Giá đất cao chỉ có hại

 Các thành phố muốn có giá đất cao để có nguồn thu ngân sách. Như Hà Nội thu từ giá đất chiếm đến 22% thu ngân sách, trong khi đó năm nay Hà Nội lại kêu thiếu hụt ngân sách bởi một trong những lý do là giá đất cao quá không ai mua.

Định giá đất chỉ là một mặt của vấn đề. Để dễ đạt được đồng thuận giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người sử dụng đất, thì cần xác định được giá đất sao cho khách quan, phù hợp thị trường. Vấn đề quan trọng hơn là giá trị đất đai, giá trị tăng thêm của đất đai do đầu tư mang lại được chia sẻ theo cơ chế nào giữa Nhà nước, nhà đầu tư và những người bị mất đất.

Khó định theo giá thị trường

Một trong những vấn đề được nhiều người quan tâm nhất hiện nay đó là Luật Đất đai đưa ra khái niệm “giá đền bù phù hợp với giá thị trường”. Giá đất đền bù hợp với giá thị trường có thể hiểu một cách đơn giản là đem tiền đền bù mua được thửa đất với diện tích tương tự tại vị trí có điều kiện phát triển tương tự.

Hiện pháp luật nhiều nước không dùng cụm từ “bồi thường theo giá đất phù hợp thị trường” mà họ dùng cụm từ “bồi thường theo giá trị tương đương”. Nghĩa là, không cần biết giá đất thị trường như thế nào, miễn là giá trị bồi thường mà người có đất nhận được có thể đem ra thị trường mua được một bất động sản tương đương.

 Hiện nay, trong Nghị định 123/2007/NĐCP đã có quy định cụ thể về thế nào là “giá thị trường trong điều kiện bình thường”. Ở nhiều nước, họ quy định giá thị trường là giá trung bình của giá đất giao dịch trên thị trường trong khoảng 1 hoặc 2 hoặc 3 năm trước. Trong khi đó, Luật Đất đai 2003 của Việt Nam lại đưa ra khái niệm “giá thị trường trong điều kiện bình thường” là giá giao dịch quyền sử dụng đất trên thị trường mà không rơi vào trường hợp sốt giá, thị trường đóng băng, giao dịch giữa những người thân, giao dịch trong hoàn cảnh bị ép buộc.

Điều khó khăn ở Việt Nam hiện nay chính là chúng ta chưa có những chứng cứ cụ thể về giá thị trường, vì hợp đồng chuyển nhượng luôn được ghi theo giá thấp hơn cả giá do Nhà nước quy định với hy vọng giảm được mức thuế phải nộp.

Chính vì vậy, kể cả các cơ quan quản lý cũng như người dân thường khó thống nhất với nhau về giá thị trường. Để mọi việc về định giá đất được thuận lợi, chúng ta phải tìm mọi cách để người tham gia giao dịch đất đai luôn ghi giá thị trường thực trên hợp đồng.

Tương tự, việc nhà nước thu hồi đất thổ cư, thì giá trị đền bù thấp hơn nhiều so với giá thị trường. Do đó, với khoản tiền đã được đền bù thì người dân không mua nổi một suất đất tái định cư.