Hệ thống Luật tạo hướng đi đúng cho thị trường

Trái ngược với sự “lạnh nhạt” của các kênh đầu tư hấp dẫn trước kia như ngoại tệ, chứng khoán…, thị trường bất động sản dần lấy lại “phong độ” khi trở thành top đầu của giới đầu tư với giá cả ổn định, lượng giao dịch tăng và hàng tồn kho giảm mạnh. Đây cũng là tín hiệu cho thấy, tính hiệu quả trong việc đổi mới các cơ chế, chính sách mà cụ thể là Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản 2014, góp phần đưa thị trường lấy lại niềm tin, đẩy nhanh tiến độ tái cấu trúc. Việc mở rộng cơ chế cũng tạo động lực trong việc thu hút đầu tư, tăng nguồn cung cho phân khúc nhà ở, đặc biệt là phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ cho các cán bộ công nhân viên, người thu nhập thấp có nhu cầu thực về nhà ở.

Báo cáo của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), trong 9 tháng đầu năm mới đây đã chứng minh được sức chuyển mình mạnh mẽ của thị trường bất động sản. Tại Hà Nội, tính đến hết quý III, thị trường đã có 5.300 giao dịch thành công, chỉ tính riêng trong tháng 9 có khoảng 1.600 giao dịch, tăng gần 40% so với cùng kỳ năm 2014. Tại TP Hồ Chí Minh, lượng giao dịch tính đến hết quý III năm 2015 có khoảng 5.100 giao dịch thành công, tăng xấp xỉ 2 lần so với thời điểm năm 2014. Những con số tích cực này cũng khiến lượng hàng tồn kho giảm sâu và tính đến hết tháng 9/2015, tổng giá trị tồn kho trên thị trường còn khoảng 59.395 tỷ đồng.

Về hoạt động môi giới và thành lập sàn giao dịch bất động sản, trước những quy định chặt chẽ của Luật Kinh doanh bất động sản, hoạt động này cũng có nhiều chuyển biến mạnh mẽ, đi vào nề nếp và đảm bảo được tính minh chuyên nghiệp cho thị trường. Theo con số thống kê của Cục Quản lý đăng ký kinh doanh (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), số lượng doanh nghiệp bất động sản thành lập mới tính đến tháng 8/2015 đã tăng hơn 80% so với cùng kỳ năm 2014. Điều này cũng cho thấy, thị trường bất động sản đang trở thành kênh đầu tư hấp dẫn, tạo cuộc cạnh tranh lớn giữa các doanh nghiệp.

Nghị định 76/NĐ-CP và nền tảng vững trãi

Để thị trường bất động sản tiếp tục phát triển, đứng vững, Chính phủ vừa ban hành Nghị định 76/2015/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản. Nghị định quy định cụ thể về các nội dung điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản; về các loại hợp đồng mẫu trong kinh doanh bất động sản; về chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn; về chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và về thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản.

Cụ thể, theo Điều 3 của Nghị định 76/2015 thì các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã và phải có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng.

Mức vốn pháp định này sẽ không áp dụng đối với: Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên quy định tại Điều 5 Nghị định này; Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản quy định tại Chương IV Luật Kinh doanh bất động sản; Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thuộc diện có vốn pháp định quy định tại Khoản 1 Điều này phải chịu trách nhiệm về tính trung thực, chính xác của số vốn pháp định.

Như vậy, theo Nghị định, các tổ chức cá nhân sẽ không phải chứng minh vốn pháp định bằng văn bản xác nhận tài khoản của Ngân hàng khi thành lập.

Đối với các loại hợp đồng mẫu và các văn bản mẫu trong kinh doanh bất động sản, Nghị định 76/2015 cũng ban hành 6 mẫu hợp đồng và 9 mẫu văn bản khác về xác nhận chuyển nhượng, đơn đề nghị chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án…

Vấn đề được người dân quan tâm hiện nay là chuyển nhượng Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Điều này cũng được quy định rõ trong Nghị định. Theo đó, điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải đảm bảo: bên mua, bên thuê mua chưa nhận bàn giao nhà ở hoặc đã nhận bàn giao nhà ở có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai cho tổ chức, cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng hợp đồng có quyền chuyển nhượng tiếp hợp đồng mua bán, thuê mua cho tổ chức, cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền để cấp giấy chứng nhận.

Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thì phải chuyển nhượng hợp đồng theo từng căn nhà riêng lẻ hoặc từng căn hộ; đối với trường hợp hợp đồng mua bán, thuê mua nhiều căn nhà riêng lẻ hoặc nhiều căn hộ thì phải chuyển nhượng toàn bộ số căn nhà hoặc căn hộ trong hợp đồng đó…

Sau thành công của Hiệp định Đối tác xuyên Thái Bình Dương (TPP), các chuyên gia cho rằng, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục trở thành kênh đầu tư hấp dẫn với mức thanh khoản cao. Việc hoàn thiện thể chế, các thông tư hướng dẫn lúc này là cần thiết, góp phần tái cấu trúc, ổn định kinh tế, đưa thị trường phát triển theo hướng bền vững.