Chệch mục tiêu giải quyết hàng tồn kho và nợ xấu

PV: - Vừa qua, Nhà nước đã áp dụng nhiều chính sách để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản (BĐS). Xin ông cho biết, thị trường BĐS TP.HCM hiện nay đã có những chuyển biến tích cực chưa và như thế nào?
Ông Lê Hoàng Châu: - Từ đầu năm cho đến nay, thị trường BĐS TP.HCM cũng đã có những chuyển biến tích cực. Đã bán được khoảng 2.000 căn hộ, giảm lượng hàng tồn kho xuống khoảng 14%.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM

PV: - Những chuyển biến tích cực trên là do nỗ lực của các doanh nghiệp (DN) hay do chính sách hỗ trợ từ phía Nhà nước, thư ông?
Ông Lê Hoàng Châu:- Cái này là do nỗ lực của các DN chứ chưa nhận được bất cứ sự hỗ trợ nào từ chính sách tín dụng của Nhà nước. Và cũng chưa nhận được sự hỗ trợ từ Nghị quyết 02 (NQ 02). Bởi vì NQ 02 của Chính phủ có hiệu lực từ ngày 7/1 nhưng nó nổi lên 3 điểm chính.
Thứ nhất, việc triển khai NQ 02 của Chính phủ nhưng triển khai cho các Bộ ngành còn quá chậm. Tới ngày 15/5 mới có thông tư hướng dẫn của NHNN là Thông tư số 11. Bên cạnh đó, các Thông tư của các Bộ đều rất chậm nhưng NHNN là chậm nhất. Đây là một hiện tượng lạ, bởi vì chúng ta đang xử lý một tình huống nóng bỏng, cấp bách mà lại triển khai quá quá chậm chạp.
Thứ hai là có dấu hiệu chệch mục tiêu đặt ra ban đầu của NQ 02. Vì NQ 02 nêu lên mục tiêu lớn nhất là giải quyết hàng tồn kho và nợ xấu. Mà hai mục tiêu này có mối quan hệ với nhau. Muốn giải quyết được nợ xấu thì phải giải quyết hàng tồn kho, và giải quyết được hàng tồn kho thì đương nhiên giải quyết được nợ xấu.

Mục tiêu thứ hai là hỗ trợ về tín dụng ưu đãi đối với người thu nhập thấp đô thị. Mà người thu nhập thấp đô thị thì bao gồm cán bộ, công chức, viên chức, lực lượng vũ trang và người thu nhập thấp đô thị thuộc các thành phần kinh tế. Đó là mục tiêu thứ hai để tiếp cận nhà ở.
Vậy bây giờ chúng ta kiểm lại hai mục tiêu này đã đạt được hay chưa? Thì thấy rằng có dấu hiệu chệch mục tiêu ban đầu.
Dấu hiệu này thể hiện ở việc Bộ Xây dựng đã cho khởi công rất nhiều dự án nhà ở xã hội (NOXH). Thứ nữa là ở tỷ trọng.
Vốn thông tư 11 là dành 70%, tương đương với 21.000 tỷ cho người tiêu dùng, để giải quyết vấn đề cầu. Còn dành 30% là 9.000 tỷ cho DN. Nhưng nội các dự án NOXH triển khai xây dựng đã lên tới hàng nghìn tỷ. Những dự án đó báo chí đều đã thông tin.
Chẳng hạn như ngày 25/5, dự án Tây Nam Linh Đàm 1.027 căn, tổng vốn đầu tư là 720 tỷ. Rồi dự án ở Quốc Oai - Hà Nội cũng hết 320 tỷ. Nội 2 dự án này đã hết 1.040 tỷ rồi. Chưa kể là những dự án kế tiếp khởi công ở Nghệ An, Quy Nhơn...
Điều đó cho thấy rằng việc khởi công  các dự án mới không phù hợp với tinh thần của NQ 02, là giải quyết hàng tồn kho. Nhất là khi mình lấy từ nguồn tín dụng 30.000 tỷ cho các dự án này.
Mà việc khởi công các dự án mới này đều công bố là sẽ hoàn thành vào năm 2015. Tức là sẽ cho DN vay trong khoảng 2,5 năm - 3 năm là hoàn thành xong rồi. Và như thế là DN bán được hàng rồi, thu hồi vốn được rồi thì đâu cần phải vay đến 5 năm?
Việc xây thêm NOXH cũng có nghĩa là tăng cung mà không phải là giải quyết hàng tồn. Trong khi Thông tư 02 của Bộ Xây dựng ngày 8/3/2013 có nói về việc cơ cấu lại căn hộ lớn và căn hộ nhỏ, có nói về mục đích chuyển từ nhà ở thương mại qua NOXH và các dự án như thế.
Vậy đáng lẽ ra là phải đẩy mạnh Thông tư 02 của Bộ Xây dựng để giải quyết hàng tồn kho và thậm chí biến những khu chung cư cao cấp mà chủ đầu tư có mong muốn chuyển sang quy mô vừa và nhỏ, thành một khu phục vụ dành cho người tiêu dùng là người thu nhập thấp sẽ tốt hơn.
Lẽ ra phải tập trung giải quyết vấn đề hàng tồn, những dự án đang dở dang kể cả NOXH, kể cả nhà ở thương mại quy mô vừa và nhỏ, kể cả nhà ở thương mại quy mô lớn chuyển cơ cấu lại thành căn hộ vừa và nhỏ... lẽ ra phải làm như thế thì chúng ta lại cho khởi công xây dựng những khu căn hộ mới. Đấy chính là dấu hiệu của việc không phù hợp với mục tiêu NQ 02 đặt ra.
Vấn đề thứ ba là chúng ta cần phải đề phòng dấu hiệu, nguy cơ của lợi ích nhóm. Khi tôi đọc báo thấy rất kỳ quặc.
Chẳng hạn như Tổng công ty HUD xây dựng dự án Tây Nam Linh Đàm với 1.027 căn, quy mô đầu tư là 720 tỷ được vay từ nguồn vốn 30.000 tỷ và được Bộ trưởng đã công bố ngày 25/5. Và ngay sau đó 2 ngày thì báo chí đưa tin Bộ Xây dựng trình với Bộ Tài chính, đề nghị Bộ Tài chính trả nợ thay cho HUD hơn 2.000 tỷ tiền nợ nước ngoài mà không có khả năng trả nợ và bằng ngoại tệ là hơn 100 triệu USD.
Vô lý vô cùng. Mà sau đó còn dự án Viglacera nữa. Ai cũng biết HUD là của Bộ nên việc này là không phù hợp.

Cần phải nói một điều khá ngẫu nhiên là các DN được cho vay hiện nay đều là các DN thuộc Bộ Xây dựng?

"Trâu chậm thì uống nước đục"

PV: - Đối với gói hỗ trợ tín dụng 30.000 tỷ để tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS, trong đó cho DN BĐS vay 30% và 70% còn lại dành cho người thu nhập thấp. Nhưng chỉ trong 10 ngày, 9.000 tỷ đã giải ngân xong, còn lại trong 21.000 tỷ cho người dân vay thì qua gần 1 tháng mới chỉ duy nhất có 1 người vay được. Ông có đánh giá thế nào về vấn đề này?
Ông Lê Hoàng Châu: - Theo tôi, 9.000 tỷ tương đương với 30% trong gói 30.000 tỷ thì chỉ hỗ trợ cho DN làm NOXH và những dự án từ nhà ở thương mại chuyển mục đích qua NOXH thì mới được tiếp cận nguồn vốn này.
Như vậy, nó còn thiếu một đối tượng mà tôi đã đề nghị đó là nhà ở thương mại quy mô dưới 70m2 và giá bán dưới 15 triệu đồng/m2 đang xây dựng dở dang là phải được hỗ trợ nguồn vốn tín dụng.
Mục tiêu của tôi vẫn là bám sát việc giải quyết hàng tồn kho, đó là những dự án đang xây dựng dở dang chứ không phải là dự án mới bắt đầu khởi công xây dựng. Và trong Thông tư 11 không đề cập đến đối tượng này nên hiện nay, bên cạnh việc giải ngân nhanh chóng cho 10 DN thì còn nhiều DN khác không thể tiếp cận được nguồn vốn này.

Bên cạnh đó, đối với người tiêu dùng. Theo như báo chí đưa tin thì mới có 1 trường hợp ở Sài Đồng - Hà Nội là được vay 1 suất. Mới có 1 người thôi mà đáng lẽ ra phải giải ngân rất nhanh cho 21.000 tỷ này, để tạo cú hích rất lớn cho thị trường BĐS. Đấy cũng là cái còn chưa hợp lý
PV: - Hiện nay ở TP.HCM đã có doanh nghiệp nào đề xuất xây dựng nhà ở xã hội mới để được vay vốn 9.000 tỷ trong gói 30.000 tỷ không thưa ông?
Ông Lê Hoàng Châu: - TP.HCM đề xuất nhiều, tới khoảng 40 dự án nhưng không được duyệt. Còn không hiểu sao miền Bắc lại được duyệt rất nhanh. Cho nên chuyện này rất khác biệt giữa phía Bắc và phía Nam.
Chắc tại phía Nam dở quá cho nên đến giờ này vẫn chưa được vay. Thôi thì "trâu chậm thì uống nước đục", vì Thống đốc đã nói rồi, Thống đốc bảo gói này là hữu hạn, ai đến trước thì được, ai đến sau hết thì thôi.
PV: - Vậy vướng mắc chủ yếu mà các dự án này không được duyệt và cho vay là tại sao thưa ông?
Ông Lê Hoàng Châu:- Cái này là do các DN TP.HCM dựa vào cơ sở pháp lý để làm. Thông tư 11 thì có hiệu lực từ ngày 1/6/2013, thì DN miền Nam, Sở Xây dựng TP.HCM phải công bố cái này sau ngày 1/6. Cho nên mấy anh em làm theo đúng bài bản. Còn ở phía Bắc chắc có lẽ mấy anh... làm trước, còn phía Nam bài bản quá nên cho đến bây giờ có đến 40 dự án vẫn chưa được duyệt.
Cần phải nói một điều khá ngẫu nhiên là các DN được cho vay hiện nay đều là các DN thuộc Bộ Xây dựng.
PV: - Liệu các DN cứ đổ xô đi xây thêm NOXH như hiện nay thì theo đánh giá của ông, liệu có hình thành lên bong bóng BĐS thứ hai không, thưa ông?
Ông Lê Hoàng Châu: - Nói bong bóng BĐS thì hơi quá, sẽ không có bong bóng BĐS. Nhưng tôi chỉ sợ hàng ế thôi. NOXH cũng như mọi loại nhà ở khác, nó phải tuân theo quy luật giá trị, theo quy luật cạnh tranh và phải tuân theo quan hệ cung cầu. Nếu không tuân thủ 3 yếu tố cơ bản của nền kinh tế thị trường thì nền kinh tế sẽ bị xáo trộn.
Tôi không phản đối việc xây dựng thêm NOXH mới, nhưng tôi đề nghị không được lấy nguồn vốn từ 30.000 tỷ mà phải sắp xếp một nguồn vốn khác.
Vì phát triển NOXH là đúng, nhưng nếu nói về mặt chiến lược thì Bộ Xây dựng phải trên cơ sở quy họach quốc gia. Tức là trên cơ sở chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, trên cơ sở điều tra về nhu cầu NOXH của các đô thị lớn.
Xin chân thành cảm ơn ông!
Duyên Duyên