TS. Nguyễn Đình Ánh

Luật Nhà ở (sửa đổi) vừa được Quốc hội thông qua, trong đó có một số thay đổi theo hướng cởi mở hơn về việc cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, theo ông quy định mới này sẽ có những tác động thế nào đến nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng?

Luật Nhà ở 2014 có một số sửa đổi theo hướng bảo vệ tốt hơn quyền lợi của người mua và sở hữu nhà ở cũng như trách nhiệm và nghĩa vụ của nhà đầu tư. Điểm mới đáng chú ý là Luật Nhà ở cho phép tổ chức và cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Theo đó, nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng chắc chắn sẽ có nhiều thay đổi theo hướng tích cực.

Trước hết, một nguồn vốn nước ngoài không nhỏ sẽ đổ vào thị trường nhà ở, thông qua đó góp phần giải quyết một số tồn tại do thiếu vốn cho một số phân khúc nhà ở trên thị trường Việt Nam hiện nay, thay đổi cán cân cung cầu về nhà ở trên cơ sở tăng cung.

Thứ hai, tính chất cầu về nhà ở sẽ có chuyển biến tích cực cùng với đặc điểm cầu về nhà ở của người nước ngoài chủ yếu tiếp cận gần hơn tới các tiêu chuẩn và thông lệ quốc tế.

Thứ ba, cung về nhà ở cũng sẽ cải thiện để đáp ứng tốt hơn, hấp dẫn hơn nhu cầu hiện thực của các tổ chức và cá nhân nước ngoài đối với nhà ở tại Việt Nam.

Thứ tư, giá cả nhà ở tại một số phân khúc nhà ở có thể được điều chỉnh lại cho phù hợp với quan hệ cung cầu mới khi có sự tham gia mạnh mẽ hơn của người nước ngoài cả từ phía cung lẫn phía cầu về nhà ở.

Thứ năm, quản lý về nhà ở nhất định phải được củng cố và hoàn thiện theo chuẩn mực quốc tế để phục vụ đối tượng sở hữu nhà ở tiềm năng nhưng khó tính như người nước ngoài.

Theo ông, phân khúc bất động sản nào sẽ được lợi nhiều nhất?

Luật Nhà ở tập trung khuyến khích người nước ngoài sở hữu nhà ở tại các khu đô thị mới, nhà ở là chung cư cao cấp, đồng thời không cho phép sự tập trung quá mức nhà ở thuộc sở hữu của người nước ngoài tại một dự án hay một khu vực nào đó. Vì vậy, gần như toàn bộ các phân khúc trên thị trường bất động sản nước ta đều được lợi từ các qui định của Luật Nhà ở 2014, lợi ích trực tiếp từ tăng cầu tại các phân khúc nhà ở trung và cao cấp, từ chung cư tại các dự án đô thị mới, từ các căn hộ gắn liền với văn phòng, với các khu nghỉ dưỡng,… cũng như lợi ích gián tiếp thông qua hiệu ứng tràn từ các phân khúc nêu trên tới các phân khúc khác trên thị trường bất động sản.

Với những chính sách mới, ông thấy đã đủ thông thoáng và cởi mở về thủ tục để thu hút người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam?

Luật pháp và chính sách là một chuyện còn sự thông thoáng và cởi mở có thành hiện thực hay không lại phụ thuộc chủ yếu vào các cơ chế, qui trình thủ tục cũng như bộ máy quản lý và những người trực tiếp thực thi ở cấp Trung ương và địa phương. Chính vì vậy, tôi cho rằng vấn đề quyết định để Luật Nhà ở 2014 đi vào cuộc sống là phải có những thay đổi cơ bản trong cách thức hướng dẫn Luật và bộ máy thực thi pháp luật, nhất là cải cách khâu thủ tục hành chính và đội ngũ cán bộ công chức thực thi công vụ. 

Vẫn có nhứng ý kiến lo ngại rằng, khi được mua nhà, người nước ngoài có cơ hội lũng đoạn thị trường bất động sản Việt Nam, ông có thể cho biết quan điểm của ông về vấn đề này?

Nguy cơ đầu cơ, lũng đoạn trên thị trường bất động sản nói chung, thị trường nhà ở nói riêng luôn luôn hiện hữu, không chỉ ở Việt Nam mà trên toàn thế giới, không chỉ từ người nước ngoài mà cả từ người trong nước. Vấn đề là cần xây dựng và triển khai những qui định pháp lý, chính sách, cơ chế, biện pháp hạn chế đầu cơ lũng đoạn trên thị trường bất động sản, trong đó có tính đến yếu tố nguy cơ từ đối tượng là tổ chức cá nhân người nước ngoài được sở hữu nhà ở, đồng thời lưu ý quyền sở hữu đất đai tại Việt Nam vẫn thuộc về toàn dân với đại diện là Nhà nước theo Luật Đất đai 2013 chứ không phải là thuộc sở hữu tư nhân như thông lệ quốc tế.

Liệu rằng với quy định mới này có khả năng làm cho bất động sản tăng giá trong thời gian tới hay không?

Giá cả bất động sản nói chung, một số phân khúc bất động sản nhà ở nói riêng chủ yếu phụ thuộc và được quyết định bởi quan hệ cung cầu, kể cả cầu thật và cầu đầu cơ, theo đó chắc chắn giá cả nhà ở sẽ có những biến động nhất định, đặc biệt là giá cả của những phân khúc nhà ở là đối tượng được người nước ngoài nhắm tới.

Tuy nhiên, biến động tăng hay giảm, mức độ tăng giảm và thời gian tăng giảm giá nhà ở như thế nào phụ thuộc vào diễn biến cung cầu trên chính phân khúc nhà ở đó cũng như trình độ và khả năng quản lý thị trường của các cơ quan chức năng.

Xin chân thành cảm ơn ông!

Thanh Thịnh