So với một vài tháng trước đây, thị trường BĐS tháng 8 không có nhiều khác biệt về giá cả, lượng giao dịch nhưng rõ ràng đến thời điểm này sức hấp thu trên thị trường đã được cải thiện rõ rệt với lượng tồn kho giảm khoảng 6% so với Quý I (Báo cáo của Bộ xây dựng về tình hình thị trường BĐS 6 tháng đầu năm). Thị trường cũng ghi nhận những tín hiệu tích cực từ sự “hồi sinh” của nhiều dự án vốn đã bị ngưng trệ khá lâu trước đó như Central Light; Khang Gia Tân Hương; đất nền Nam An Khánh… Sự kiện này cho thấy một số chủ đầu tư đã sẵn sàng quay trở lại thị trường.

Có thể thấy rằng tháng 8 đánh dấu sự nỗ lực bán hàng của các chủ đầu tư đất nền vốn đang là một trong những phân khúc khó khăn nhất trên thị trường. Trong đó, nổi bật nhất là thị trường đất nền Đà Nẵng với những dấu hiệu khởi sắc rõ rệt. Với việc giảm giá bán và thực hiện phương thức thanh toán linh hoạt, thị trường đất nền khu vực này đã bán được cả ngàn nền đất trong tháng 8. Giá bán tại các dự án đã giảm đáng kể, mức giá thấp nhất chỉ còn khoảng 2,2 -3,2 triệu đồng/m2. Nhiều dự án giảm hàng trăm triệu đồng/nền như KDC Hòa Liên; KDC Hòa Hiệp; KDC Hòa Minh…khiến giao dịch khu vực này trở nên sôi động. Theo giới đầu tư, đây là thời cơ cực tốt cho người xây mua nhà, hoặc đầu tư vì giá tại nhiều dự án đã “bắt đáy”. Tuy không sôi động như Đà Nẵng, nhưng thị trường đất nền tại Bình Dương, Tp.HCM, Đồng Nai cũng vẫn có giao dịch đều đặn. Đơn cử, đất nền VSIP – TP Mới Bình Dương, trong tháng 8 bán được gần 300 nền, đất nền Ngân Câu-Ngân Giang mở bán từ đầu tháng 8 đến nay cũng được 80 nền…Trong khi đó thị trường đất nền tại Hà Nội vẫn im ắng, trừ sự kiện khởi động lại dự án Nam An Khánh nhưng giao dịch vẫn khá ảm đạm.

Phân khúc căn hộ

Các chủ đầu tư khu vực phía Nam vẫn được đánh giá cao trong việc nhanh nhạy tìm kiếm khách hàng, kích cầu thị trường. Ngay từ đầu tháng 8, rất nhiều dự án đã bung hàng đón đầu giao dịch sau tháng 7 như: Eco Town; Tân Tây Đô; Khu dân cư Rose Garden; Ehome4…

Giá bán tại các dự án trong tháng 8 cũng khá ổn định, trừ một số ít dự án giảm giá từ 5-10% so với đợt mở bán trước đó. Đơn cử, dự án nhà phố liền kề Phước Long Spring Town giảm từ 19,7 triệu đồng/m2 xuống còn 17,8 triệu đồng/m2; An Bình Tower (Cổ Nhuế) giảm 1 triệu đồng/m2 còn 14 triệu đồng/m2. Cá biệt có dự án Resort 4S Linh Đông của Đất Xanh giảm từ 17 triệu đồng/m2 còn 12,1 triệu đồng/m2.

Nhiều chuyên gia nhận định, giá chung cư trung bình thấp, đất nền khu vực trung tâm gần như đã chạm đáy, còn chung cư cao cấp, biệt thự liền kề, đất nền dự án có thể vẫn còn giảm giá trong thời gian tới.

Phân khúc biệt thự, liền kề

Phân khúc này khá im ắng so với các phân khúc khác, khách quan tâm vẫn có nhưng tỷ lệ giao dịch thấp và chủ yếu tại các dự án gần khu vực trung tâm, có hạ tầng hoàn thiện như Vincom Village, KĐT Mỹ Đình 1,2…

Tại các thị trường BĐS lớn như Hà Nội, Tp.HCM, Bình Dương, tình hình giao dịch tại các dự án đang có sự phân hóa rõ rệt. Thị trường giao dịch khá tốt ở những dự án căn hộ có lợi thế về giá cả, tiến độ, vị trí, uy tín chủ đầu tư. Đơn cử: Dự án căn hộ Tân Tây Đô của Hải Phát do CEN phân phối trong 2 tuần bán được 60 căn; Căn hộ Phúc Yên của sàn BĐS Hưng Thịnh mở bán từ 4/8 đến nay đã giao dịch thành công 80 căn chưa tính lượng giữ chỗ và đặt cọc. Một số dự án giao dịch khá tốt khác như: The Eastern; Hạ Đình Tower; CT3 Cổ Nhuế…Đặc biệt, những dự án căn hộ cao cấp giá trên dưới 20 triệu đồng/m2 cũng có giao dịch khá tốt: Homyland; Golden Palace, Hoàng Anh Gia Lai...Các dự án Mulberry Lane; Imperia An Phú…tuy chậm hơn tháng 7 nhưng vẫn có giao dịch. Hầu hết những dự án này đã sắp bàn giao nhà, mức giá cả cũng khá “mềm”.

Ngược lại những dự án “bán nhà trên giấy”, tiến độ không đảm bảo hoặc giá cao, xa trung tâm rất ít giao dịch. Trên thị trường hiện nay, nguồn cung căn hộ khá dồi dào, khách hàng có nhiều sự lựa chọn nên cũng kỹ tính hơn trong việc chọn mua nhà. Nếu trước đây nhiều người sợ không mua nhanh sẽ hết thì nay họ ung dung tìm hiểu và lựa chọn. Do đó, những BĐS nào có giá chào bán thấp hơn giá phổ biến trên thị trường sẽ giao dịch dễ dàng hơn.

Tình hình trái ngược trên cho thấy, việc khách hàng ưa chuộng và xuống tiền với những căn hộ diện tích vừa phải, sắp bàn giao, giá hợp lý… đã không còn là một hiện tượng mà chính là xu hướng, thị hiếu của khách hàng hiện nay. Chủ đầu tư không thể “làm cao” mãi mà phải “nương” theo thị hiếu của khách hàng. Đây cũng là điểm mấu chốt để các chủ đầu tư có thể gỡ khó cho dự án của mình. Ông Nguyễn Thọ Tuyển- Phó tổng giám đốc Công ty CP BĐS Thế Kỷ cho rằng: “Thay vì xây BĐS mới các chủ đầu tư hãy cải thiện BĐS cũ. Phải tập trung vào thị hiếu khách hàng, không cần quan tâm tới thị trường, mà hãy giải quyết vấn đề lòng tin của khách hàng trước. Có như vậy mới có thể bán được dự án, giải quyết hàng tồn kho”.

Rõ ràng, giới đầu tư, đầu cơ BĐS không còn là đối tượng quyết định tình hình giao dịch trên thị trường, vì đa số đã “ẩn tích”, không còn chuyện lướt sóng tạo sốt, mà giao dịch hiện nay phụ thuộc vào thị hiếu của khách hàng. Trong đó, tiến độ dự án chính là vấn đề khách hàng quan tâm nhất, rồi mới đến giá cả, vị trí, chất lượng…Hiện vẫn không ít khách hàng sẵn sàng móc hầu bao nếu dự án đáp ứng tốt các yêu cầu trên dù giá cả có thể không mềm chút nào. Đây cũng là lý do khiến một số dự án căn hộ chung cư cao cấp, đất nền tiền tỷ vẫn có giao dịch.

Về tình hình thị trường BĐS trong thời gian tới, ông Lê Đình Hảo, Trưởng phòng nghiên cứu thị trường của Batdongsan.com.vn nhận xét: “Một, hai tháng nay, tình hình giao dịch trên thị trường có chậm hơn so với nửa đầu năm. Tuy nhiên, kể từ tháng 9 trở đi, nhiều khả năng thị trường sẽ tốt hơn, lượng người quan tâm tới bất động sản sẽ tăng lên vì thông thường những tháng cuối năm, giao dịch mua bán BĐS bao giờ cũng sôi động hơn do tâm lý muốn có nhà ổn định trước Tết”.

VinaRev tổng hợp