Dọn về căn nhà mới ở khu đô thị Đại Thanh, vợ chồng chị Ngân (quê Hải Dương) hồ hởi đón cái: “Tết này đã an cư”. Anh chị vẫn đùa rằng mình đang mơ bởi với số tiền hơn 500 trăm triệu đồng tích cóp và vay mượn, chưa bao giờ họ mua nhà Hà Nội.

Hợp ý, hợp tiền

Nhìn những tòa chung cư cao tầng, khu dịch vụ công cộng khang trang đã mọc lên một cách nhanh chóng trong 2013 từ bãi đất hoang của một dự án dang dở đã trở thành hiện tượng của BĐS trong năm qua.

Cuối năm 2012, BĐS đóng băng thì vẫn không đâu có căn hộ giá 500 – 600 triệu đồng, ông Lê Thanh Thản, Giám đốc Doanh nghiệp tư nhân Xây dựng số 1 Lai Châu gây sốc khi tung ra căn hộ giá bán thấp nhất thị trường ở khu chung cư Đại Thanh. Mức giá bán 10 triệu đồng/m2 chào bán còn thấp hơn cả nhà ở xã hội quả là “không tưởng” đối với BĐS Hà Nội cả khi đang chết dí.

Với những người lạc quan thì đây được xem là cú hích mở đầu cuộc cách mạng về nhà giá rẻ vốn đang được mong đợi. Tuy nhiên, ở chiều ngược lại, ông Thản 'thuốc lào' lại bị không ít người trong giới cho rằng phá giá, gây nhiễu loạn thông tin, ảnh hưởng xấu đến thị trường và đòi thanh tra dự án.

Đã lâu lắm rồi, giới đầu tư, kinh doanh BĐS ở Hà Nội mới được chứng kiến cảnh “sốt, nóng” trên thị trường. Dự án chung cư Đại Thanh sau 2 lần giảm giá đã đưa giá căn hộ về mức 400 – 500 triệu đồng/căn. Môt mức giá được nhiều người tiêu dùng hy vọng những chưa ai dám chờ đợi trong hiện thực.

Trong những ngày cuối năm, hàng trăm căn hộ giá rẻ đã được bàn giao để người mua kịp vào đón tết đã cho thấy, giấc mơ nhà ở cho người nghèo đô thị đã thành hiện thực. Sự thực này cho thấy, những cuộc tranh cãi, những đòi hỏi điều kiện để xây nhà giá rẻ đang diễn ra trở thành một nghịch lý khó hiểu.

Còn với ông Thản, qua thành công này một lần nữa khẳng định phong cách “nói được thì phải làm được, thậm chí làm tốt hơn cả những điều nói trước đó” của một đại gia kín tiếng.

Đầu năm 2013, tòa chung cư gần 40 tầng trong khu đô thị Kim Văn – Kim Lũ mà ông Thản đầu tư sau khi mua đất sạch từ Vinaconex 2, cũng đã được bán hết veo trong vòng chưa đầy 1 tháng. Đầu quý II, chung cư VP5 Linh Đàm, có vị trí khá đẹp trong khu đô thị Linh Đàm, lại gây ồn ào trên thị trường với giá bán trung bình 15 triệu đồng/m2.

Các dự án của ông Thản thường xây nhanh và bán rất nhanh khiến nhiều người trong giới BĐS tự hỏi, tiềm lực tài chính của công ty ông Thản đến đâu mà có thể mua lại và triển khai các dự án một cách nhẹ nhàng đến vậy?.

Ông trả lời: “Đơn giản là tiết kiệm chi phí. Tôi chỉ đạo trực tiếp quá trình thi công dự án, không qua một trung gian nào. Ngay từ khâu thiết kế, chúng tôi tự làm lấy. Thường thì một chung cư chi phí thiết kế lên tới hàng chục tỷ đồng, trong khi nếu tự làm chúng tôi chỉ mất khoảng 600 triệu đồng. Một số doanh nghiệp còn thuê thiết kế ngoại mất cả triệu đô khiến chi phí đội lên cao”.

Không chỉ vậy, ông Thản còn cắt giảm để không có bộ máy cồng kềnh và tiết kiệm chi phí từ những nguyên vật liệu có thể tự sản xuất. “Nếu biết cách điều hành doanh nghiệp, tiết giảm chi phí thì giá thành xây dựng một m2 sàn khoảng 8-9 triệu đồng là bình thường”, ông nói.

DN kinh doanh phair cos lãi nhưng ông Thản lại chọn mục tiêu đơn giản hơn; “chúng tôi vẫn có lãi, nhưng lãi ít hơn bởi mục tiêu là giảm lợi nhuận để vượt qua giai đoạn khó khăn. Trước lãi 10 đồng thì giờ chỉ lấy 6,7 đồng thôi. Vì càng lấy lãi cao, càng khó bán và hậu quả là ế hàng, tiền thì không thể thu về trong khi người lao động thì ngồi chơi. Lúc đó, đứng giữa việc phải lựa chọn giữa lãi nhiều, ế hàng và lãi ít nhưng bán được hàng, chúng tôi đã chọn đánh nhanh, thắng nhanh, làm lớn nhưng ăn nhỏ để đạt hiệu quả cao hơn.”

Theo ông Thản, nếu được Bộ Xây dựng chấp thuận thì trong thời gian tới doanh nghiệp của ông sẽ triển khai nhiều dự án nhà giá rẻ nữa nhằm đáp ứng nhu cầu ở đang rất lớn hiện nay.

Giàu cùng người nghèo

Ở phía Nam, không ai xa lạ với cái tên Nam Long trong phân khúc nhà vừa túi tiền. Bí quyết thành công của Nam Long chính là sự ra đời và chiến lược phát triển dòng căn hộ giá rẻ.

Năm 2008-2009, khi tất cả đang say mê với căn hộ cao cấp thì Nam Long lại tung ra dòng sản phẩm căn hộ giá rẻ EHome 1 với giá 10 triệu đồng/m2.

Lúc đó, ai cũng cười. Thậm chí, nhiều người bảo rằng Nam Long có vấn đề vì thị trường đang bán được giá tốt mà công ty lại đưa ra mức giá thấp. Một thời gian sau, thị trường gặp khó khăn, căn hộ giá mềm bắt đầu lên ngôi thì Ehome lại thành hàng hot.


Theo ông Nguyễn Xuân Quang, Chủ tịch của Nam Long thì chiến lược của đơn vị này là phát triển nhà ở vừa túi tiền, đáp ứng được nhu cầu an cư của đại đa số người dân.

Công ty này tính toán một người có thu nhập hàng tháng khoảng 10 triệu đồng hay khoảng 15 triệu đồng đối với hộ gia đình là có thể mua được căn hộ với mức giá khoảng 800 triệu đồng khi tham gia các chương trình vay ưu đãi.

Đơn cử, với diện tích trung bình từ 49m2 - 60m2  của dòng sản phẩm EHome khách hàng chỉ cần có một khoản tiền tích lũy 190 triệu đồng, tương đương 30% giá trị căn hộ và mức thu nhập cả gia đình từ 8 - 9 triệu/tháng (sau khi trừ sinh hoạt phí)  là hoàn toàn yên tâm mua được nhà.

Nam Long đã xác định mô hình kinh doanh linh động cho nhà giá rẻ gồm 5 yếu tố. Trước hết là tạo quỹ đất sạch, hoàn tất nghĩa vụ pháp lý đến chuẩn hóa sản phẩm từ khâu thiết kế, tạo đội ngũ kinh doanh lớn mạnh và cuối cùng là xoay vòng sản phẩm nhanh trong 12-18 tháng.

Việc xây dựng “cuốn chiếu”, xây đến đâu bán đến đó, vừa thăm dò phản ứng thị trường vừa tìm các giải pháp tài chính hỗ trợ tối đa cho người mua giúp EHome không xảy ra tình trạng tồn kho. Đây cũng là giải pháp xoay vòng vốn để phục vụ việc triển khai các giai đoạn tiếp theo trong chiến lược phát triển 14.000 căn hộ EHome giai đoạn 2012-2017 tới đây.

Theo ông Quang, thông thường, mức lợi nhuận trên phân khúc căn hộ giá rẻ chỉ khoảng 10-15% nhưng với lợi thế khép kín, Nam Long đã tạo được nhiều giá trị gia tăng cho sản phẩm của mình.

Trong năm 2013, Nam Long đã cung cấp cho thị trường hơn 1.000 căn EHome, cao hơn con số 916 căn của EHome 1 và 2 tại khu Đông Sài Gòn cộng lại trong giai đoạn 2006-2008. Không dừng lại chỉ với dự án Ehome 1 (quận 9),đến nay, Nam Long đã đưa ra thị trường sản phẩm của EHome 3 và nhiều dự án mang thương hiệu EHome sẽ tiếp tục tham gia thị trường, kế hoạch 10.000 căn hộ trong vòng 3 năm tới.

Ông Quang cho biết mình không ngại chuyện thương hiệu Nam Long gắn với giá rẻ. “Nhiều người cho rằng Nam Long đang hạ thấp thương hiệu của mình để mạo hiểm với nhà giá rẻ. Tuy nhiên có thể khẳng định doanh thu từ các dự án giá rẻ này lại đang góp phần xây dựng thương hiệu của Tập đoàn cho tới lúc này. Hiện nay, tập đoàn cũng xác định được thế mạnh của mình là phát triển nhà giá mềm, đó là nhu cầu của thị trường trong vòng 10 năm tới. Việc đi tắt đón đầu đã giúp cho Nam Long sống khỏe trong khủng hoảng của thị trường.”, ông nói.

Trong lúc thị trường gặp khó khăn, doanh nghiệp BĐS chuyển hướng nhà giá rẻ đang tạo nên một sự cạnh tranh mạnh mẽ.Ông Quang vẫn tư tin rằng: “Thị trường ngày một cạnh tranh, khi nhà giá rẻ tạo nên thanh khoản thì sẽ nhiều doanh nghiệp tham gia. Nhiều người cho rằng khi túi tiền mỏng đi thì các doanh nghiệp chuyển sang đầu tư nhà giá rẻ. Nhưng khi coi nhà giá rẻ là chiến lược kinh doanh dài hơi thì chính nó sẽ tạo nên nguồn thu ổn định. Mặc dù tỷ suất lợi nhuận không thể so với phân khúc cao hơn nhưng sẽ an toàn hơn.”

Hiện nay, bình quân diện tích nhà ở trên đầu người của nước ta mới chỉ đạt trên 13m2/người. Nhu cầu về nhà ở cho những đối tượng có thu nhập thấp, thu nhập trung bình, những đối tượng mới di cư về đô thị rất lớn. Nếu các doanh nghiệp có sản phẩm hợp lý, giá cả phù hợp thì chắc chắn sản phẩm làm ra sẽ được thị trường hấp thụ ngay lập tức chứ không phải sống trong cảnh ế ẩm, đóng băng như hiện nay.