Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM.

Cuộc trò chuyện không xoay quanh đời tư, cũng không xoay quanh công ty của ông, trị giá tài sản bao nhiêu, làm ăn thành công không trong thời buổi suy thoái, nhất là khi các doanh nghiệp (DN) BĐS chết chìm, ngập trong  nợ.  Ông đi thẳng vào những giải pháp để gói tín dụng hỗ trợ bất động sản 30 ngàn tỉ được tung ra hiệu quả, thay vì có những bất cập như hiện nay.

- Là người đóng góp nhiều ý tưởng, xin ông cho biết, gói 30 ngàn tỉ hiện nay liệu có phải là “cú hích” cho thị trường BĐS thoát khỏi khủng hoảng, hay như nhiều phản ánh từ phía người dân và DN, là không ăn thua vì quá nhiêu khê?

 - Chuyện này phải nói hơi dài một chút. Nghị quyết 02/NQ-CP của Chính phủ (CP) vừa bổ sung là làn gió mát thắp lên kỳ vọng cho mọi người, bao gồm cả CP, DN, người dân (trong khối DN có cả ngân hàng - NH), là giải quyết khó khăn cho thị trường (TT) BĐS, giúp người thu nhập thấp có nhà ở. Hiện thị trường này đang khó khăn vì nhiều nguyên nhân, trong đó có nợ xấu BĐS, liên quan đến tính thanh khoản của DN sụt giảm nghiêm trọng. Nợ xấu của DN, NH tăng lên; tính thanh khoản của TT BĐS rất thấp. Vì tình hình bất động sản mấy năm qua nóng như thế nên  giá bất động sản vẫn cao quá so với thu nhập của người dân. Người thu nhập thấp  khó lòng tiếp cận vốn nhà ở. DN (BĐS và NH) khó khăn thì Nhà nước thất thu, kéo theo khó khăn các ngành nghề khác, làm cho khả năng có nhà đối với người thu nhập thấp ngày càng xa vời.

Thế nên, nghị quyết đi vào cuộc sống hiệu quả nhất là  gói tín dụng 30 ngàn tỉ hỗ trợ  DN  và người dân, ưu tiên sản phẩm phân khúc thị trường nhà ở xã hội, nhà ở quy mô vừa và nhỏ (70m2, dưới 15 triệu đồng/m2), giá bình dân, để hướng đến hỗ trợ người thu nhập thấp có nhà ở.

- Vì sao ông cho rằng Nghị quyết 02 chưa được như kỳ vọng?

- Bên cạnh những mặt tích cực như thế, ngay cả Nghị quyết 02 cũng có không ít mặt hạn chế. Mới đây, Hiệp hội BĐS TPHCM cũng đưa ra kiến nghị tạo điều kiện cho yếu tố nước ngoài (trong đó có Việt kiều) tham gia vào TT BĐS. Nghị quyết 48 đã kịp thời bổ sung yếu tố Việt kiều. Hạn chế nữa là Nghị quyết 02 không đề cập đến vấn đề nhà ở xã hội, thì trong Nghị quyết 48, Chính phủ đã đưa ra lộ trình là cơ sở giải ngân gói 30 ngàn tỉ.

Trong NQ 02, 21 ngàn tỉ dành cho người tiêu dùng, 9 ngàn tỉ (tức 30%) dành cho DN. Như vậy, 9 ngàn tỉ cho DN chỉ là hỗ trợ làm nhà ở XH, hoặc dự án thương mại chuyển sang nhà ở XH. Hiệp hội BĐS TPHCM đề nghị bổ sung “dự án thương mại đang làm dở dang, hàng tồn kho gồm những căn hộ đã hoàn thiện”, vì các dự án XH cơ bản khởi công trên thị trường đều là công trình mới, nếu tăng cung mà không giải quyết khó khăn trước mắt của TT BĐS thì vẫn không giải quyết được gốc rễ của vấn đề. Lẽ ra NN phải có một nghị định cụ thể hơn, bởi các dự án xây dựng nhà ở XH mới chưa thật phù hợp, nên giải quyết hàng tồn kho trước đã.

Mặt khác, 30 ngàn tỉ chỉ có thời hạn giải ngân trong vòng 3 năm. Sau thời điểm đó sẽ không giải ngân nữa. Không bổ sung gói khác cho gói này. Đó là mặt hạn chế.  Vừa qua, Hiệp hội chúng tôi cũng có đề xuất điều chỉnh cho thích hợp. Chính vì thế, Nghị quyết 02 chưa đạt được kỳ vọng.

- Việc triển khai gói tín dụng quá chậm ảnh hưởng thế nào đến quyền lợi của DN và người dân, thưa ông?

- Nghị quyết 02 của NN triển khai được 10 tháng. Theo chỗ tôi biết, con số giải ngân là 3%. Riêng TPHCM mới ký giải ngân được 210 trường hợp cá nhân vay 120 tỉ (mà mới có 49 tỉ được giải ngân trong tổng số đó). Con số quá ít ỏi. Trong báo cáo của Bộ Xây dựng có nêu việc giảm được khối lượng hàng tồn kho, nhưng thực tế, các DN đang rất khó khăn. Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, có nói đến việc giải quyết hàng tồn kho trên 3.000 căn nhà ở xã hội. Riêng ở TPHCM mới bán có trên 100 căn chung cư trả góp. Nhìn chung, việc thực hiện nghị quyết Chính phủ của các bộ, ngành TƯ còn quá chậm. Chậm quá thì không tạo được “cú hích” cho TT.

- Để gói tín dụng đến tay người dân nhanh hơn, xin ông ''mách nước'' hay giải pháp để thay đổi những điểm bất cập trong việc triển khai gói cứu trợ này?

- Thứ nhất, như đã nói trên, nên tăng cường triển khai thành nhà ở xã hội những công trình đang làm dang dở, nhưng do thiếu vốn mà DN còn bỏ đó, thay vì cho phép những DN khác xây mới những dự án nhà ở xã hội. Nếu NN hỗ trợ cho những dự án hàng tồn dang dở trên thì sẽ có ngay sản phẩm. Hiện nay, TPHCM chỉ cho phép 4 dự án  chuyển sang làm nhà ở XH tại TPHCM. Trong số đó, chỉ có Cty Cổ phần 584 ở Tân Phú làm dự án nhà ở xã hội đã xong hơn 75% phần thô. Còn những dự án được chuyển qua nhà ở XH lại chưa khởi công, như những dự án Hưng Điền của Tấn Hưng quận 8, Bình Chánh, Dự án của Cty CP Thủ Thiêm, quận 2,  Dự án của Cty Hoàng Quân ở huyện Bình Chánh, đều không phải là hàng tồn.

Thứ hai, các cơ quan chưa triển khai tốt, nên giải quyết tình hình khó thêm. Ví dụ, lãi suất của gói tín dụng được vay là 6%/năm. Ngân hàng được tiếp cận mức lãi chỉ 4,5%, nhưng người dân vay thì mức lãi phải là 6%, vì “gánh” cả chi phí quản lý là 1,5%, giữ ổn định suốt 10 năm là không hợp lý. DN đang đẩy mạnh bán lỗ, còn người tiêu dùng khó khăn về nhà ở, thì  ngân hàng thương mại cũng phải chia sẻ, nên để người tiêu dùng chỉ trả mức lãi suất 4,5% hoặc nới phí quản lý còn 0,5%, thì chỉ phải trả 5%.

Trên toàn quốc, con số nợ  đọng ngân hàng NN là 90 ngàn tỉ. Mặc dù các DN bất động sản đang gặp khó khăn, nhưng căn hộ giá dưới 15 triệu/m2 vẫn bán tốt. Và ngược lại, ngay cả những dự án cao cấp như Sato (Phú Mỹ Hưng), Dragon City của Phú Long, Sunrise City của Novaland Group, các dự án của Nam Long, Lê Thành đều bán tốt. 

- Trong tình hình này, nhiều người vẫn thích tranh cãi việc TT bất động sản đã đến đáy hay qua đáy hay chưa. Người tiêu dùng thực sự có nhu cầu thì vẫn chờ xuống nữa. Theo ông thì thế nào?

- Về thị trường giá cả, mọi thứ đều liên quan đến 3 yếu tố: Một là giá trị (cái đó mình không cầm nắm được, là bàn tay vô hình), hai là quy luật cạnh tranh, ba là thực tế: Càng nhiều công trình giảm giá, càng ít người mua nhà, tạo sự khủng hoảng lớn. TT BĐS đang  khó khăn, nhà bán ế ẩm. Giá ở đây đang ở dưới đáy, hạ giá mà lại không bán được, khác với kỳ vọng của nhiều người.

Một bên kỳ vọng hòa vốn, hoặc lời chút, nên chờ đợi; một bên chờ giảm thêm nữa, nhất là khi bên cầu, họ không phải chịu áp lực. Mua nhà là ưu tiên, nhưng người ta mong có ai hỗ trợ. Người hỗ trợ lớn nhất là NN qua gói tín dụng 21 ngàn tỉ. Đấy cũng là cơ hội chưa từng có của người tiêu dùng. Giá đang rơi xuống vùng đáy. Người đang chờ hỗ trợ của NN nhanh chân kẻo trễ. Vì gói tín dụng này hết hạn giải ngân vào năm 2016. Theo tôi, chính thời hạn này cũng không phù hợp. Cho vay 10 năm thì ngắn quá, chúng tôi đang đề nghị nên ghi thời gian ân hạn là 20 năm. Ví dụ, khoản vay tín dụng 500-600 triệu, ba năm đầu tiên không trả vốn gốc lẫn lãi vay, qua năm thứ tư  sẽ bắt đầu trả. Về thế chấp, cái dở nhất là  không công chứng dạng nhà ở trong tương lai.

- Theo ông, đây có phải là nguyên nhân khiến người dân khó tiếp cận gói tín dụng? 

- Đúng vậy. Đã gọi là đối tượng có thu nhập thấp, người ta không có nhà để ở nên mới nhờ đến chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì lấy đâu tài sản để thế chấp. Vậy nên, cần xem xét điều chỉnh lại thông tư 11 để có thể cho người tiêu dùng dùng ngôi nhà đang vay vốn để mua làm tài sản thế chấp vay vốn ngân hàng. Như thế sẽ đảm bảo chính sách được đến với người dân một cách hợp tình hợp lý và đáp ứng đúng hoàn cảnh thực tế.

Ngoài tài sản thế chấp là chính căn hộ đang vay vốn để mua, ngân hàng còn yêu cầu khách hàng phải có thêm một tài sản thế chấp cộng với thu nhập ổn định. Như vậy thì con đường để người tiêu dùng có thể đến được với nguồn vốn hỗ trợ của Chính phủ còn rất gian nan.

Hiện TP chưa giải quyết  việc chuyển đổi căn hộ lớn sang nhỏ cho các chung cư nhà ở XH. Trong khi áp lực dân số đang gia tăng. Chúng tôi có đề nghị TP, nên chăng, ban hành những địa điểm khu vực trong TP không chấp nhận chuyển nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội. Phần còn lại giao cho Sở Xây dựng xem xét. Các DN khi quyết định đầu tư thì phải chịu trách nhiệm hiệu quả đầu tư. 

- Là người thẳng thắn đóng góp ý kiến cho các nhà hoạch định chính sách, ông có sợ bị mất lòng, hoặc “ném đá”?

- Có người dặn tôi đi ra đường phải cẩn thận. Nhưng tôi nghĩ mình đang làm những gì tốt nhất cho xã hội và rất mong có những đóng góp cho nhà ở xã hội.  Làm sao để tự thân mình không hổ thẹn với lương tâm là đủ. Mình làm gì tốt cho đất nước, cho cộng đồng xã hội, thế là đã vui rồi.

Với tâm thế đứng về người có thu nhập thấp, ông Châu chỉ mong làm sao 21.000 tỉ - tức 70% của gói này đến được người tiêu dùng thật nhanh, để đảm bảo được sự thông thoáng. Cũng theo ông, nếu hiện nay cứ cho người dân mua căn hộ dở dang, căn hộ hình thành trong tương lai, mới chỉ có phần móng thì cực kỳ rủi ro. Mỗi lần góp mấy chục phần trăm, góp ít khổ ít, góp nhiều khổ nhiều, và ví dụ điển hình chính là vụ Chủ tịch Tập đoàn Megastar bị bắt, còn những khách hàng của tập đoàn này thì không biết phải làm sao.

Trên nhiều mặt báo, ông cũng chỉ ra những thiệt thòi của DN nếu không nằm trong nhóm lợi ích, và mong việc giải ngân được các ban ngành thực hiện minh bạch, công khai và đúng đối tượng, đúng mục tiêu, chứ cứ làm chệch hướng như hiện nay là rất nguy hiểm. Và không quên cảnh báo: “Chủ trương, Nghị quyết 02 đúng, nhưng việc thực hiện lại chệch mục tiêu”.

Theo báo lao động điện tử.