Bán để trả nợ

Câu chuyện bán dự án để trả nợ, cắt lỗ tuy diễn ra âm thầm nhưng khá sôi động.

Một thương vụ được nhắc nhiều trong giới bất động sản (BĐS) thời gian qua là việc thoái vốn khỏi dự án 146 Nguyễn Văn Trỗi của Công ty cổ phần Đầu tư - Kinh doanh nhà (ITC). Khu đất này trước đây có tên Intresco Tower, vị trí đẹp, nằm gần mũi tàu đường Nguyễn Văn Trỗi - Hoàng Văn Thụ, nhưng với ITC lại là thương vụ nợ nần khó quên. ITC cho biết, dự án được công ty đầu tư từ năm 2007, thời điểm sốt nóng của thị trường, đã hoàn chỉnh pháp lý và cọc nhồi. Do thị trường đóng băng nên công ty giãn tiến độ thực hiện, tiếp tục đầu tư sẽ không mang lại lợi nhuận nên thống nhất chuyển nhượng toàn bộ dự án theo hiện trạng. Cuối tháng 3 vừa qua, trong báo cáo tài chính hợp nhất của năm 2013, ông Trương Minh Thuận, Tổng giám đốc ITC, cho biết đã ký hợp đồng chuyển nhượng dự án cho đối tác với tổng giá trị 260 tỷ đồng, việc mua bán đã hoàn tất vào tháng 6 năm nay. Như vậy, với việc bán dự án này ITC lỗ lên đến 291 tỷ đồng. Trao đổi với phóng viên Báo SGGP, ông Nguyễn Văn Liêm, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Thanh niên xác nhận đã mua lại dự án Intresco Tower và đang tiến hành hợp khối với khu đất khác để xây cao ốc.

Bối cảnh bán dự án Intresco Tower, ITC đang rơi vào vòng xoáy khó khăn. Kết thúc năm 2013 lỗ 297,2 tỷ đồng, cổ phiếu bị đưa vào diện cảnh báo. “Quyết định chuyển nhượng có thể lỗ so với giá trị sổ sách, nhưng công ty sẽ có nguồn tiền để đầu tư các dự án khác và trả nợ vay ngân hàng nhằm giảm chi phí lãi vay”, một lãnh đạo ITC cho biết. Theo kế hoạch, công ty sẽ tiếp tục chuyển nhượng khu đất 6F Ngô Thời Nhiệm, thoái vốn đầu tư tài chính…

Bán dự án để vượt khó cũng chính là cách Công ty CP Phát triển hạ tầng và bất động sản Thái Bình Dương (PPI) vừa thực hiện. Tại đại hội cổ đông năm 2014, lãnh đạo PPI đã trần tình với các cổ đông về nợ. Theo đó, để đạt mục tiêu đến cuối quý 2 giảm dư nợ xuống bằng 50% hiện tại, PPI đã thỏa thuận với Công ty Tài chính cao su Việt Nam xử lý công nợ, cấn trừ tài sản từ dự án PPI Tower và các sản phẩm nền đất của khu dân cư Bến Lức (Long An). Tiếp đó, PPI cũng tìm được đối tác chuyển nhượng dự án Water Garden sau gần 2 năm chào bán, nhằm xử lý công nợ với Sacombank. Như vậy đến cuối tháng 6 này, PPI sẽ giảm được 40% dư nợ vay bằng giải pháp cấn trừ tài sản và chuyển nhượng dự án. Gần như cùng thời điểm, lễ ký kết hợp tác đầu tư dự án Water Garden: PPI sẽ hoàn thành thủ tục pháp lý, giải phóng mặt bằng và chuyển nhượng cho Công ty cổ phần Dịch vụ và xây dựng địa ốc Đất Xanh, số tiền chuyển nhượng 90 tỷ đồng. Dự án có diện tích khuôn viên 20.096,5m² được chủ mới đổi thành căn hộ chung cư Riverside Garden.

Ai mua?

Khó khăn của doanh nghiệp này lại là cơ hội của doanh nghiệp khác, BĐS cũng không thoát khỏi quy luật đó. Một số chủ đầu tư mới ra đời, có thể sống tốt nhờ việc mua lại dự án nhằm xây dựng sản phẩm phù hợp với thị trường hơn.

Đối với dòng sản phẩm có giá trung bình, dưới 15 triệu đồng/m², việc mua bán tấp nập hơn. Trong suốt thời gian đóng băng, Công ty cổ phần Dịch vụ và xây dựng địa ốc Đất Xanh nổi lên như một nhà môi giới đi kèm mua dự án. Cùng khai thác lĩnh vực này còn có Công ty cổ phần Kinh doanh địa ốc Hưng Thịnh. Năm ngoái, công ty này mua lại 7 dự án, còn từ đầu năm đến nay đã mua thêm 4 dự án, trong đó có 2 dự án đã bán xong. Phân khúc công ty hướng tới chủ yếu dành cho người có thu nhập trung bình, giá bán trên dưới 13 triệu đồng/m², căn hộ nhỏ. Đây mới chính là đối tượng rất cần nhà ở mà lâu nay không có điều kiện mua nhà. Chưa dừng lại đó, mới đây cùng phân khúc này có sự cạnh tranh khốc liệt của nhà đầu tư nước ngoài. Mới đây, Công ty Tổ chức nhà quốc gia với sự tham gia của các nhà đầu tư Hàn Quốc và Malaysia đã công bố rót hơn 1 tỷ USD để mua hàng loạt dự án tại miền Trung và miền Nam. Riêng tại TPHCM, chủ đầu tư này đã đầu tư và bán dự án tại quận 12 giá dưới 400 triệu đồng/căn hộ gây sốc cho thị trường!

Đối với phân khúc cao cấp, đến nay chỉ có mỗi Novaland “độc diễn”. Gọi là cao cấp, bởi các dự án Novaland mua lại đều có vị trí tốt, giá bán trên dưới 20 triệu đồng/m². Đầu năm nay, công ty đã mua lại 3 dự án, hiện đang mua một số dự án khác, cơ bản đã hoàn tất các việc sang nhượng. “Các dự án mà công ty đã mua lại, tính đến thời điểm này, việc tiêu thụ căn hộ rất khả quan, chỉ tiêu hoàn tất 3.000 căn hộ trong năm nay hoàn toàn nằm trong tầm tay”- ông Phan Thành Huy, Tổng giám đốc Novaland, cho biết. Thay vì giá bán trước đây khá cao, Novaland bán thấp hơn, diện tích nhỏ hơn, thanh toán dài hơi. Chẳng hạn, tại dự án Lexington Residence, quận 2, sau khi mua lại, Novaland đưa giá thành giảm 20% so với dự án liền kề, căn hộ có diện tích nhỏ nhất 48,5m² được bán với giá 1,3 tỷ đồng. Nhờ tái cấu trúc lại dự án, mặc dù hướng đến người có thu nhập cao nhưng Novaland khá thành công. “Có một thực tế, không phải dự án nào cũng bán được, còn tùy thuộc vào vị trí, thế chấp ngân hàng ra sao; người mua phải tính toán nhiều giải pháp, mục đích cuối cùng là sản phẩm tung ra thị trường phải bán được”- ông Phan Thành Huy nhận xét.