Bên cạnh yếu tố lãi suất biến động khó lường mà người vay dễ dàng trở thành "con nợ" của chính mình trong thời gian dài, tính chất dân sự dựa trên thỏa thuận của hợp đồng giao dịch cũng như khả năng chây ì của người mua (đóng tiền) lẫn chủ đầu tư (sai tiến độ) đang khiến giải pháp "ở trước, trả sau" bị bỏ ngỏ trên thị trường.

Mải miết giấc mơ an cư

Kể cả khi "bong bóng" thị trường phình to bất thường, hay lúc BĐS "bất động" như hai năm qua, nhu cầu an cư của người dân, đặc biệt tại các đô thị lớn, luôn là đề tài muôn thuở của giới địa ốc lẫn các cơ quan quản lý. Sau một thời gian cung cấp những sản phẩm ảo, trên giấy dành cho giới đầu cơ "lướt sóng", BĐS trở về với những căn hộ chung cư giá rẻ, nhà ở xã hội, nhà ở tái định cư với mức giá xấp xỉ túi tiền khách có nhu cầu thực.

Tuy nhiên, cái khó của người mua vẫn chưa thể được giải quyết. Riêng tại Hà Nội, đa phần những dự án nhà ở trung bình mới mở bán trong năm 2013 đều có mức giá khá hấp dẫn (từ 12-22 triệu đồng/m2, tùy vị trí, có hoặc không gồm nội thất, VAT… ). Còn lại, lượng tồn kho trước đó dường như vẫn tiếp tục "nằm im" bất chấp nỗ lực từ nhiều phía.

Đáng nói là với mức giá như trên, khả năng tiếp cận tới các sản phẩm nhà ở giá rẻ của người mua để ở rất hạn chế. Đơn cử, cho một căn hộ chung cư 70m2, giá 15 triệu đồng/m2, chưa gồm VAT, số tiền phải bỏ ra đợt đầu tiên thanh toán tối thiểu cũng vài trăm triệu đồng. Mua nhà kiểu đóng tiền theo tiến độ thi công đang trở thành sự khiếp sợ của những khách hàng từng bị chủ đầu tư "hứa trước quên sau".

Thay vì nộp một lượng tiền không nhỏ (mà vẫn phải dõi theo từng di biến động của chủ đầu tư lẫn dự án), người làm công ăn lương đã có lúc mừng rỡ với hình thức MNTG từ cuối 2012, đầu 2013. Tuy nhiên, chỉ sau 2 quý đầu năm 2013, kiểu MNTG chỉ là gánh nặng tài chính ngày càng gia tăng, đeo đẳng thời gian dài với khách hàng.

Trung tuần tháng 11/2013, chỉ hiếm hoi dự án Sails Tower (chung cư Sông Đà - Hà Đông) còn theo đuổi hình thức bán hàng này. Theo Công ty Nhà đất - Môi giới BĐS (Q.Cầu Giấy, Hà Nội - chuyên phân phối dự án, khách mua căn hộ chung cư Sails Tower với giá gốc của chủ đầu tư 15 triệu/m2 cho các diện tích 46 - 80 m2): việc sở hữu một căn hộ chung cư có thể ở ngay sau 1 năm và thanh toán lãi suất hàng tháng chỉ tương đương tiền đi thuê nhà là giải pháp mà chủ đầu tư kết hợp với đơn vị phân phối đưa ra đối với khách hàng thời điểm này.

Thực tế, với việc LienVietPosBank hỗ trợ cho vay 70% giá trị căn hộ, lãi suất 9,9%/năm đầu, ân hạn trả nợ gốc 3 năm, người mua nhà mỗi tháng ít nhất phải "xoay" đủ… 5 triệu để trả lãi. Tuy nhiên, trái với lời cam đoan "chắc nịch" như trên, nhiều trang web phân phối hàng của Sails Tower từ giữa năm (cam kết giao nhà trong quý III/2013), đến nay dự án vẫn chưa cán đích. Thế mới hiểu tại sao người mua nhà hờ hững với kiểu MNTG đến vậy.

Cuộc đấu trí không cân sức

Khi địa ốc ảm đạm, đáng ra phải là "thiên thời" cho MNTG, cho giấc mơ mua nhà của người thu nhập từ trung bình trở xuống. Nhưng thực tế lại cho thấy, đủ loại "cạm bẫy" mà người mua phải đương đầu. Mô hình phổ biến của bán NTG hiện nay là người mua bỏ trước ra một khoản tiền khoảng 10% để "đặt cọc". Sau đó, họ phải ký vay toàn bộ giá trị căn hộ. Với khoản lãi suất vay cao hơn mức trung bình, căn hộ theo đó cũng đắt hơn gấp rưỡi, thậm chí gấp đôi so với cách mua đứt. Có người từng ví von, MNTG cũng chỉ như mua xe ô tô, xe máy trả góp nhưng rủi ro thì gấp đôi (!).

Mới đây nhất, trường hợp nhiều khách hàng khốn đốn vì trót mua nhà theo kiểu trả góp ở dự án cao ốc chung cư Đại Thành (Q.Tân Phú, Tp.HCM). Theo hợp đồng mua bán, chủ đầu tư sẽ hoàn thiện, bàn giao cho khách đã thanh toán xong 95% giá trị căn hộ vào quý I/2012. Sau cái hẹn bất thành đó, tập hợp nhiều khách hàng đã gặp chủ đầu tư để làm rõ. Cuối cùng, trước viễn cảnh "nếu có thi hành án thì khả năng thu hồi vốn cũng như được sở hữu căn nhà là rất mong manh", người mua đã đành "tặc lưỡi"…đóng tiếp tiền cho chủ đầu tư hoàn thành dự án.

Bài học xương máu rút ra từ thực trạng chính là bản thân người mua cần tìm hiểu kỹ nhất có thể về năng lực tài chính, khả năng chuyên môn thực sự của chủ đầu tư. Theo giới nghiên cứu về luật pháp, tình trạng mua bán NTG vẫn ở dạng hợp đồng hứa mua, hứa bán, hoặc góp vốn chưa có nhiều ràng buộc và chỉ mang tính chất thoả thuận, nên rủi ro về mặt pháp lý cao, mà bất lợi chủ yếu nghiêng nhiều về phía khách hàng, đặc biệt là với những người MNTG hình thành trong tương lai thường gặp nhiều rủi ro hơn.

Để hạn chế rủi ro đáng tiếc xảy ra khi giao dịch trả góp, ngoài việc cân nhắc kỹ về tài chính của mình, người mua cần lưu ý chọn doanh nghiệp đã được khẳng định qua các hiệp hội ngành nghề, phương tiện truyền thông, nhà tư vấn môi giới. Đồng thời, việc nhờ luật sư tư vấn và kiểm tra chặt các điều khoản trong hợp đồng là điều không thể bỏ qua.