Cần hiểu đúng về phí bảo trì chung cư

Theo phân tích của luật sư Nguyễn Văn Trường, Đoàn luật sư TP.HCM, phí bảo trì chung cư là 2% là khoản tiền được hình thành từ một phần kinh phí mua nhà của khách hàng, đi theo suốt vòng đời của chung cư sau khi chủ đầu tư hết hạn bảo hành. Phí bảo trì này sẽ được theo dõi riêng để bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo luật định và nhằm duy trì chất lượng chung cư, căn hộ luôn ở trạng thái hoạt động tốt, như bảo trì định kỳ, sửa chữa đột xuất.

Luật sư Nguyễn Văn Hậu, Ủy viên Trung ương Hội luật gia Việt Nam, cũng chỉ rõ, theo quy định tại Điều 51 Nghị định 71/2010/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở thì kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư được quy định cụ thể, phí bảo trì nhà chung cư do các chủ sở hữu căn hộ chung cư đóng góp, trong đó bao gồm các cư dân và có thể có cả chủ đầu tư (nếu chủ đầu tư giữ lại một, một số căn hộ, mặt bằng để phục cho hoạt động kinh doanh của mình). Nếu có phát sinh khác thì căn cứ theo hợp đồng để xử lý.

Luật quy định đã rõ, nhưng không phải chung cư nào cũng thực hiện đúng luật. Một số nơi cư dân cho rằng mình không phải đóng (số này rất ít). Còn một số nơi, sau khi đã thu xong số tiền này lại làm không tốt việc quản lý và vận hành quỹ này dẫn đến tranh chấp giữa chủ đầu tư với người dân.

Đơn cử như sự việc xảy ra tại Công ty TNHH Thương mại - Xây dựng Lê Thành (Công ty Lê Thành) cách đây vài tháng khi các hộ dân ở đây cho rằng Công ty Lê Thành (Q.Bình Tân) đã bỏ hơn 12 tỉ đồng phí bảo trì chung cư vào tài khoản cá nhân để lấy tiền lời từ ngân hàng.

Chung cư 4S (Q.Thủ Đức) cũng xảy ra tranh chấp giữa Ban quản trị (BQT) với chủ đầu tư (CĐT) xem ai là bên quản lý số tiền này. Chung cư Orient Apartment (Q.4) do CTCP Thủy sản số 4 làm chủ đầu tư cũng từng căng thẳng do CĐT giữ khư khư 7,8 tỉ đồng phí bảo trì. 

Một số ít cư dân không hiểu luật lại cho rằng phía CĐT phải có nghĩa vụ đóng khoản tiền này bất chấp hợp đồng đã quy định rõ.

Dù hợp đồng có ghi rõ phí bảo trì nhưng một số ít cư dân vẫn chưa hiểu nội dung này

Thực tế đã chứng minh, với những dự án không thành lập quỹ 2% bảo trì nhà chung cư, sau một quá trình sử dụng không được bảo trì thường xuyên, khiến nhiều hạng mục hạ tầng kỹ thuật bị xuống cấp nghiêm trọng và gây ảnh hưởng đến cuộc sống của cư dân.

Quan trọng là minh bạch

Luật Nhà ở năm 2005 quy định, quản lý và giữ 2% phí bảo trì chung cư thuộc về BQT. Ban này được bầu ra từ hội nghị nhà chung cư, được sự công nhận của chính quyền địa phương và hoạt động theo quy chế cụ thể. Còn theo Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 25.5.2008 của Bộ Xây dựng quy định: CĐT có trách nhiệm lập tài khoản tiền gửi cho từng nhà chung cư tại ngân hàng thương mại với lãi suất không thấp hơn lãi suất tiền gửi tiết kiệm không kỳ hạn kể từ khi đưa nhà chung cư vào sử dụng và bàn giao tài khoản đó cho BQT khi BQT được bầu ra. BQT quản lý tài khoản kinh phí bảo trì với hình thức đồng chủ tài khoản để quản lý và sử dụng khoản kinh phí này theo quy định của pháp luật về tài chính. Số tiền lãi phát sinh trong mỗi kỳ do gửi tiền tại ngân hàng phải được bổ sung vào kinh phí bảo trì.

Quy định là vậy, nhưng hiện tại, mỗi nơi vẫn quản lý quỹ này theo mỗi kiểu. Theo các chuyên gia, đối với quỹ bảo trì này, quan trọng là hạch toán thế nào cho minh bạch để hai bên cũng có lợi vẫn là cách tốt nhất.

Ví dụ như trường hợp chung cư Bàu Cát 2 (Q.Tân Bình), hàng tháng, BQT đều có thông báo cụ thể các khoản thu chi trong quỹ bảo trì để cư dân được biết. Nhiều chung cư khác cũng chọn cách làm này để quản lý quỹ một cách minh bạch và tránh thất thoát.

Một số công ty khác lại chọn cách bàn giao lại cho BQT cho “nhẹ đầu” như Lê Thành hay CTCP Quốc Cường Gia Lai. Trao đổi với PV, Giám đốc Công ty Lê Thành ông Lê Hữu Nghĩa cũng khẳng định: “Công ty chắc chắn sẽ giao lại khoản phí bảo trì lại cho BQT khi nào chung cư bầu ra được một BQT được chính quyền công nhận theo đúng quy định của pháp luật”.

Chung cư Lê Thành, nơi xảy ra tranh chấp về khoản phí bảo trì chung cư

Về phía Quốc Cường Gia Lai, Chủ tịch HĐQT Nguyễn Thị Như Loan cũng cho biết: “Chúng tôi hoàn toàn minh bạch trong việc quản lý quỹ này. Theo tôi, vấn đề khó khăn nằm ở việc thu phí như đã nêu rõ trong hợp đồng. Còn sau đó, khi chung cư đã có một BQT hợp pháp, chúng tôi sẽ bàn giao lại cho họ tự quản lý”.

Theo ông Nguyễn Văn Đực, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM, việc giao cho BQT quản lý là đúng nhưng cũng cần tránh những rủi ro như có thành viên trong BQT bán chung cư rồi ôm quỹ này bỏ trốn. Chưa hết, có những BQT cũng trục lợi ngay trên khoản phí này.

Các chuyên gia BĐS cho rằng, thực tế để có được một BQT chung cư hợp pháp, rõ ràng không phải chuyện một sớm, một chiều. Do đó, việc đấu tranh xem ai giữ khoản phí này không quan trọng bằng việc hạch toán minh bạch khoản phí này để các bên cùng có lợi vẫn là giải pháp khả dĩ nhất.

Thái An (Một thế giới)