Khi các ngân hàng thực hiện đúng vai trò là trung gian điều tiết thị trường thì cung - cầu thực của thị trường BĐS, khả năng tài chính của doanh nghiệp, khả năng chi trả của người mua căn hộ sẽ thể hiện rõ rệt. Từ đó sẽ có được những dự báo chính xác hơn về thị trường BĐS, tránh được nguy cơ vỡ bong bóng vì "đoán mò”.

Ngân hàng đang "gánh vốn"

Với một thị trường BĐS lành mạnh, thông thường vốn tự có sẽ chiếm khoảng 30% trong cơ cấu vốn, vốn vay chiếm khoảng 40% và 30% là nguồn vốn huy động từ khách hàng. Tuy nhiên ở giai đoạn đầu thực hiện dự án, 30% vốn tự có của chủ đầu tư lại bị chôn vào tiền sử dụng đất, tiền chuyển mục đích sử dụng đất.

Từ đầu năm 2015, Nhà nước đã ban hành quy định riêng với dự án căn hộ chung cư, chủ đầu tư phải nộp xong tiền sử dụng đất thì mới được cấp giấy phép xây dựng (không cho doanh nghiệp nợ tiền sử dụng đất như trước đây).

Luật Kinh doanh BĐS 2014 chính thức có hiệu lực từ ngày 1/7/2015 cũng quy định, chủ đầu tư dự án chỉ bán sản phẩm khi được Sở Xây dựng cấp phép xây dựng, đã hoàn thành phần móng và hạ tầng cơ bản. Tuy nhiên, có một vấn đề đang phát sinh là trước đây tiền sử dụng đất chỉ đóng trên đế dự án căn hộ, ví dụ mật độ xây dựng của dự án là 40% thì chủ đầu tư phải đóng tiền sử dụng đất trên 40% đó, còn với tầng hầm thì có thể doi ra khoảng 50 - 60% vì đây là phần nằm dưới đất, phải xây rộng ra mới giải quyết được bãi đậu xe. Nhưng hiện nay, Sở Xây dựng đã yêu cầu chủ đầu tư phải đóng tiền sử dụng đất dựa trên mật độ xây dựng của cả tầng hầm, khiến chi phí thực hiện dự án tăng lên.

Để có thể hoàn thành nghĩa vụ pháp lý làm căn cứ để triển khai dự án, 30% vốn tự có của chủ đầu tư sẽ phải đổ vào đây. Phần vốn còn lại dành cho xây dựng, liệu ngân hàng và khách hàng có đủ tự tin để cung cấp cho chủ đầu tư?

Vì vậy, nhằm tạo thêm nguồn vốn để thực hiện dự án, nhiều doanh nghiệp buộc phải tiếp cận những nguồn vốn khác, cụ thể là huy động từ khách hàng và đi vay ngân hàng. Tuy nhiên, luật lại quy định, với các dự án nhà ở hình thành trong tương lai thì các ngân hàng phải đứng ra bảo lãnh thì chủ đầu tư mới đủ điều kiện để bán sản phẩm.

Đồng thời, Thông tư số 99 cũng quy định, muốn được ngân hàng bảo lãnh thì doanh nghiệp phải có tài sản thế chấp nên gút mắc lại quay về phía các ngân hàng. Về phía khách hàng mua nhà cũng vậy, nếu như không có bảo lãnh thì cũng không được ngân hàng giải ngân. Cuối cùng, nguồn vốn huy động từ khách hàng lại cũng quay về ngân hàng. Như vậy, cơ cấu vốn của chủ đầu tư vẫn là nằm ở ngân hàng. Hiện tại, hiếm có chủ đầu tư nào có đủ năng lực xoay xở vốn ở mức 60% để thực hiện một dự án.

Luật cũng quy định, chủ đầu tư khi chưa bàn giao nhà thì chỉ được huy động tối đa 70% vốn từ khách hàng và khi chưa giao sổ đỏ cho người mua nhà thì bị giữ lại 5% vốn. Nhìn chung, các ngân hàng đang kiểm soát nguồn vốn của chủ đầu tư trong việc quyết định sự thành công hay thất bại của một dự án căn hộ.

Về phía người mua, nhu cầu nhà ở tại các đô thị lớn như Tp.HCM hay Hà Nội là khá lớn nhưng số tiền khách hàng phải trả đã vượt tích lũy của họ nên ngân hàng cũng giữ vai trò quan trọng trong việc cung cấp tài chính cho người mua.

Ở những quốc gia phát triển như Mỹ, để sở hữu một căn nhà, người mua phải vay và trả nợ nhà băng trong 25 năm là việc bình thường. Thị trường BĐS Việt Nam hiện cũng dần đi theo xu hướng này, tuy nhiên, để tránh tình trạng "chờ kép" (doanh nghiệp chờ ngân hàng, khách hàng cũng chờ ngân hàng xem xét giải ngân) thì ngân hàng cần phải có cơ chế rõ ràng.

Ví dụ, các ngân hàng phải có quy định rõ ràng về biên độ hỗ trợ vốn cho khách hàng mua nhà có thể là 50%, hoặc chủ đầu tư chỉ thu được của khách hàng 50% giá trị căn hộ, phần còn lại là thương lượng giữa họ với khách hàng để tạo ra sự an toàn cho thế chấp BĐS, còn hơn việc để biên độ cho vay lên đến 70% trên tổng giá trị tài nhưng rồi sau đó lại xảy ra việc không giải ngân vì ngại rủi ro cao.

Trong giai đoạn còn phải chờ các thông tư hướng dẫn, nhằm giải quyết nguồn vốn thực hiện dự án, chủ đầu tư đang phải tiếp cận vốn ngoại để bổ sung vào cơ cấu vốn đầu tư thay vì phải đi vay. Thực chất đây cũng là một hình thức vay vốn vì các nhà đầu tư ngoại chỉ đổ vốn vào thị trường BĐS Việt Nam thông qua hình thức hợp tác đầu tư và cho vay với lãi suất cố định. Trong đó, bên cho vay có quyền kiểm soát tiến độ công trình nhằm thu hồi nguồn tiền và lãi suất ở mức độ an toàn.

Các ngân hàng cần đóng vai trò điều tiết thị trường BĐS

Cụ thể, nhà đầu tư nước ngoài sẽ cung cấp cho các doanh nghiệp BĐS trong nước một lượng tài chính nhất định và họ sẽ thu hồi nguồn vốn này trong thời gian ấn định cộng thêm phần lãi suất (thường dao động trong khoảng 20%/năm).

Đơn cử, một nhà đầu tư ngoại cho doanh nghiệp BĐS trong nước vay 120 tỷ đồng để thực hiện một dự án căn hộ với thời gian hoàn trả là một năm, như vậy mỗi tháng doanh nghiệp trong nước sẽ phải trả cho doanh nghiệp ngoại 10 tỷ đồng.

Nhiều người cho rằng mức lãi suất 20% là quá cao, tuy nhiên mức 20% trong vòng một năm sẽ khác với 10 - 12% trong vòng 5 năm (tương ứng 5 năm sẽ là 60%), hơn nữa, trong ngắn hạn, doanh nghiệp thỏa mãn được vấn đề tài chính để giải quyết điều kiện cần để đưa ra được sản phẩm giao dịch, không mất quá nhiều thời gian cho quá trình thẩm định nếu như sử dụng vốn vay ngân hàng.

Nên giao dịch qua ngân hàng

Những sự cố có liên quan đến một số chung cư thời gian vừa qua đã tác động không nhỏ đến tâm lý của khách hàng, tuy nhiên cần có cái nhìn khách quan hơn đối với các ngân hàng vì thời điểm hiện nay, Thông tư 01 đã quy định một tài sản không được thế chấp nhiều nơi, nhiều lần để bảo vệ quyền lợi của người mua nhà.

Đối với hợp đồng kinh tế giữa người mua nhà và chủ đầu tư cũng không phải xét trên việc ai đúng ai sai mà là sự hợp tác, hỗ trợ nhau vì bản chất của giao dịch là hai bên cùng góp vốn để triển khai dự án.

Về phía các chủ đầu tư, nếu như cam kết xây nhà xong, khách hàng mua nhà muốn được nhận nhà phải thanh toán 100% thì liệu khách hàng có dám ký? Nếu chủ đầu tư làm như vậy, liệu các ngân hàng có dám đứng ra bảo lãnh vì chính bản thân khách hàng cũng đang thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai?

Không ít chủ đầu tư dự án đã huy động đủ lượng vốn lại lấy phần vốn huy động được này đi đầu tư vào dự án khác. Tuy nhiên, vẫn có những chủ đầu tư làm "thật", đảm bảo uy tín nên việc bảo vệ cần phải được thực thi hai chiều. Bảo vệ khách hàng mua nhà là bảo vệ số đông, đồng thời cũng cần bảo vệ chủ đầu tư khi chủ đầu tư thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của mình nhưng khách hàng chưa góp đủ vốn. 

Để tránh những tổn thất cho cả bên mua và bên bán căn hộ, cần có cơ chế trung lập để kiểm soát. Chẳng hạn, một dự án khi được lập ra, chủ đầu tư phải cam kết tất cả nguồn tiền sẽ được nộp vào một ngân hàng, ngân hàng sẽ giải ngân theo tiến độ thực hiện dự án; ngược lại, khách hàng cũng sẽ đóng tiền cho chủ đầu tư qua ngân hàng này, tức ngân hàng sẽ kiểm soát được nguồn tiền vào - ra của dự án.

Khi đã nắm được quá trình này thì ngân hàng cần phải mạnh dạn bảo lãnh, mạnh dạn cho vay và đóng vai trò là trung gian điều tiết thị trường. Nếu Nhà nước đã trao quyền bảo lãnh cho ngân hàng thì các ngân hàng phải làm đến cùng chứ không để tình trạng thấy dự án ổn thì bão lãnh, không ổn thì không bảo lãnh. Bởi nếu doanh nghiệp, dự án đã ổn, đã mạnh thì không cần đến vai trò của ngân hàng.

Thị trường BĐS Việt Nam đang dần hoàn thiện, cơ hội rất nhiều, tỷ suất lợi nhuận mà nhà đầu tư thu được cũng khá cao, tuy nhiên đi kèm theo đó là những bất ổn.

Để điều tiết được thị trường, thay vì áp dụng quá nhiều luật, quy định, tại sao chúng ta không sử dụng các công cụ tài chính, cụ thể là các giao dịch thông qua hệ thống ngân hàng để dễ bề kiểm soát. Muốn vậy, cần phải có hệ thống ngân hàng minh bạch để cả chủ đầu tư và khách hàng đều cảm thấy an tâm khi sử dụng kênh này luân chuyển dòng vốn này.