Một góc Khu đô thị Phú Mỹ Hưng. (Ảnh: Thế Anh/TTXVN)

Theo ông Châu, từ 3 năm nay hầu hết các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chịu thua lỗ kéo dài, nhiều dự án phải bán cắt lỗ, nhưng không phải dự án nào cũng bán được.

Nhiều vướng mắc về cơ chế, chính sách

Đến hết tháng 10, thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh còn tồn kho khoảng 7.500 căn hộ từ cuối năm 2012, chủ yếu là căn hộ có phân khúc ở mức trung và cao cấp, diện tích từ trên 70m2. Theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA), trong 9 tháng năm 2014 thị trường bất động sản thành phố tiêu thụ được khoảng 4.000 căn hộ, chủ yếu những căn hộ vừa và nhỏ (dưới 70m2) và có giá bán trên dưới 15 triệu đồng/m2.

Nguyên nhân các căn hộ này tiêu thụ tốt là khi chủ đầu tư được phép chia nhỏ căn hộ, nên giá bán có dự án dao động ở mức 600-700 triệu đồng/căn (khoảng 45m2), phù hợp với túi tiền của đa số người có nhu cầu nhà ở. Đây là phân khúc thị trường chủ đạo và phát triển ổn định trong những năm qua.

Trao đổi xung quanh những cơ chế, chính sách, thủ tục hành chính liên quan đến bất động sản, ông Nguyễn Văn Đực, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh - Tổng giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành: nhiều doanh nghiệp bất động sản hiện đang phải chịu lãi suất ngân hàng từ 9-13,5%/năm; doanh nghiệp xin cấp phép đầu tư một dự án phải mất ít nhất 3 năm mới có thể khởi công, chính vì thế cơ hội đầu tư thu lời nhanh chóng qua đi; thuế sử dụng đất không hợp lý, như không tính phần diện tích xây dựng tầng hầm vào diện tích xây dựng của doanh nghiệp, mà tầng hầm được xác định là diện tích công cộng; các doanh nghiệp cạnh tranh không lành mạnh dẫn đến thị trường bất động sản méo mó và sự thụ động của các doanh nghiệp bất động sản.

Ông Lê Hoàng Châu cho biết, đứng ở phía Hiệp hội nhìn nhận, thì Luật Đất đai 2013 đã bộc lộ một số bất cập như: về tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân, có thể sẽ là gánh nặng dẫn tới người dân không có đủ tài chính nộp tiền sử dụng đất để hợp pháp hóa đất ở. Từ đây có thể phát sinh thị trường giao dịch ngầm, tranh chấp xảy ra, gây khó khăn trong công tác quản lý nhà nước và thất thu ngân sách.

Đối với tổ chức, doanh nghiệp, tiền sử dụng đất là gánh nặng, là ẩn số đối với doanh nghiệp, có nghĩa họ không thể tiên lượng trước khi ra quyết định đầu tư hay không đầu tư dự án có sử dụng đất vì không thể tính toán trước được hiệu quả, cuối cùng người tiêu dùng phải gánh chịu chi phí tiền sử dụng đất khi mua nhà.

Theo Hiệp hội, hiện Bộ Tài nguyên Môi trường đang dự thảo trình Chính phủ nghị định về khung giá đất với mức tăng bình quân khoảng 2,4 lần. Điều này chắc chắn sẽ có tác động đến việc xây dựng bảng giá đất của các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.

Dự thảo nghị định này có thể sẽ được áp dụng từ ngày 1/1/2015. Nếu bảng giá đất cao không phù hợp với thực tế thì có thể dẫn đến việc các hộ gia đình, cá nhân khi làm thủ tục xin hợp pháp hóa quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở sẽ phải nộp tiền sử dụng đất cao hơn các trường hợp đã được cấp giấy chứng nhận từ năm 2014 trở về trước. Từ đây sẽ phát sinh thị trường giao dịch ngầm, nhà nước thất thu thuế, gây bất cập trung quản lý nhà nước.

Kiến nghị “gỡ khó” cho bất động sản

Để giảm nhẹ gánh nặng và hỗ trợ nhà đầu tư, thì trong Nghị định 01/NĐ-CP ngày 2/1/2014 của Chính phủ cho phép các chủ đầu tư dự án bất động sản được nhà nước giao đất mà chưa nộp tiền sử dụng đất và chưa bán được hàng thì được gia hạn nộp tiền sử dụng đất theo tiến độ thanh toán tiền bán hàng trong thời gian tối đa 24 tháng kể từ ngày phải nộp tiền sử dụng đất theo thông báo lần đầu của cơ quan thuế hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Theo ông Lê Hoàng Châu thì các doanh nghiệp bất động sản có thể áp dụng quy định này đối với các dự án có sử dụng đất để góp phần tháo gỡ khó khăn, giảm mặt bằng giá bất động sản có lợi cho người tiêu dùng.

Về dài hạn, nên áp dụng cách tính tiền sử dụng đất theo đề xuất của Ủy ban Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh tại văn bản 196/BC-UBND ngày 8/11/2013 như sau: “Về lâu dài nghiên cứu bỏ hẳn khái niệm “tiền sử dụng đất” mà thay thế bằng sắc thuế với thuế suất nhất định, đề xuất khoảng 10 hoặc 15% bảng giá đất. Như vậy, vừa minh bạch, vừa dễ tính toán và loại trừ được cơ chế xin-cho. Hạn chế việc thu tiền sử dụng đất lần đầu quá lớn mà duy trì nguồn thu bền vững, lâu dài cho Nhà nước.”

Về việc ký quỹ theo quy định tại điều 58 Luật Đất đai 2013, thì trong dự thảo Luật Đầu tư (sửa đổi) sẽ trình Quốc hội trong kỳ họp thứ 8 này không thấy có quy định ký quỹ, trong khi đó dự thảo sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở (sửa đổi) lại có quy định.

Theo ông Lê Hoàng Châu, thì không cần thiết áp dụng ký quỹ đối với các dự án mà nhà đầu tư đã thực hiện xong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng. Trong trường hợp có bảo lãnh đầu tư, bảo lãnh thực hiện dự án, hoặc văn bản của tổ chức tín dụng cam kết cung cấp nguồn vốn cho nhà đầu tư thực hiện dự án thì không phải ký quỹ.

Cần sửa đổi, bổ sung quy định rõ tiền ký quỹ được tính theo tỷ lệ phần trăm trên tổng mức đầu tư đến hoàn thiện cơ sở hạ tầng của dự án phát triển bất động sản cho phù hợp với sức chịu đựng của nhà đầu tư.

Quy định lộ trình hoàn trả tiền ký quỹ cho nhà đầu tư theo tiến độ thực hiện công tác giải phóng mặt bằng dự án.

Về việc thu hồi đất và tài sản gắn liền với đất, trong trường hợp chủ đầu tư vi phạm khoản 1.i, điều 64 Luật Đất đai 2013, có nghĩa là chưa đưa đất vào sử dụng sau 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm sau 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất…, thì bị Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp bất khả kháng.

Vấn đề này các doanh nghiệp bất động sản ở Thành phố Hồ Chí Minh cũng kiến nghị sửa đổi theo nguyên tắc bảo vệ nhà đầu tư, tôn trọng các lợi ích chính đáng của nhà đầu tư.

Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh cũng vừa có kiến nghị Ngân hàng Nhà nước, Bộ Xây dựng trình Chính phủ cho phép các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh dự án nhà ở thương mại có quy mô vừa và nhỏ, có giá bán dưới 15 triệu đồng/m2, hoặc có tổng giá bán căn hộ (bao gồm cả tiền sử dụng đất) dưới 1,05 tỷ đồng đang xây dựng dở dang được vay gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng để sớm hoàn thiện công trình giao nhà cho khách hàng, góp phần giải quyết hàng tồn kho và nợ xấu; tăng nguồn cung sản phẩm cho người có thu nhập trung bình và người thu nhập thấp.

Đề nghị Ngân hàng Nhà nước cho phép tất cả các hợp đồng mua nhà ở xã hội, nhà ở thương mại có tổng giá trị căn hộ dưới 1,05 tỷ đồng đều được vay từ nguồn vốn vay ưu đãi này.

Như vậy, không chỉ các hợp đồng mà người mua giao dịch trực tiếp với nhà đầu tư cấp 1 (chủ đầu tư chính) mà kể cả trường hợp khách hàng giao dịch với nhà đầu tư cấp 2 (nhà đầu tư thứ cấp) cũng được vay từ nguồn vốn ưu đãi này. Và đề nghị Chính phủ cho phép tăng thời hạn vay lên 20 năm đối với người mua nhà ở xã hội.

Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, người dân ở Thành phố Hồ Chí Minh hy vọng với những kiến nghị kể trên được Quốc hội, Chính phủ chấp thuận thì mới có thể “gỡ khó” phần nào thị trường bất động sản hiện nay. Người thu nhập thấp mới có điều kiện mua nhà, ổn định cuộc sống.