiên đến đây, sau khi vượt qua rất nhiều rào cản và vì thị trường thay đổi, nhà đầu tư B có ý định thay đổi kế hoạch đầu tư và mong muốn rút khỏi liên doanh", bà Quyên cho biết.

Còn đại diện của Công ty Hoàng Quân, thủ tục chuyển nhượng dự án khó khăn và mất thời gian, có dự án muốn chuyển nhượng phải mất nửa năm dẫn đến DN bị mất cơ hội cơ hội chuyển nhượng. Đại diện Công ty Hưng Thịnh cũng cho rằng, đối với các dự án đã đầy đủ hồ sơ thời gian chuyển nhượng dự án kéo dài từ 3-5 năm do thủ tục nhiêu khê. Do vậy, các DN này kiến nghị cần rút ngắn thủ tục chuyển nhượng đặc biệt đối với dự án đã có đất sạch và quy hoạch 1/500.

Ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM cho rằng, Luật Kinh doanh BĐS đã can thiệp quá sâu vào quyền tự chủ kinh doanh của DN trong việc chuyển nhượng dự án. Hiện nay doanh nghiệp muốn mua bán dự án gặp nhiều vướng mắc vì Luật Kinh doanh BĐS chỉ cho chuyển nhượng toàn bộ dự án chứ không cho chuyển nhượng một phần. Mặt khác, luật chỉ cho chuyển nhượng dự án trong trường hợp chủ đầu tư gặp khó khăn, không đủ điều kiện hoặc không còn nhu cầu để tiếp tục thực hiện dự án.

Ông Châu kiến nghị, cần phải xem việc chuyển nhượng dự án là hoạt động kinh doanh bình thường của doanh nghiệp trên thị trường. Mặt khác, trong lúc thị trường khó khăn, nguồn vốn chủ đầu tư cạn kiệt, sản phẩm dang dở không ra được thị trường thì việc tạo điều kiện cho hoạt động mua bán dự án, đưa ra những sản phẩm phù hợp là một trong những cách hỗ trợ tốt cho BĐS.

Theo bà Hạ Quyên, để tháo gỡ khó khăn trong chuyển nhượng, mua bán dự án cần có nhiều giải pháp đồng bộ: Thứ nhất, các bộ, ngành liên quan (như Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường) cần tập trung xây dựng, hoàn thiện các thủ tục hành chính theo hướng minh bạch, đơn giản, cụ thể hơn. Để thực hiện điều này, cần đơn giản hóa các thủ tục để giải quyết theo cơ chế “một cửa”, đồng thời đảm bảo các thủ tục được áp dụng thống nhất.

Thứ hai, trong lĩnh vực đầu tư bất động sản, cần phải thấy rằng, việc giải phóng các dự án còn tồn đọng là một cách thức để cắt bỏ những trì trệ của thị trường này, thúc đẩy việc đầu tư nói chung và xa hơn là lợi ích của nền kinh tế.

Thế nên, các thủ tục về chuyển nhượng dự án cần rõ ràng, cụ thể, có cam kết về thời gian xử lý, cũng như có những điều kiện hỗ trợ để các nhà đầu tư có nhu cầu gặp nhau, thì có thể thực hiện giao dịch, không để giao dịch bị cản trở chỉ bởi thủ tục hành chính như nhiều trường hợp mắc phải.

Thứ ba, các cấp thẩm quyền quản lý nhà nước cần xây dựng các quy định về tinh thần, thái độ và trách nhiệm làm việc của các cán bộ, công chức trong việc xử lý các vụ việc của doanh nghiệp và nhân dân nói chung.

Tuy nhiên, TS.Đào Ngọc Nghiêm, Phó chủ tịch Hôi Qui hoạch và phát triển Hà Nội cũng lưu ý rằng, thủ tjc chuyển nhượng cũng cần phải quy định kín kẽ tránh để xảy ra tình trạng "chạy dự án" để bán.

"Khi được giao 1 khu đô thị mới hoặc là khu nhà ở nào để chủ đầu tư xây dựng thì họ phải thực hiện được đến mức độ nào mới được bán. Có thể là phải hoàn tất về phần cơ bản hạ tầng kỹ thuật sau đó doanh nghiệp mới được chuyển nhượng chứ không phải vừa nhận được dự án xong lập tức rao bán, chuyển nhượng ngay. Như vậy, sẽ khó cho cái quản lý đô thị và sẽ tạo điều kiện phần nào cho tình trạng xin cho hoặc "chạy dự án", ông Nghiêm góp ý.