Khảo sát của VnExpress, xã Bình Khánh là một trong những nơi có giá đất và lượng giao dịch tăng cao do hiệu ứng của thông tin xây xầu Cần Giờ, xóa phà Bình Khánh. Đường Rừng Sác, đoạn từ Phà Bình Khánh đến UBND xã này, thuộc khu dân cư hiện hữu, do có thông tin về việc triển khai xây cầu sẽ thuận tiện cho việc di chuyển đã kích giá đất mặt tiền lên mức 14-18 triệu đồng mỗi m2. Mức giá này được cò đất cho biết đã tăng ít nhất 10% so với cuối năm 2016.

Cũng trên đường Rừng Sác, đoạn từ UBND xã đến Cầu An Nghĩa, giá đất mềm hơn do đặc thù đoạn đường này phân bổ dân cư thấp, song vẫn dao động 6-10 triệu đồng mỗi m2, tăng nhẹ 5-10% so với đầu năm. Đường Trần Quang Quởn, tuy chỉ là đoạn ngắn nhưng giá lên đến 5-7 triệu đồng một m2. Cá biệt các đoạn đường có mặt bằng giá đất thấp như Hà Quang Vóc, Bà Xán, Đê EC nay đã được chào bán và giao dịch ở mức từ 700.000 đến 1,7 triệu đồng mỗi m2.

Kẹt xe thành hàng dài tại khu vực phà Bình Khánh vào ngày cao điểm khiến đội thu vé phà phải di chuyển xuống đường để thu tiền nhằm giảm tải ở lối lên phà. Việc quá tải của phà Bình Khánh càng khiến cho kỳ vọng cầu Cần Giờ được xây sẽ thay đổi bộ mặt kinh tế huyện đảo này. Ảnh: Vũ Lê

Tại xã Tam Thôn Hiệp, cũng là địa bàn có dân cư khá đông của huyện Cần Giờ, trên trục đường chính trùng tên, giá đất mặt tiền đã đạt 4-7 triệu đồng một m2. Mức giá này được nhiều sàn giao dịch quy mô nhỏ tại Cần Giờ cho biết đã tăng trung bình 7-10% so với đầu năm 2017.

Trong khi đó, thị trấn Cần Thạnh trở thành điểm nóng thu hút rất nhiều các nhà đầu tư đi săn đất, thị trường nhộn nhịp đến mức một số khách sạn mini quanh thị trấn luôn cháy phòng vào dịp cuối tuần. Những quán cà phê là điểm hẹn của giới cò đất, nhà đầu tư từ nơi khác đến và cả dân địa phương, chủ đề bàn tán sôi nổi là giá đất lúc này tăng bao nhiêu.

Các trục đường biến động giá đất tại thị trấn này hiện nay gồm Duyên Hải, Đào Cử, Tắc Xuất và Lương Văn Nho. Một số đoạn đường khác có giá cao ở Cần Thạnh có Lê Hùng Yên, Lê Thương, Lê Trọng Mân.

Đường Duyên Hải, đoạn từ Chợ Cần Giờ đến Nghĩa trang Liệt sĩ Rừng Sác, giá giao động từ 5,5 đến 20 triệu đồng mỗi m2, tùy theo vị trí, tổng diện tích. Đất có diện tích lớn 1.500-4.000 m2 có giá 5,5-6,5 triệu đồng một m2 trong khi đất 350-500 m2 ghi nhận mức giá chào bán lên đến 8,5-10 triệu đồng mỗi m2. Riêng các thửa đất diện tích dưới 300 m2 giá đất được chào 10-15 triệu đồng một m2. Nhận thấy nhu cầu mua đất đột ngột tăng lên, chủ đất cũng thay đổi giá bán từng ngày, song quá trình thương lượng vẫn có thể mặc cả xuống 5% giá được rao.

Một "siêu dự án" đang được chủ đầu tư rào chắn nằm dọc theo bờ biển Cần Giờ đã tạo nên cơn sốt săn lùng quỹ đất xung quanh đây nhiều tháng qua. Ảnh: Vũ Lê

Các khu vực gần biển, thuộc đường Duyên Hải, ghi nhận nhiều giao dịch, chào bán lô lớn với giá 6 triệu đồng mỗi m2, tăng khoảng một triệu đồng mỗi m2 so với cuối năm 2016. Nếu so với giai đoạn 2013-2015, giá đã tăng gấp đôi. Đất gần công viên hoặc có công trình trên đất, giá trị sử dụng cao nên cũng bị hét giá khủng. Đa số nhà đầu tư gom đất với mục đích để đầu tư khách sạn hoặc mua tích lũy dài hạn, tuy nhiên số lượng bán ra rất ít.

Tại đường Đào Cử, Tắc Xuất, thuộc khu dân cư hiện hữu sầm uất, giá đất giao động 7-16 triệu đồng mỗi m2, đang thu hút sức mua rất lớn do có nhiều thửa diện tích nhỏ, phù hợp nhu cầu để ở hoặc buôn bán kinh doanh nhỏ. Giá đất đường Lương Văn Nho, tuyến đường được quy hoạch mới dành cho cơ quan hành chính, các khu vực được quy hoạch, giá dao động từ 5 đến 9 triệu đồng một m2.

Một cán bộ nghỉ hưu đang sống tại thị trấn Cần Thạnh chia sẻ, giá đất tại đây đã tăng gấp đôi thậm chí gấp ba nếu so với cột mốc 2013. Vì so với 5 năm trước, mặt bằng giá đất tại Cần Thạnh các vị trí đẹp nhất chỉ ở ngưỡng không quá 3 triệu đồng mỗi m2. Nếu so với cuối năm 2016, chỉ trong 4 tháng qua, giá đất tại thị trấn này đã tăng ít nhất 10-15%, vị này cho hay.

Một quán cà phê mặt tiền biển trở thành điểm hẹn của giới cò đất và các nhà đầu tư. Các đất lô nhỏ sát biển dọc theo quán cà phê này được chào giá 8-10 triệu đồng mỗi m2 giữa tháng 4 dù trước đó giao dịch chỉ xoay quanh ngưỡng 7-8 triệu đồng mỗi m2. Ảnh: Vũ Lê

Trao đổi với VnExpress, Chuyên gia tư vấn cấp cao Công ty Tư vấn Kinh doanh hội nhập Toàn Cầu (GIBC), Huỳnh Phước Nghĩa cho biết, diễn biến mua bán nhà đất sôi động tại Cần Giờ đang lặp lại kịch bản cuộc chiến tranh giành quỹ đất trước đây từng diễn ra tại những vị trí có bán kính cách trung tâm TP HCM không quá 20km. Sau khi cơn sốt đi qua những vùng có vị trí thuận lợi suốt năm 2014-2016, làn sóng này tiếp tục lan nhanh ra vùng trũng (có giá đất thấp hơn), một trong số đó là dịch chuyển xuống Cần Giờ cũng với chất xúc tác tương tự là cú hích hạ tầng.

Ông Nghĩa phân tích, diễn biến tăng giá đất tại huyện đảo này bắt nguồn từ 2 nguyên nhân chính. Thứ nhất là biến đổi hạ tầng, xây cầu từ Bình Khánh kết nối Cần Giờ với phần còn lại của TP HCM một cách thông suốt hơn. Thứ hai là sự xuất hiện của các "ông lớn" bất động sản với những siêu dự án tầm cỡ đổ bộ xuống Cần Giờ khiến giá đất tại đây có biến động mạnh.

Theo chuyên gia này, xét về bán kính di chuyển, huyện đảo này cách trung tâm TP HCM 60km, một khoảng cách đủ xa để biến Cần Giờ thành vùng bình lặng nhất, với quỹ đất ít biến động nhất, chủ yếu làm của để dành (lá phổi, khu dự trữ sinh quyển...) trong nhiều năm qua. Sự xuất hiện của hàng loạt thông tin hạ tầng, dự án đô thị lấn biển của một tập đoàn bất động sản lớn, khu phức hợp đa chức năng 1.430 ha của Tuần Châu... đã tác động cực lớn đến việc tăng giá đất trong thời gian gần đây.

"Trong điều kiện bình thường, cung cầu trên thị trường cân bằng giá đất đi ngang. Tuy nhiên, sự gia tăng nguồn cầu và diễn biến săn lùng quỹ đất ráo riết đã khiến cán cân cung cầu chênh lệch, giá đất vì vậy bị leo thang", vị này nói.

Quan điểm của ông Nghĩa, tỷ lệ tăng giá đất quá cao trong ngắn hạn là điều nhà đầu tư cần thận trọng, đặc biệt trong bối cảnh cơn sốt giá đất ảo đang được cảnh báo khá nhiều trong suốt năm 2016 đến nay. Theo dự báo của ông Nghĩa, khả năng tăng giá đất của Cần Giờ chỉ rơi vào một số ít địa bàn nhất định. Nếu tăng giá vì xây cầu Cần Giờ thì mức tăng tối đa trong giai đoạn từ khi xây dựng cầu đến lúc khánh thành thông xe chỉ ở tỷ lệ 20%.

Sau đó, giá đất quanh cây cầu này có biến động hay không phụ thuộc vào bước chuyển mình kinh tế của huyện đảo, đây là điều rất khó đoán và có thể phải chờ đến vài ba năm nữa mới kiểm chứng được. Xét ở khía cạnh giá đất tăng ăn theo các siêu dự án cần phải có thời gian kiểm chứng vì điều này phụ thuộc vào khả năng triển khai của các dự án lớn. Nếu một trong các siêu dự án lớn bắt tay làm ngay có thể kích giá đất tăng thêm 10-20% nữa. Song, nếu thời gian thực hiện các dự án khủng bị kéo dài, nhà đầu tư phải tính đến việc bố trí dòng vốn trung dài hạn để theo đuổi mục tiêu.