Khảo sát gần đây cho thấy giá nhà đất ở hàng loạt khu vực tăng vùn vụt. Riêng giá đất nền không chỉ đối với phân khúc cao cấp mà ngay cả đối với phân khúc bình dân, vùng ven cũng tăng dữ dội. Có những nơi hôm trước báo giá này, hôm sau đã báo giá khác.

Trước cơn sốt đất nền đang bước vào giai đoạn nóng bỏng, TS Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế, khuyến cáo các nhà đầu tư nên cẩn trọng với những quyết định của mình.

Bóng ma nhà đất đang quay trở lại

Phóng viên: Trong khi bài học xương máu về bong bóng nhà đất hồi năm 2007-2008 vẫn còn ám ảnh thì thời gian gần đây không ít người lại say sưa lao vào cơn sốt đất mới tại nhiều khu vực ở TP.HCM. Theo ông, vì sao lại có hiện tượng này?

TS Đinh Thế Hiển: Thực tế thị trường đất nền đang tăng đối với cả phân khúc trung cao cấp và bình dân. Có nhiều lý do khiến giá đất nền thời gian qua tăng nhanh.

Thứ nhất là do yếu tố tâm lý. Nhiều người cho rằng nguồn cung căn hộ thì nhiều nhưng đất nền sẽ ngày càng co hẹp nên họ mua đất nền. Những thông tin như Nhà nước sắp cấp sổ cho tách thửa, đại gia sắp làm “siêu dự án”, xây cầu, công trình hạ tầng… cũng tạo hiệu ứng, tăng niềm tin cho nhà đầu tư săn lùng đất nền. Thậm chí động lực tăng giá ở một số khu đơn giản chỉ là… tin đồn hoặc ăn theo vùng lân cận.

Thứ hai là đối với các nhà đầu tư nhỏ trước đây chưa mạnh dạn đầu tư, song khi thị trường ấm lên thì họ sẵn sàng bỏ ra vài trăm triệu đồng mua đất vùng ven để đón sóng. Điều này cũng tạo ra làn sóng mua bán nhộn nhịp.

Thứ ba là nhà đầu tư thấy rằng lợi nhuận từ đất nền cao hơn so với lợi nhuận đầu tư sản phẩm căn hộ. Điều này cũng tạo ra động lực để sóng giá đất tăng mạnh và lan rộng hơn.

Khi người mua, người bán sôi động thì cò đất cũng nhân cơ hội đó mà thổi giá nhà đất lên cao.

Nhiều ý kiến cảnh báo giá nhà đất đang sốt ảo, thậm chí vượt qua giá trị thực nhiều lần. Ông nghĩ gì về cảnh báo này?

Có một thực tế là không ít người đầu tư theo tâm lý bầy đàn, cứ tưởng người khác kiếm lời dễ quá thì cũng lao theo. Chúng ta đã chứng kiến thời mà nhà nhà, người người làm bất động sản (BĐS) khiến giá đất tăng hoặc sốt giá.

Thực tế giá đất chỉ tăng đến một mức nào đó thôi. Do đó nếu các nhà đầu tư không bình tĩnh, thích chạy theo đám đông, rất có thể ở đâu đó sẽ hình thành nên những khu đất “chết” và những người ôm đất muốn thoát thân cũng rất khó. Thực tế cho thấy ở thời điểm hiện tại, ngay bên cạnh dự án biệt thự nhà liên kế của Khang Điền ở quận 9 đắt hàng như tôm tươi thì cũng vẫn tồn tại khu biệt thự chỉ để… trồng cỏ.

Ông có thể nói rõ hơn về vấn đề này?

Xét về mặt kinh tế học, để biết giá một lô đất có thể tăng đến mức nào là hợp lý phải dựa vào khả năng khai thác và so sánh với các quận, huyện có đặc điểm tương đồng. Thứ hai là đất nền sau khi xây nhà lên mức độ sinh lời từ việc cho thuê là bao nhiêu phần trăm. Nếu giá cho thuê đạt tối thiểu 2%/năm trên tổng giá trị đầu tư thì lô đất đó vẫn còn triển vọng đầu tư.

Ví dụ mua một lô đất trị giá 4,5 tỉ đồng, chi phí xây dựng là 2 tỉ đồng, vậy thì tổng số tiền thu được từ tiền thuê nhà phải đạt ít nhất 130 triệu đồng/năm thì lô đất đó vẫn có thể sinh lời. Nhưng nếu lợi nhuận cho thuê thấp hơn 2%/năm, tức là lô đất ở khu đó đang được bán với giá ảo.

Nhà đầu tư đang tìm mua đất nền ở ngoại thành TP.HCM. Ảnh: HTD

“Mức độ sát thương sẽ lớn vô cùng”

Thưa ông, dường như đang có nhiều dấu hiệu cho thấy nguy cơ bóng ma bong bóng nhà đất như đã xảy ra hồi năm 2007-2008 đang quay trở lại?

Tôi xin nêu một số vấn đề. Thứ nhất, nợ xấu của hệ thống ngân hàng (NH) từ hệ quả tăng trưởng quá nóng của BĐS giai đoạn 2008-2011 đến nay đã giải quyết hết chưa? Chắc chắn là chưa giải quyết được. Bằng chứng là đến nay Nhà nước vẫn đang tìm cách để khơi thông “cục máu đông” nợ xấu đang trì kéo tăng trưởng kinh tế.

Thứ hai, quy mô căn hộ và đất nền hiện nay so với năm 2007-2008, thời điểm sốt đất, là thế nào? Giai đoạn 2008-2009, tại TP.HCM chỉ mới có khoảng 10.000 căn hộ và đất nền được chào bán ra thị trường. Còn bây giờ, nguồn cung căn hộ và đất nền lên đến 50.000 sản phẩm và dự báo năm 2017-2019 sẽ cung ra thị trường khoảng 50.000 sản phẩm nữa. Như vậy, rõ ràng quy mô căn hộ và đất nền hiện lớn hơn rất nhiều giai đoạn 2007-2008.

Thứ ba, giá thành sản phẩm BĐS bây giờ ra sao? Thống kê cho thấy giá bây giờ đắt hơn giai đoạn trên.

Đặt ra những vấn đề trên để thấy nếu không tìm được câu trả lời thỏa đáng thì rõ ràng “bóng ma” bong bóng BĐS đang có khả năng quay trở lại. Đáng lo là nếu lần này xảy ra bong bóng BĐS thì mức độ sát thương và tác hại của nó còn kinh khủng hơn năm năm trước vì quy mô của nó đã lớn hơn rất nhiều.

Nếu bong bóng nhà đất xảy ra thì sẽ gây ra những hệ lụy gì cho người dân, nhà đầu tư, doanh nghiệp, NH và cả nền kinh tế, thưa ông?

Như chúng ta đều thấy, khủng hoảng địa ốc năm 2008-2011 đã khiến nhiều nhà đầu tư phải nếm trái đắng, trắng tay, lâm vào cảnh nợ nần… Hiện nay nợ xấu của nhiều NH có nguồn gốc từ cơn sốt BĐS giai đoạn 2007-2008. Đến nay khoản nợ xấu này vẫn đang đeo đẳng nền kinh tế và mọi người vẫn đau đáu với câu hỏi: Làm sao, đến khi nào mới có thể giải quyết được hết đống nợ xấu liên quan đến BĐS để nền kinh tế cất cánh.

Không chỉ vậy, nhìn lại năm 2008, NH cho vay tối đa 70% giá trị tài sản đảm bảo, hoặc có thể cho vay đến 80% là ghê gớm lắm rồi. Thế mà năm 2016-2017 đã có NH cho vay BĐS lên đến 90% giá trị căn hộ, đất nền. Chưa hết, trước đây thời gian cho vay chỉ kéo dài tối đa là 10 năm thì giờ đây kéo dài đến 25 năm trong khi vốn huy động chỉ có thời gian tối đa là 1-2 năm.

Hơn nữa, trước đây thị trường còn được chống đỡ bằng lực vốn cổ phần rất lớn, tức là các NH và công ty huy động rất thuận lợi vào thời điểm đó. Nhưng nay thì NH thương mại đâu dễ để tăng vốn.

Từ một số dẫn chứng trên cho thấy đang tồn tại những ẩn số rủi ro vô cùng lớn. Do đó, nếu như không thận trọng ngay từ bây giờ thì tác động nó gây ra cho nền kinh tế sẽ vô cùng nguy hiểm.

Vậy có cách nào để bóng ma nhà đất không tái xuất hiện, thưa ông?

Đầu tư BĐS là vấn đề mang tính thị trường, tức do nhà đầu tư tự chọn lựa, lời ăn lỗ chịu. Thế nên Chính phủ khó can thiệp trực tiếp.

Tuy nhiên, nếu nguồn vốn đầu tư đó có phần lớn do hệ thống NH cho vay thì Chính phủ có thể can thiệp bằng sự giám sát các tiêu chuẩn tín dụng và các chính sách để đảm bảo an toàn cho hệ thống. Từ đó sẽ gián tiếp giúp điều tiết thị trường BĐS theo hướng lành mạnh hơn.

Tôi cho rằng NH Nhà nước cần phải giám sát chặt hoạt động tín dụng của các NH thương mại thông qua các quy định, các tiêu chuẩn an toàn như Basel II. Khi hệ thống NH cung ứng vốn một cách an toàn thì chuyện đất nền nóng sốt cũng không ảnh hưởng nhiều đến nền kinh tế. Bởi lúc đó nhà đầu tư tự bỏ tiền tươi thóc thật ra để đầu tư, việc lời ăn lỗ chịu là chuyện bình thường.