Tín hiệu khả quan trên thị trường BĐS chỉ như phần nổi của tảng băng chìm

Theo thông tin từ Bộ Xây dựng, tại Hà Nội từ đầu năm đến nay chỉ riêng phân khúc căn hộ đã tiêu thụ được 6.500 căn, trong đó quý III/2014 là khoảng 2.500 căn, so với quý trước tăng 2%. Giá BĐS cũng đang có xu hướng tăng nhẹ, ngay cả đối với phân khúc trung - cao cấp vốn kén người mua. Một số doanh nghiệp cũng mạnh dạn cho biết giá bán tại nhiều dự án đã tăng thêm khoảng 15-16%, ở một vài dự án giá chênh cũng đã được "cò" thổi lên. Sau 5 quý liên tiếp gần như “đóng băng”, phân khúc nhà liền kế, biệt thự cũng có dấu hiệu tăng cả về số lượng giao dịch và giá bán. Đối tượng khách hàng cũng có những thay đổi đáng kể. Nếu như 80% khách hàng mua để đầu cơ kiếm lời trong thời điểm cách đây vài năm, thì hiện nay đã ngược lại, khoảng 80% người mua nhà để ở.

Trước những số liệu trên, những nhà quản lý, nhà đầu tư và cả khách hàng đều cảm thấy thị trường BĐS đang có tương lai rất tươi sáng. Nhưng "sức khỏe" của thị trường còn phụ thuộc vào cái gốc, yếu tố nền tảng, chứ không chỉ phần ngọn là những số liệu tích cực thời gian gần đây được công bố. Theo tổng thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam Trần Ngọc Quang, thị trường mặc dù đã có những chuyển biến tích cực, nhưng vẫn còn đối mặt với nhiều thách thức, khó khăn.

Quý cuối cùng của năm 2014 đã bắt đầu nhưng thị trường bất động sản Hà Nội vẫn chưa thể ấm lên. Điều đáng nói lúc này là phân khúc thị trường căn hộ chung cư trung-cao cấp có vẻ “lao xao” hơn so với chung cư giá thấp và đất nền…

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, tính đến cuối quý 3/2014, tổng giá trị tồn kho BĐS trên cả nước tiếp tục giảm hơn 12 ngàn tỷ và còn tồn khoảng gần 83 ngàn tỉ đồng. Cách giải quyết vốn đọng trong BĐS luôn là vấn đề cần theo dõi để phân tích dự đoán thị trường BĐS. Hà Nội, TP HCM vẫn là tiêu điểm quan sát sự biến động của thị trường BĐS cả nước.

Từ đầu năm đến nay, số giao dịch BĐS thành công trên hai thị trường này đã vượt quá con số chục nghìn căn hộ, trong đó Hà Nội bán được trên 6.500 căn. Riêng quý 3/2014, số liệu từ một tổ chức nghiên cứu thị trường BĐS cho biết, Hà Nội đã bán được khoảng 2.500 căn, tăng 2% so với quý trước. Giá cả BĐS đang có chiều hướng tăng nhẹ so với thời điểm bán cắt lỗ, tuy nhiên còn lâu mới có thể so sánh được với giá trước thời kỳ đóng băng. Nhiều căn hộ ở giai đoạn hoàn thiện chuẩn bị bàn giao nhà đã có rất nhiều khách hỏi thăm. Một số dự án mới hoàn thiện, chủ đầu tư đã có những cách thức tổ chức tiếp thị, khuyến mại khá rầm rộ, cho thấy các chủ đầu tư tự tin hơn vào thị trường để định vị dự án của mình. Nhiều chủ đầu tư đã tìm mọi cách quảng bá sản phẩm của mình đến tận người tiêu dùng như: giao cho các sàn tiếp thị qua các hội chợ, qua tin nhắn trên điện thoại di động… Nhiều sàn còn tổ chức “Ngày hội đổi nhà” để thỏa mãn yêu cầu của khách hàng, làm cho người mua hàng và chủ đầu tư thông cảm, hiểu nhau hơn.

Giá cả trên thị trường thứ cấp trong phân khúc trung-cao cấp cũng có hướng tăng nhẹ cho thấy người mua trên thị trường thứ cấp đang ưa chuộng phân khúc này bởi giá cả đã phù hợp hơn và họ được sờ tận tay, thấy tận mắt sản phẩm mình lựa chọn. Một số nhà quản lý dự án cho biết, trên thị trường Hà Nội, giá trị mỗi dự án đã tăng thêm khoảng 15-16% so với trước đây và có những dự án giá bán tăng từ 10-20% nhưng khách vẫn háo hức.

Một đặc điểm đáng lưu ý là chiều hướng hiện nay chủ yếu là người mua nhà để ở, chiếm khoảng trên 80% - trái với thời điểm cách đây 7-8 năm chủ yếu người mua là các nhà đầu tư thứ cấp. Vì thế nhiều giao dịch đã thành công trong khoảng thời gian này và đặc biệt chúng lại thuộc về các căn hộ thuộc các dự án trung-cao cấp. Còn giao dịch thành công của các căn hộ thuộc dự án bình dân, giá thấp lại có xu hướng giảm hơn so với quý trước. Lý giải về hiện tượng này, tức là trái với dự đoán từ năm trước là thị trường nhà giá thấp lên ngôi trong năm 2014 nhưng thực tế lại không diễn ra như vậy mặc dù nhu cầu cần nhà ở vẫn tập trung đối tượng thu nhập thấp.

Các chuyên gia BĐS cho rằng, hiện các dự án căn hộ cho người thu nhập thấp thường chưa thuận lợi cho điều kiện sống, học hành, đi làm của người dân. Mặt khác, chất lượng nhà thu nhập thấp đang tạo ra những mối lo lắng cho người mua và cũng chưa có điều nào bảo đảm rằng nhà rẻ nhưng chất lượng nhà xây vẫn tốt cả. Hơn nữa, với giá trị căn nhà nằm trong khoảng 700-800 triệu đồng cũng không dễ đối với nhiều người.

Còn đối với những căn hộ trung-cao cấp, tuy lượng tiền bỏ ra lớn hơn nhiều nhưng nhiều hộ gia đình lại cố gắng để có những căn hộ này thay vì nghĩ đến căn hộ giá rẻ. Trước hết, là ai cũng thấy rõ rằng căn hộ loại này đã hội đủ điều kiện sống, sinh hoạt hơn cho từng gia đình. Và điều quan trọng nhất đó là giá cả, diện tích căn hộ đã phù hợp hơn nhiều so với năm 2007. Hiện rất nhiều dự án sau một thời gian tạm ngừng do khó khăn thì các chủ đầu tư đang cố gắng hoàn thành để bàn giao nhà cho khách hàng dịp này, điều đó cũng có nghĩa là nguồn cung cho thị trường đang tăng lên, cho khách hàng nhiều sự lựa chọn hơn.

Nhìn chung, thị trường BĐS đã có những tín hiệu tích cực, tuy nhiên, xu hướng của thị trường từ nay đến cuối năm 2014 và sang đầu năm 2015 sẽ vẫn chưa thể có sự hồi phục hoàn toàn để ấm hẳn lên. Những tín hiệu lạc quan trên thị trường có thể nói mới chỉ như phần nổi của tảng băng, trong khi đó phần chìm của tảng băng đó luôn là một gánh nặng khiến thị trường BĐS trong thời gian ngắn không dễ gì "nóng" lên.