Tại Hội thảo phổ biến các nội dung chính của án Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều tại các Luật về thuế do VCCI tổ chức sáng 1/9 tại Hà Nội, các nội dung liên quan đến lĩnh vực bất động sản được chú ý đặc biệt là bởi vấn đề bù trừ lãi từ chuyển nhượng bất động sản với lỗ từ hoạt động sản xuất kinh doanh đã chính thức được gỡ, có thể giúp các chủ đầu tư tháo bớt gánh nặng tài chính lâu nay.

 

Theo ông Phạm Đình Thi, Vụ trưởng Vụ chính sách thuế, Bộ Tài chính, trước năm 2004, tổ chức, cá nhân có hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực hiện kê khai, nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất.

 

Từ 01/01/2004, tổ chức có thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền thuê đất  thực hiện kê khai, nộp thuế TNDN đối với thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền thuê đất nhưng phải kê khai, nộp thuế riêng, không được bù trừ với thu nhập từ sản xuất kinh doanh.

 

Đặc biệt, trong giai đoạn 2004-2008, thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền thuê đất còn áp dụng theo biểu thuế lũy tiến từng phần. 

 

Quy định này trong giai đoạn đó, theo Bộ Tài chính, là “phù hợp với thực tế, bởi vì khi đó lĩnh vực bất động sản đang phát triển, lợi nhuận thu được từ bất động sản thường là lợi nhuận siêu ngạch nên việc quy định thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền thuê đất phải kê khai, nộp thuế riêng và áp dụng biểu thuế lũy tiến từng phần nhằm động viên kịp thời số thu thuế vào ngân sách nhà nước và hạn chế việc đầu cơ bất động sản”

 

Tuy nhiên, từ năm 2012 đến nay, thị trường bất động sản trầm lắng, thậm chí có giai đoạn rơi vào tình trạng đóng băng, do đó tại Luật thuế TNDN số 32/2013/QH12 áp dụng từ 01/01/2014 đã cho phép doanh nghiệp được bù trừ lỗ từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản với lãi từ hoạt động sản xuất kinh doanh nhưng chưa quy định trường hợp ngược lại (bù trừ một chiều), theo đó trường hợp doanh nghiệp có lãi từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản vẫn phải kê khai, nộp thuế riêng, không được bù trừ với thu nhập từ hoạt động sản xuất kinh doanh.

 

Bộ Tài chính cũng cho biết trong thời gian vừa qua, các Bộ ngành, tổ chức tín dụng đang nỗ lực tìm giải pháp để giảm nợ xấu của các tổ chức tín dụng, trong đó có việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản. 

 

Tuy nhiên, quy định về bù trừ nêu trên phần nào cũng gây khó khăn cho việc xử lý nợ xấu của Ngân hàng, các tổ chức tín dụng, bởi vì doanh nghiệp đang không có tiền để trả nợ ngân hàng, chỉ có tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản nay phải bán đi để trả nợ, nếu có lãi là phải nộp thuế ngay, mặc dù hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp đang bị lỗ, thậm chí rất nhiều trường hợp doanh nghiệp nộp thuế xong thì số tiền còn lại không đủ để trả ngân hàng. 

 

Do đó, nếu cho phép doanh nghiệp được bù trừ lãi từ chuyển nhượng bất động sản với lỗ từ hoạt động sản xuất kinh doanh thì sẽ không còn vướng mắc về thứ tự ưu tiên thanh toán khi bán tài sản bảo đảm tiền vay như kiến nghị của Ngân hàng nhà nước Việt Nam và các tổ chức tín dụng. Việc bù trừ lãi lỗ là thực hiện trên sổ sách của doanh nghiệp, còn khoản tiền có được do bán tài sản bảo đảm vẫn dùng để trả nợ ngân hàng. Nếu sau khi bù trừ mà còn thu nhập thì doanh nghiệp có tài sản bảo đảm sẽ kê khai, nộp thuế TNDN cùng với thu nhập từ hoạt động sản xuất kinh, chứ không phải nộp ngay trong vòng 10 ngày kể từ khi phát sinh nghĩa vụ thuế.

 

Đồng thời, nếu cho phép doanh nghiệp được bù trừ lãi từ chuyển nhượng bất động sản với lỗ từ hoạt động sản xuất kinh doanh cũng góp phần giảm thủ tục hành chính bởi vì doanh nghiệp không cần phải hạch toán riêng thu nhập từ chuyển nhượng bất động và cũng không phải kê khai, nộp thuế riêng trong vòng 10 ngày kể từ ngày phát sinh nghĩa vụ thuế đối với khoản thu nhập này.

 

Để phù hợp với thực tế hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp, góp phần tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ xấu, Bộ Tài chính trình Chính phủ cho bổ sung quy định doanh nghiệp được bù trừ lãi từ chuyển nhượng bất động sản với lỗ từ hoạt động sản xuất kinh doanh.

 

Tuy nhiên, vẫn theo ông Thi, việc cho bù trừ như trên cũng có nhược điểm là gây mất nguồn thu của địa phương nơi có bất động sản được chuyển nhượng bởi vì doanh nghiệp sẽ kê khai, nộp thuế tại trụ sở chính. 

 

Để giải quyết vấn đề này, Bộ Tài chính đã trình Chính phủ cho nghiên cứu để bổ sung quy định tại Nghị định về quản lý thuế theo hướng doanh nghiệp có thu nhập từ bất động sản vẫn kê khai, nộp thuế cùng với thu nhập từ sản xuất kinh doanh tại trụ sở chính nhưng sẽ có tiêu thức để phân bổ nguồn thu từ chuyển nhượng bất động sản cho địa phương nơi có bất động sản được chuyển nhượng.

 

Cá nhân mua bán bất động sản, thuế có gì mới?   Theo quy định tại Khoản 1, Khoản 4 Điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân (TNCN) hiện hành thì thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau được miễn thuế TNCN.   Luật không quy định miễn thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa cha dượng, mẹ kế với con riêng của vợ, chồng.    Tuy nhiên, thực tế phát sinh vướng mắc là khi bất động sản là tài sản chung của cả chồng và vợ, khi chuyển nhượng, thừa kế, cho tặng cho con riêng của vợ, chồng thì chỉ được miễn thuế 50% và cá nhân chuyển nhượng hoặc nhận thừa kế, quà tặng phải nộp 50% số thuế do không thuộc đối tượng được miễn thuế.    Để lách không phải nộp 50% số thuế còn lại này, nhiều trường hợp cá nhân chuyển nhượng lòng vòng trong gia đình để đáp ứng đối tượng được miễn thuế theo quy định của Luật thuế TNCN.    Để phù hợp với Luật hôn nhân và gia đình quy định mối quan hệ giữa cha dượng, mẹ kế với con riêng của vợ, chồng cũng được pháp luật công nhận như cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ, thống nhất đối tượng được miễn thuế TNCN đối với chuyển nhượng bất động sản, nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản, Bộ Tài chính trình Chính phủ bổ sung quy định miễn thuế TNCN đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa cha dượng, mẹ kế với con riêng vợ, chồng.