Hàng ngàn tỷ đồng tiền sử dụng đất bị nợ

Câu chuyện tiền sử dụng đất đã được đề cập nhiều năm qua, kể từ khi Nghị định 69 được ban hành năm 2009, nhưng đến nay vẫn còn nguyên tính thời sự do những bất cập của Nghị định 69 vẫn chưa được sửa đổi.

Thị trường bất động sản trầm lắng, doanh nghiệp bị cạn vốn do kinh tế khó khăn khiến hàng loạt chủ đầu tư nợ tiền sử dụng đất kéo dài. Ngoài ra, rất nhiều dự án bất động sản đang đầu tư dở dang, chủ đầu tư không màng đến chuyện thực hiện thủ tục thẩm định giá đất để làm nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.

Theo Sở Tài chính TP. HCM, trong giai đoạn từ năm 2006 đến hết tháng 8/2011, Sở đã thông báo nộp tiền sử dụng đất đối với chủ đầu tư của 488 dự án bất động sản. Qua rà soát, hiện còn 204 trường hợp chưa nộp tiền sử dụng đất với tổng số tiền hơn 4.997 tỷ đồng. Còn từ tháng 9/2011 đến hết quý I/2014, có 210 trường hợp chưa nộp tiền sử dụng đất, với số tiền hơn 1.372 tỷ đồng.

Trước tình trạng trên, UBND TP. HCM vừa có văn bản giao Sở Tài nguyên - Môi trường tiếp tục kiểm tra, rà soát hiện trạng sử dụng đất đối với các trường hợp giao đất để thực hiện dự án, chuyển mục đích sử dụng đất, nhưng đến nay chủ đầu tư chưa nộp tiền sử dụng đất. Từ đó, đề xuất phương án thu hồi để sử dụng hiệu quả các khu đất này.

Ngoài ra, theo báo cáo của Cục Thuế TP. HCM, đến tháng 8/2014, tổng số tiền sử dụng đất các doanh nghiệp còn nợ là 2.086 tỷ đồng. Trong số này, có một số doanh nghiệp được gia hạn theo Nghị quyết 02/2013/NQ-CP ngày 7/1/2013 của Chính phủ với số tiền 421 tỷ đồng, một số khác đang kiến nghị UBND Thành phố, Bộ Tài chính xem xét khấu trừ với số tiền 220 tỷ đồng…

Vừa qua, kết luận của Thanh tra Chính phủ tại các dự án đầu tư bất động sản cũng đề nghị truy thu hàng ngàn tỷ đồng. Tuy nhiên, hiện các doanh nghiệp tiếp tục kiến nghị cơ quan chức năng xem xét lại.

Một cán bộ Cục Thuế TP. HCM cho biết, doanh nghiệp kiến nghị thì nhiều, nhưng thực tế giải quyết chưa được bao nhiêu, bởi Thành phố cũng chỉ có chức năng đề xuất, còn thẩm quyền giải quyết thuộc các bộ, ngành Trung ương. Khó khăn của doanh nghiệp bị truy thu sau thanh tra là do đã bán sản phẩm, nếu phải nộp theo kết luận của Thanh tra, thì không thể phân bổ khoản này vào giá thành khi dự án đã được giao cho người tiêu dùng cuối cùng.

Việc thu tiền sử dụng đất trên địa bàn TP. HCM trong 8 tháng đầu năm mặc dù có tăng (đã thu được 6.540 tỷ đồng, tăng 120% so với cùng kỳ năm trước), nhưng đó là nhờ khoản tiền sử dụng đất của CTCP Đầu tư địa ốc Đại Quang Minh nộp 1.000 tỷ đồng, Công ty Liên doanh Phú Mỹ Hưng nộp 1.700 tỷ đồng. Từ đầu năm đến nay, cũng chỉ có 20 dự án trên địa bàn được các doanh nghiệp nộp tiền sử dụng đất, thuê đất.

Nhiều dự án bế tắc

Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Địa ốc Lê Thành cho biết, doanh nghiệp ông đang làm một dự án ở quận Bình Tân, TP. HCM diện tích 2 héc-ta, chi phí đền bù cho dân khoảng 100 tỷ đồng. Khi làm việc với Sở Tài chính để tính tiền sử dụng đất, tổng số tiền doanh nghiệp phải đóng sau khi đã khấu trừ tất cả khoản chi phí (đền bù, san lấp, hạ tầng...) lên đến hơn 104 tỷ đồng. Như vậy, doanh nghiệp có bán toàn bộ dự án cũng không đủ đóng. Không những vậy, một điều quá bất công, theo ông Nghĩa, là ngoài phải đóng tiền sử dụng đất cho phần đất kinh doanh, ngay phần diện tích được sử dụng làm công viên, công trình công cộng cũng phải đóng tiền sử dụng đất.

Một doanh nghiệp khác cũng nêu thực tế bất hợp lý khi thực hiện dự án ở quận 9. Do khó khăn về vốn, doanh nghiệp có ý định bán dự án cho đối tác nước ngoài với giá khoảng 30 triệu USD. Tuy nhiên, khi tính tiền sử dụng đất, số tiền phải đóng vượt hơn nhiều số tiền bán dự án. Không có tiền đóng, nên dự án phải “đắp mền” để đó. Vừa mất cơ hội, vừa làm thị trường thêm thê thảm khi có thêm dự án bỏ hoang.

Lãnh đạo một doanh nghiệp khác cho biết, đơn vị này được Nhà nước bán chỉ định một thửa đất để đầu tư dự án, nhưng tình hình thị trường bất động sản, cũng như tài chính của công ty quá khó khăn, nên chưa thể ký hợp đồng mua bán được. Hợp đồng chưa ký, cơ quan thuế chưa ra thông báo thu tiền, nhưng cơ quan chức năng vẫn cho rằng, công ty nợ tiền sử dụng đất là chưa thuyết phục.

Qua rà soát của Sở Tài nguyên - Môi trường, Sở Tài chính và Cục Thuế TP. HCM, hiện trên địa bàn TP. HCM có khoảng 100 dự án đầu tư bất động sản đủ điều kiện tiến hành thủ tục thẩm định giá đất để nộp tiền sử dụng đất, nhưng doanh nghiệp không thực hiện. Bởi khi thẩm định giá đất xong, hội đồng thẩm định sẽ trình UBND TP. HCM ra quyết định công nhận giá đất và trong vòng 30 ngày, doanh nghiệp phải nộp theo quy định. Trong khi đó, hiện đầu ra của thị trường bất động sản còn khó, do đó, thẩm định xong mà không tiếp tục triển khai dự án, doanh nghiệp lại càng khó. Tình trạng này cũng đồng nghĩa với hàng loạt dự án bất động sản tiếp tục bị để hoang.

Có những bất cập của quy định hiện hành khiến doanh nghiệp gặp khó trong nộp tiền sử dụng đất, nhưng cũng không thể không nói đến trách nhiệm của các chủ đầu tư. Theo ông Lê Chí Hiếu, Chủ tịch kiêm Tổng giám đốc CTCP Phát triển nhà Thủ Đức, thị trường diễn biến như hiện nay cũng có lỗi một phần của doanh nghiệp. Thực tế, thời gian qua, có quá nhiều doanh nghiệp được tham gia đầu tư dự án bất động sản, nhưng năng lực tài chính hạn chế, khiến dự án kéo dài, nhiều khu đô thị mới phát triển nhếch nhác, làm mất niềm tin khách hàng.

Luật Đất đai 2013 (sửa đổi) và một số luật khác liên quan tiếp tục có những quy định siết chặt hơn nữa đối với các doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh bất động sản. Doanh nghiệp buộc phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thuế, phí liên quan đến dự án trước khi chuyển nhượng, đưa ra thị trường kinh doanh hay ký quỹ cho việc đầu tư dự án…

Một cán bộ Sở Tài nguyên - Môi trường cho biết, theo quy định mới, nếu dự án đầu tư dưới 30 tỷ đồng thì do cơ quan thuế tính tiền sử dụng đất theo hệ số của UBND TP. HCM quy định. Còn dự án từ 30 tỷ đồng trở lên thì phải lập Hội đồng thẩm định giá do Sở Tài nguyên - Môi trường chủ trì để trình UBND TP. HCM quyết định cơ chế thẩm định, cũng như xác định theo giá thị trường. Những quy định mới này sẽ làm lành mạnh hơn thị trường bất động sản, chỉ doanh nghiệp thực sự có năng lực tài chính mới đầu tư các dự án bất động sản.

Bình Châu (Đầu tư chứng khoán)