Lợi thế từ giải pháp tài chính

Tại TP.HCM, chung cư thuộc phân khúc hạng trung và giá rẻ có độ chênh khá lớn giữa sản phẩm đã đưa vào sử dụng và sản phẩm đang xây dựng. Theo lẽ thường, những căn hộ đã đưa vào sử dụng có giá cao hơn, nhưng tại TP.HCM thì ngược lại. Đơn cử như 2 dự án Hyco 4 Tower và Richmond City có cùng vị trí tại đường Nguyễn Xí, quận Bình Thạnh có mức chênh khá cao. Dù đã đưa vào sử dụng với các tiện ích tương tự nhau nhưng Hyco 4 Tower có giá khoảng 24 - 26 triệu đồng/m2, trong khi đó Richmond City đang xây dựng có giá từ 28 - trên 30 triệu đồng/m2. Tương tự, 2 dự án nằm cạnh nhau tại đường 3/2, Quận 11 thì Plemington đã đưa vào sử dụng có giá khoảng 35 triệu đồng/m2 trong khi The Park Avanue có giá trên dưới 40 triệu đồng/m2.

Lý giải nguyên nhân các dự án mới thường có mức giá chênh lệch cao hơn, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng: “Các dự án đã sử dụng khó xác định mặt bằng giá trong khi dự án mới đắt rẻ đều có giá cụ thể. Hơn nữa, lợi thế của các dự án mới là không phải trả tiền một lúc mà trả chậm... Điều này thích hợp với những người muốn tích lũy bất động sản và cũng phù hợp với những người có nhu cầu thực nhưng chưa đủ tiền”.

Không chỉ dừng lại ở giải pháp tài chính, một số chủ đầu tư còn cho mua trả góp không lãi suất như nhà giá rẻ tại dự án Lê Thành Tân Tạo (quận Bình Tân). Mỗi căn chung cư 36 m2 có giá khoảng 420 triệu đồng (đã bao gồm VAT), đóng 55 triệu đồng lần đầu sau đó góp 5,5 triệu đồng cho 15 tháng tiếp theo, các tháng còn lại góp 6,6 triệu đồng.

Giá thuê cao đi cùng rủi ro

Trên mặt bằng chung cả nước thì giá thuê nhà tại TP.HCM cao nhất khi tính tỷ suất đầu tư trên giá cho thuê. Ví dụ: một căn hộ chung cư tại TP.HCM giá bán khoảng 1,2 - 1,5 tỷ đồng thì giá cho thuê từ 6 - 8 triệu đồng/tháng; căn hộ 1,8 - 2,5 tỷ đồng giá cho thuê từ 8,5 - 13 triệu đồng/tháng; căn hộ khoảng 400 - 800 triệu đồng cho thuê từ 3 - 4,5 triệu đồng/tháng. Trong khi đó giá thuê tại Hà Nội đối với căn hộ chỉ bằng một nửa, thậm chí ở các thành phố khác như Vinh, Thanh Hóa, Nha Trang, Đà Nẵng… giá thuê còn thấp hơn nhiều.

Chị Phương, người mua chung cư trả góp cho biết: “Nếu mua căn hộ khoảng 1,2 tỷ đồng trả trước 50%, số còn lại vay ngân hàng thì tiền cho thuê cũng ít nhất là bù được lãi suất, nhà mới xuống cấp chậm hơn. Vì thế, có đắt một tí tôi vẫn mua dự án mới”. Có lẽ tính toán của chị Phương cũng nằm trong số nhiều người thích mua nhà trả chậm. Tuy nhiên, không phải dự án nào cũng “xuôi chèo mát mái” như tính toán của nhà đầu tư.

Hiện TP.HCM có khoảng 400 dự án đang dừng thi công, trong số đó có đến phân nửa đang xây dựng dở dang chưa đưa vào sử dụng. Còn các dự án chậm bàn giao nhà từ 1 - 3 năm không thể đếm hết.

Không chỉ tiềm ẩn rủi ro, sở thích tích lũy nhà cũng là một trong những nguyên nhân đẩy giá bất động sản lên cao. Báo cáo đánh giá của các công ty như Savills, CBRE hàng quý đều có nhận định về mặt bằng giá trên cơ sở các dự án đã tung ra thị trường và lượng căn hộ giao dịch là một minh chứng cụ thể cho vấn đề này. Trong báo cáo của các công ty này đều không có dự án đã đưa vào sử dụng khoảng 3 năm nên mọi phân tích chỉ tập trung vào các dự án mới.