Liên quan tới câu chuyện TP.HCM tổ chức đấu giá “khu đất vàng” rộng trên 3.000m2 tại 23 Lê Duẩn, quận 1, TP. Hồ Chí Minh thu ngân sách 1430 tỷ đồng, gấp 2.6 lần mức giá khởi điểm (tương đương gần 500 triệu/m2). Hầu hết các chuyên gia đều ủng hộ cách làm của TP.HCM và cho rằng TP.HCM đã “giành thắng lợi lớn”.

Ông Dương Văn Cận - Tổng thư ký Hiệp hội Nhà thầu Việt Nam chia sẻ, đây là cuộc đấu thầu tổ chức tốt nhất từ trước đến nay ông được thấy. Ngoài việc thực hiện đúng luật đấu thầu, cuộc đấu giá đã đảm bảo được tính minh bạch, công khai.

Định giá theo cung-cầu

Theo nhìn nhận của ông Phạm Sỹ Liêm nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, Phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam đấu thầu đất thường có ba khả năng. Giả thiết thứ nhất, người bỏ thầu là nghiêm túc. Bỏ tiền và muốn được trúng thầu. 

Thứ hai là bỏ thầu không nghiêm túc. Trường hợp này đã có và đã xảy ra trên thực tế. Tham gia đấu thầu theo hình thức nộp hồ sơ, ghé qua chơi rồi “biến mất”.

Thực tế, kết quả TP.HCM đạt được đã thể hiện rõ tính công khai, minh bạch. Đó là kết quả tốt, cách làm tốt mà nhiều địa phương phải áp dụng để đảm bảo thu đủ cho ngân sách. Trong đó có Hà Nội.

Theo TS. Phạm Sỹ Liêm, trong nguyên tắc tổ chức đấu thầu, việc định giá đất là rất quan trọng nhằm đảm bảo tính đúng, tính đủ, tránh thất thoát cho nhà nước. Đây là công việc của người tư vấn vì giá đất có sự biến động không ngừng nên cần sự tham gia của các hội đoàn nghề nghiệp trong việc đào tạo, kiểm soát hoạt động của các nhà môi giới bất động sản. Nhà nước không nên can thiệp vì cứ để cơ quan nhà nước định giá đất thì “chỉ cần phong bì là ký”.

Về phía nhà thầu, tham gia đấu giá họ cũng phải tính toán mức giá phải phù hợp với mục đích, công năng sử dụng. Vì vậy, mức giá nào cũng sẽ được cho là hợp lý 100 triệu, 200 hay 500 triệu nhưng tất cả phải công khai, minh bạch.

TP.HCM tổ chức đấu giá diễn ra có sự tham gia của 12 nhà thầu với 16 vòng đấu để có mức giá trung cuộc cao hơn giá khởi điểm tới 2,6 lần. Không vội khẳng định giá đó đã là tốt nhất chưa nhưng về nguyên tắc tổ chức đấu thầu ở TP.HCM hay Hà Nội đều nhằm tìm ra một mức giá thật, phù hợp với cung – cầu theo đúng quy luật cạnh tranh của thị trường “Khỏe được, yếu thua”.

Với mức giá bỏ thầu rất cao như vậy, chắc chắn nhà thầu phải nhắm tới lợi nhuận sẽ đạt được cực cao sẽ có trong tương lai.

Theo quy hoạch, khu đất có diện tích cực đẹp này (55 x 55 m) có chức năng sử dụng đất là đất phức hợp, chủ đạo văn phòng - thương mại - dịch vụ, hệ số sử dụng đất tối đa 8,0, chiều cao tối đa 100 m (khoảng 18 đến 22 tầng), mật độ xây dựng 50%-60%. Nếu so sánh với mục đích, công năng, ông Liêm cho rằng bài toán lợi ích đã được chủ đầu tư tính toán rất kỹ.

Cái khó của Hà Nội

Nhưng tại sao TP.HCM làm được, Hà Nội thì chưa? Cái khó của Hà Nội là gì? Hiện nay, câu chuyện xử lý đất vàng các trụ sở bộ ngành, doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa kèm theo đất… là vấn đề lớn gây bức xúc tại Hà Nội.

“Ở Hà Nội hiện nay đang có tư tưởng đất trụ sở là đất của Bộ không phải tài sản của nhà nước. Nên khi đi lại muốn hóa giá, ôm đi”, ông Liêm nói.

Theo ông Phạm Sỹ Liêm, khi các Bộ được đầu tư để di dời đến trụ sở mới thì đương nhiên không còn quyền lợi, trách nhiệm tại mảnh đất cũ nữa. Nhưng ở Hà Nội, các Bộ hơi tham lam khi muốn sử dụng trụ sở mới mà không buông tay trụ sở cũ thậm chí còn tính chuyện đổi trụ sở cho doanh nghiệp theo hình thức BT (xây dựng - chuyển giao). Những vấn đề này đều liên quan đến lợi ích nên cần phải tính toán kỹ lưỡng để tránh xảy ra tình trạng "chấm mút”, hưởng chênh lệch, ăn phầm trăm hoặc cò kéo cho sân sau.

Ông Liêm cho rằng, hình thức BT đổi đất lấy hạ tầng hay công trình rất không minh bạch, dễ dẫn tới tham nhũng và không thể sử dụng nó vào việc bán trụ sở các Bộ GTVT, Bộ Xây dựng,… Muốn tính giá thị trường của một lô đất nhất định phải thông qua đấu giá, có sự cạnh tranh.