Thị trường BĐS Việt Nam liệu có “sáng” hơn ?

(Biểu đồ: nguồn cung căn hộ tính theo các tháng của năm 2013)

Tính đến cuối năm 2013, theo báo cáo từ Bộ Xây dựng, vẫn còn khoảng 23.007 căn hộ, 12 triệu m2 nền đất... còn tồn kho trên thị trường. Tồn kho có nghĩa là chôn vốn, là nợ nần, là áp lực bủa vây từ cổ đông, ngân hàng,… vậy nên nếu không có sự cải thiện về thanh khoản, các DN BĐS sẽ lâm nguy. Bởi, theo một số số liệu thống kê, hiện đã có khoảng 70% DN bị ảnh hưởng nghiêm trọng do giảm sút doanh thu, thất nghiệp, đình trệ về thu nhập.

Bắt đầu chu kỳ mới ?

Như vậy, tính đến hết năm 2013, thị trường BĐS VN đã tiếp nối thời gian trầm lắng kéo dài hơn 5 năm - bắt đầu từ năm 2009. Trong năm qua, sự khó khăn của thị trường đã khiến nhiều chủ đầu tư buộc phải san nhượng dự án; phải hứng chịu khiếu nại, khiếu kiện của khách hàng; phải giảm giá, bán tháo... Khó khăn là hiện hữu nhưng không vì thế mà giới đầu tư, kinh doanh BĐS tắt hi vọng. Bởi theo giới phân tích, thị trường đang đón nhận nhiều tín hiệu tích cực hơn vào nửa cuối năm 2013. Và đặc biệt, thị trường BĐS VN đang bước vào một chu kỳ mới – 5 năm một lần.

Vậy nên, khi được hỏi về những diễn biến của thị trường BĐS 2014, ôngTrần Viết Được – TGĐ Danaland khẳng định: thị trường BĐS VN cũng như của thế giới đều có tính chu kỳ là “bùng nổ - suy thoái”. Chúng ta bắt đầu suy thoái từ năm 2009, thì trong năm 2014 chắc chắn thị trường sẽ từng bước hồi phục và phát triển bởi một chu kỳ của thị trường BĐS VN thường kéo dài trong vòng 5 năm. Theo ông Được, nếu quan sát kỹ trên thị trường có thể thấy một số tín hiệu lạc quan như hàng tồn kho giảm, tiến độ dự án được đẩy nhanh, kinh tế có dấu hiệu hồi phục, vốn FDI tăng mạnh... “Tôi tin thị trường đang dần hé mở con đường hồi phục" - ông Được nhấn mạnh.

Các số liệu thống kê của các đơn vị tư vấn BĐS uy tín trên thị trường cũng phần nào chứng minh cho nhận định này. Báo cáo của CBRE VN cho thấy, quý 3/2013 đã chứng kiến sự gia tăng đáng kể trong số lượng các dự án được quảng cáo, số lần quảng cáo cũng như số lượng căn hộ được chào bán ra thị trường, số lượng căn hộ được bán ra cũng tăng. Báo cáo của Savills cũng cho kết quả tương tự khi các số liệu liên quan đến căn hộ, đất nền, mặt bằng bán lẻ - những phân khúc ảnh hưởng có tính quyết định đến thị trường đều mang màu sáng.

Về vốn, bên cạnh gói tín dụng 30.000 tỉ đồng với lãi suất ưu đãi 6% thì trong 11 tháng, tổng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đăng ký và tăng thêm đạt 20,8 tỉ USD, tăng 54% và giải ngân được 10,55 tỷ USD, tăng 5,5% so với cùng kỳ năm 2012. Cùng với đó, trong bối cảnh các kênh đầu tư khác bắt đầu mất tính hấp dẫn cộng với việc các ngân hàng thừa tiền cũng đã và đang tăng nguồn cung tiền cho thị trường.

Chính sách – yếu tố ảnh hưởng lớn nhất đến thị trường cũng có sự thay đổi. Luật Đất đai sửa đổi với nhiều điểm mới trong thu hồi đất, định giá nhà đất, quy hoạch sử dụng đất được thông qua; Bộ Tài chính cũng cho phép người dân tự xác định mức thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng BĐS… đã góp phần tạo động lực mới cho BĐS.

Nhận xét về những tín hiệu khả quan này, ông Trần Ngọc Thành – TGĐ Đất Xanh miền Trung nhận định đây chính là  “bước đệm” để thị trường BĐS đi lên trong năm tới. Theo ông Thành, mặc dù những yếu tố này cần một thời gian để đi vào thực tiễn nhưng là điều cần kiện thiết để các DN BĐS thắp nên ngọn lửa hi vọng sau một thời gian lâm “trọng bệnh”. “Tôi tin, với những tín hiệu lạc quan đó, năm 2014 là năm bản lề để thị trường bước sang một chu kỳ mới", ông Thành khẳng định.

Cùng chung nhận định này, ông Trương An Dương -  Savills VN cho biết: trong năm 2014, sự ổn định của nền kinh tế vĩ mô, lãi suất và tỷ giá sẽ giúp thị trường BĐS VN có những bước phục hồi ổn định hơn và trở lên hấp dẫn hơn đối với các nhà đầu tư nước ngoài cũng như trong nước.

Giải pháp để thành công

Những tín hiệu tốt của thị trường đã có, điều quan trọng là việc triển khai.

Với những gì đã nêu ở trên, trong năm 2014, với BĐS VN - cơ hội là rất lớn, nhưng thách thức không hề nhỏ. Vậy các DN cần làm gì để vượt qua giai đoạn khó khăn này và hướng tới tương lại?

Có góc nhìn khác, ông Dương cho rằng bản thân các DN, trong giai đoạn khó khăn vừa qua, đã dần hình thành “một lớp” các chủ đầu tư có kinh nghiệm từ việc nghiên cứu thị trường một cách chuyên nghiệp đến việc xây dựng các chiến lược marketing và bán hàng hiệu quả. Hơn nữa, các chủ đầu tư này đều đã xây dựng được thương hiệu uy tín, tiến độ xây dựng tốt, và chiến lược giá tốt và đồng nhất qua các kênh bán hàng. Đây là những yếu tố tác động đến lòng tin của khách hàng vào các dự án BĐS. “Các DN BĐS VN cần phát huy tinh thần này” - ông Dương chia sẻ.

Đó là với những DN đã thành công, còn các DN khác thì sao? Trả lời câu hỏi này các chuyên gia đều có cùng quan điểm: chủ đầu tư cần rà soát, nghiên cứu lại nhu cầu của thị trường từ đó hiệu chỉnh chiến lược dự án hợp lý, cân đối dòng vốn và chọn phương án kinh doanh và tiếp thị hiệu quả. Ngoài ra, các dự án đã triển khai gần xong thì cần tập trung nguồn lực để hoàn thiện sản phẩm theo đúng kế hoạch và cần chú trong đến việc chăm sóc khách hàng.

Bổ sung, ông Được cho rằng, giảm giá cũng là phương án khả quan. Theo đó, chủ đầu tư có thể thay đổi hình thức bán hàng từ bán căn hộ hoàn thiện sang bán nhà xây thô; giảm chủng loại vật liệu hoàn thiện nhằm hạ giá thành, giá bán; hoặc giảm lợi nhuận của mình để tăng tính thanh khoản cho thị trường…

Vậy là, với năm 2014, những tín hiệu tốt cho thị trường đã có; những dự đoán, lời khuyên cũng đã được đưa ra, nhưng “lý thuyết vốn chỉ màu xám”, muốn thị trường đổi màu xanh còn cần thêm nhiều yếu tố:   niềm tin, vốn... và quan trọng nhất là nhu cầu. Vậy nên, như đã nói ở trên, có thể năm 2014 chỉ là cánh cửa để bước sang một chu kỳ mới của thị trường. Giới đầu tư, kinh doanh BĐS có thể phải chờ đợi thêm một thời gian nữa, một năm, hai năm… hay lâu hơn nữa mới quay được về thời hoàng kim của mình.