Chưa có nhà để bán

* Thưa ông, Ngân hàng Xây dựng Việt Nam và Tập đoàn Thiên Thanh vừa qua công bố gói tín dụng 50.000 tỷ đồng; ngoài ra, một số ngân hàng cũng “đánh tiếng” sẽ công bố thêm gói tín dụng 70.000 tỷ đồng nhằm hỗ trợ thị trường bất động sản. Theo ông, các gói tín dụng này có điểm gì khác biệt so với gói tín dụng 30.000 tỷ đồng trước đây?

Tiến sĩ CAO SỸ KIÊM: Trước tiên phải nói rằng 2 gói tín dụng vừa được công bố và “đánh tiếng” này là một mà thôi. Gói 50.000 tỷ đồng là của một số ngân hàng, tập đoàn tập hợp lại, liên kết cho vay. Sau đó, nhóm ngân hàng khác cũng sẽ xây dựng một gói tín dụng khác trị giá khoảng 70.000 tỷ đồng. Tổng cộng 2 gói này là 120.000 tỷ đồng và cùng mục tiêu cho vay trong lĩnh vực bất động sản. Thay bằng việc cho vay theo từng giai đoạn, từng gói nhỏ lẻ thì giờ đây họ tập hợp lại để tận dụng sự liên kết giữa các ngân hàng với nhau.

Từ khâu cung cấp nguyên vật liệu, xây dựng đến khâu tiêu thụ bất động sản, các ngân hàng đó gắn lại với nhau trong các giai đoạn để cho vay, giúp không chỉ người mua nhà mà người xây dựng nhà hay cả anh bán vật liệu không bị đứt đoạn mà có sự nối kết với nhau, mục tiêu là giảm chi phí, giảm thời gian cho vay, thu nợ. Điều này sẽ tạo thuận lợi cho các ngân hàng, thuận lợi cho khách hàng, giảm chi phí và cũng tạo sự an toàn cho hoạt động nguồn vốn.

Rõ ràng 2 gói cho vay này khác nhiều so với gói tín dụng 30.000 tỷ đồng trước đây. Gói tín dụng 30.000 tỷ đồng tập trung vào đối tượng cho vay mua nhà là những người có thu nhập thấp với sự bù đắp từ ngân sách hay từ NHNN. Còn các gói tín dụng 50.000 tỷ đồng và tương lai là gói 70.000 tỷ đồng tập trung vào mục tiêu cho vay thương mại. Nghĩa là hoàn toàn có sự khác nhau về nguồn vốn huy động, đối tượng phục vụ cũng như cách thức triển khai của 2 gói tín dụng này so với gói 30.000 tỷ đồng trước đây.

* Nhắc đến gói tín dụng 30.000 tỷ đồng, các thông tin gần đây cho thấy tiến độ giải ngân mới chỉ đạt 4%. Dường như quá trình triển khai gói tín dụng này không được tốt như mong đợi, đúng thế không, thưa ông?

Đúng như thế. Ngay từ lúc xuất hiện thông tin về gói 30.000 tỷ đồng này, tôi đã nói gói cho vay này sẽ không có tính chất quyết định để giải quyết các vấn đề của thị trường bất động sản. Nó chỉ góp một phần “khiêm tốn” mà thôi, vì chỉ thu gọn đối tượng cho vay của các dự án nhà thu nhập thấp. Mà nhà ở dành cho người thu nhập thấp có những tiêu chuẩn khác với những loại nhà trung hay cao cấp. Đối tượng nhắm tới là người mua nhà với diện tích căn hộ nhỏ, khả năng chi trả thấp, giá nhà dưới 15 triệu đồng/m².

Với những nội dung như thế thì rõ ràng phải có nhà mới giải quyết nhanh được, mặc dù chúng ta có tiền rồi, chúng ta có sẵn 30.000 tỷ đồng rồi nhưng cho vay chỉ áp dụng đối tượng ấy thôi. Nhưng ở đây chúng ta không có đủ những căn hộ với tiêu chí như thế, chúng ta cũng không thể chuyển những căn hộ tầm trung hay cao cấp sang thành nhà thu nhập thấp để bán được. Chúng ta không có tiền để chuyển đổi công năng nhà, người thu nhập thấp thì không đủ tiền chi trả, thậm chí có mua được nhà người ta cũng không thể chi trả cho các chi phí dịch vụ đi kèm của loại nhà dạng trung, cao cấp.

Do đó, theo tôi việc giải ngân chậm trước hết là do chúng ta chưa có sản phẩm, chúng ta chưa có đủ nhà vừa với khả năng chi trả của người có thu nhập thấp. Bây giờ chúng ta mới xây, mà đang xây thì phải một vài năm nữa mới xong chứ không phải cứ tuyên bố chính sách là có nhà ngay. Vấn đề thứ hai là cũng phải giải quyết một số thủ tục, thí dụ như thủ tục về công chứng nhà, thủ tục về thời hạn bán bao nhiêu năm, thủ tục về thu nhập mỗi gia đình và khả năng trả nợ của họ. Tôi tin rằng một vài năm tới chúng ta sẽ giải ngân được nhanh hơn, vì lúc đó chúng ta đã có nhà để bán, chúng ta hoàn chỉnh dần những thủ tục về điều kiện vay.

Vận hành theo cơ chế thị trường

* Có nhiều nghi ngại về việc sẽ phát sinh các lợi ích nhóm nếu triển khai không tốt các gói tín dụng 50.000 tỷ đồng và gói 70.000 tỷ đồng trong tương lai. Theo ông, nên quản lý theo cách nào để các gói tín dụng này - nếu có - phát huy đúng mục đích ban đầu là hỗ trợ “4 nhà” và khơi thông dòng vốn?

Tôi nghĩ rằng cái đó hạn chế rất nhiều, vì chúng ta đã có kinh nghiệm từ những chỉ đạo trước về công khai minh bạch, về tiêu chí tiêu chuẩn, về giám sát phát hiện. Tất nhiên sẽ có chuyện ở đâu đấy, trong một khâu nào đó mình quản lý không chặt, không giám sát chặt chẽ. Rõ ràng chúng ta không thể duy ý chí cho rằng không có sai sót và chúng ta vận hành theo cơ chế thị trường thì đó là những điều khó tránh khỏi. Nhưng nếu thực hiện đúng quy trình, chúng ta sẽ hạn chế được các phát sinh của lợi ích nhóm.

* Xin ông nói cụ thể hơn, trong trường hợp này thì vai trò của NHNN sẽ như thế nào?

Thứ nhất, NHNN sẽ phải khống chế về tiêu chí một cách chặt chẽ. Thứ hai là dù nhóm nào thì nhóm nhưng sẽ phải liên quan đến cạnh tranh, anh nào làm ăn thiếu minh bạch, gây thiệt hại thì quần chúng sẽ giám sát, hệ thống quản lý của nhà nước sẽ phát hiện. Những điều này sẽ hạn chế những lợi ích nhóm nếu phát sinh.

* Cảm ơn ông!