Luật không tương thích

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cho rằng đã có bất cập trong quy định tiêu chuẩn thiết kế căn hộ chung cư nhà ở thương mại, nhà ở xã hội trong giai đoạn thực hiện Luật Nhà ở 2005. Ở thời điểm đó, Luật Nhà ở 2005 quy định căn hộ chung cư phải có diện tích sàn tối thiểu 45 m2.

Trên cơ sở này, Bộ Xây dựng đã ban hành “Tiêu chuẩn Quốc gia TCVN 4451:2012 về Nhà ở – Nguyên tắc cơ bản để thiết kế” (TCVN 4451:2012) quy định căn hộ nhà ở thương mại có diện tích không thấp hơn 45 m2.

Tuy nhiên, khi tiêu chuẩn này áp dụng vào thực tiễn tại nhiều địa phương thì không phù hợp do nhu cầu nhà ở của các địa phương rất đa dạng, không đồng đều. Đặc biệt, tại Hà Nội, TPHCM và 7 đô thị loại 1, quỹ đất phát triển nhà ở thương mại, nhà ở xã hội có giá trị rất cao, cần được sử dụng tiết kiệm và hiệu quả.

Ông Châu cho hay, trên thực tế, Bộ Xây dựng và UBND TPHCM đã chấp thuận cho thí điểm xây dựng căn hộ chung cư nhà ở thương mại có diện tích tối thiểu 38 m2 sàn với một tỷ lệ nhất định tại một số dự án.

Luật Nhà ở 2014 đã khắc phục những bất cập và hạn chế nêu trên, do đó chỉ quy định “tiêu chuẩn diện tích của từng loại nhà ở thương mại do chủ đầu tư dự án quyết định lựa chọn nhưng phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng, tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, kiến trúc nhà ở và nội dung quyết định chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”.

Điều đáng nói, Luật Nhà ở mới thay thế Luật Nhà ở 2005 đã có nhưng đến nay Bộ Xây dựng vẫn chưa ban hành Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư thay thế TCVN 4451:2012.

“Hiện không có sự tương thích trong hệ thống pháp luật về xây dựng và nhà ở. Trong khi TCVN 4451:2012 vẫn còn hiệu lực, quy định căn hộ thương mại phải có diện tích tối thiểu 45 m2 thì Luật Nhà ở 2014 lại không đề cập tới chỉ tiêu này”, ông Châu nói.

Nên giới hạn tỷ lệ căn hộ

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty TNHH Địa ốc Đất Lành cho biết, cách đây vài năm, Đất Lành đã được Bộ Xây dựng cho thí điểm làm căn hộ thương mại diện tích 30-40 m2. Số căn hộ này được tiêu thụ nhanh chóng và đã đưa vào sử dụng trên ba năm, được quản lý chặt chẽ, quy củ.

Ông Đực cho hay chương trình phát triển nhà ở xã hội nhằm phát triển nhà cho người thu nhập thấp được nỗ lực thực hiện nhiều năm qua, nhưng đã thất bại. Nhà ở xã hội với giá khoảng một tỉ đồng/căn chỉ được bán cho một số đối tượng nhất định, có thu nhập ổn định với thủ tục hết sức phức tạp. Trong khi đó, những người có thu nhập dưới 10 triệu đồng/tháng không thể nào tiếp cận được loại nhà này, kể cả nhờ gói tín dụng hỗ trợ 30.000 tỉ đồng.

Do vậy, nhu cầu căn hộ thương mại diện tích nhỏ rất lớn, phù hợp với sức mua của người nghèo đô thị. “Không thể nói xây căn hộ diện tích nhỏ sẽ làm hình thành khu ổ chuột rồi từ đó cấm luôn. Ổ chuột có hình thành hay không nằm ở việc làm loại nhà này như thế nào, quản lý và vận hành ra sao”, ông Đực nói.

Ông Châu của HoREA cũng cho rằng nhu cầu căn hộ nhà ở xã hội, căn hộ thương mại diện tích nhỏ của công chức, viên chức nhà nước, cán bộ lực lượng vũ trang, sinh viên, người sống độc thân, các cặp vợ chồng trẻ, công nhân lao động và người nhập cư là rất lớn.

Trong khi Luật Nhà ở 2014 đã giao thẩm quyền cho Chính phủ, Bộ Xây dựng và UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định về tiêu chuẩn thiết kế nhà ở thương mại, nhà ở xã hội phù hợp với nhu cầu và điều kiện cụ thể của từng địa phương.

Do vậy, TPHCM nên cho phép căn hộ chung cư nhà ở thương mại có diện tích tối thiểu 25 m2 sàn, nhưng phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch.

“Tỷ lệ căn hộ có diện tích từ 25 m2 sàn đến dưới 45 m2 sàn nên được quy định không vượt quá 25-30% tổng số căn hộ của chung cư. Ngoài ra, loại căn hộ này xây tại các quận, huyện ngoại thành thì phù hợp hơn”, ông Châu đề xuất.

Theo luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TPHCM, việc trục lợi về căn hộ diện tích nhỏ chỉ xảy ra khi công tác quản lý nhà nước về quy hoạch yếu kém. Chủ đầu tư thường xin chỉ tiêu về quy mô dân số cao, sau đó dồn nén quy mô dân số cho vừa chỉ tiêu quy hoạch thông qua việc giảm tối đa diện tích các căn hộ. Do đó, cơ quan quản lý nhà nước cần phải công khai công tác quy hoạch, dự báo, tránh để doanh nghiệp trục lợi.

Khi diện tích căn hộ giảm thì phần sở hữu riêng giảm nhưng các chỉ tiêu kỹ thuật, dân số đã phê duyệt vẫn phải tuân thủ. Theo lẽ đó, việc giảm diện tích căn hộ có ảnh hưởng đến người sử dụng nhưng không ảnh hưởng đến cơ sở hạ tầng chung của xã hội.