Dễ như mua nhà… chờ sổ

Tâm lý giao dịch tại các khu “chợ nhà đất” như Trung Hòa – Nhân Chính, Lê Văn Lương, Trung Yên, Linh Đàm hay Cầu Giấy – Xuân Thủy, đã có biến chuyển trong định hướng mua nhà của đại bộ phận những người có nhu cầu ở thực. Theo phân tích của ông Tiến, lãnh đạo một công ty BĐS – kiêm tư vấn luật đặt trụ sở gần trường ĐH Thương Mại, nguồn cầu thực đã được cụ thể hóa thành lượng giao dịch thành công đáng kể tại một số dự án hoàn thành.

Cùng quan điểm, bà Thủy, phụ trách kinh doanh một sàn giao dịch đóng tại Hoàng Đạo Thúy thừa nhận thanh khoản căn hộ chung cư hoàn thiện đã “sáng” hơn thời kỳ nửa cuối năm 2014. Tuy nhiên, cần nhìn nhận thực tế khá trái ngược: dự án đang làm móng, đào hầm (chưa đủ điều kiện mở bán chính thức theo quy định) dù được PR, lăng xê rầm rộ, thậm chí liên tục mang danh “cháy hàng ngay lúc được phê duyệt”, thì suất đặt chỗ, đặt cọc căn hộ đa phần là nhà đầu tư (và nhân viên sàn giao dịch). “Dự án ở trung tâm nội thị, giá gốc dự kiến chưa tới 22 triệu đồng/m2, được ngân hàng bảo trợ tiến độ lẫn vay mua, nhưng chưa “nhú” lên mặt đất thì chỉ có thứ cấp lao vào nhằm hớt váng tâm lý. Ví dụ như hai dự án ở khúc giao Hoàng Ngân - Lê Văn Lương”, bà Thủy chỉ rõ.

Với những khách hàng nung nấu dự định mua chung cư thương mại trung cấp trở xuống, họ đều mặc định công thức: cứ chờ dự án hoàn công, dân về ở vài tháng tới một năm, nếu không có vấn đề gì (an toàn, tiện ích, sinh hoạt) thì sẽ tìm mua. Đương nhiên, nguồn cung chính là những chủ sở hữu cũ, bao gồm cả nhà đầu tư, đăng tin cần bán với đủ lý do: cắt lỗ, yêu cầu di chuyển, công việc….

Thừa cẩn trọng trước khi quyết định mua, nhưng lại thiếu bao quát kiến thức luật pháp về BĐS, khách hàng thường yên tâm xuống tiền cho căn hộ đã có chủ sở hữu (nhưng chưa sổ hồng) với cơ sở pháp lý duy nhất: Hợp đồng ủy quyền, hợp đồng đặt cọc và hóa đơn mua bán căn hộ (do chủ đầu tư xuất cho người chủ sở hữu ban đầu. Chứng nhận sở hữu BĐS trường hợp này lại là câu chuyện dài mà ít ai ngờ tới.

Lắt léo pháp lý sở hữu…

Thông thường, sản phẩm được giao dịch là căn hộ đã bàn giao cho chủ sở hữu; chủ nhân đã dọn về sinh sống ổn định. Hồ sơ căn hộ bao gồm hợp đồng mua bán ký kết giữa chủ sở hữu và chủ đầu tư, biên bản bàn giao, hóa đơn thanh toán, phiếu thu tiền hợp thức – hợp pháp. Người mua và kẻ bán (sở hữu BĐS) cùng làm hợp đồng ủy quyền, bên mua giữ toàn bộ giấy tờ và hợp đồng mua bán gốc, thông báo của chủ đầu tư về giao dịch, các đợt nộp tiền… và chỉ thiếu sổ hồng (chờ cấp).

Tuy nhiên, pháp luật lại không bảo hộ dạng thức mua bán này. Lý do, khoản 1 Điều 91 Luật Nhà ở 2005 quy định đối với giao dịch mua bán căn hộ thì căn hộ đó phải đáp ứng 3 điều kiện: Phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở (sổ đỏ); Không có tranh chấp về quyền sở hữu; Không bị kê biên để thi hành án.

Cung cách để “lách luật” đã và đang được vận dụng phổ biến trong thị trường là sử dụng hợp đồng ủy quyền công chứng. Chi tiết, hai bên mua – bán sẽ thực hiện đủ các bước sau: Hợp đồng đặt cọc (hứa mua/hứa bán), nêu rõ cam kết phạt cọc; Hợp đồng ủy quyền, bên bán ủy quyền cho bên mua đứng ra làm mọi thủ tục xin cấp GCN quyền sở hữu nhà (sổ đứng tên bên bán); thực hiện hợp đồng mua bán cho căn hộ đã có sổ mang tên bên bán; Cuối cùng, hai bên thỏa thuận nộp thuế thu nhập cá nhân và bên mua mang Biên lai nộp thuế kèm hợp đồng mua bán để vào tên sổ hồng.

Thực tế lại khó khăn hơn lý thuyết vừa nêu. Theo Điều 581 Bộ luật Dân sự, hợp đồng ủy quyền quản lý nhà ở (có công chứng) chỉ có ý nghĩa để thực hiện việc quản lý nhà ở - hợp đồng này không thể thay thế cho hợp đồng mua bán nhà ở. Ngoài ra, Điều 588 nêu rõ, bên uỷ quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải trả thù lao cho bên được uỷ quyền. Hợp đồng ủy quyền chấm dứt khi bên uỷ quyền hoặc bên được ủy quyền chết, bị Toà án tuyên mất năng lực hành vi dân sự, bị hạn chế năng lực hành vi dân sự, mất tích hoặc đã chết (khoản 4 Điều 589 BLDS). Như vậy, khả năng người mua căn hộ chờ sổ (đã trả đủ giá trị hợp đồng mua bán với chủ sở hữu cũ) tự thân vận động làm thủ tục cấp sổ bị bỏ ngỏ.

Kinh nghiệm rút ra, theo một số đơn vị trung gian thực hiện giao dịch loại này, tuyệt đối không bỏ tiền vào sản phẩm loại này. Vì, mua căn hộ đã bàn giao (chưa sổ) chỉ dựa vào hợp đồng uỷ quyền, sổ đỏ vẫn đứng tên người bán. Khi ra sổ, khả năng chủ cũ không chịu ký công chứng mua bán với người mua (đã thanh toán đủ) để gây khó khăn, vòi vĩnh là rất cao. Ngoài ra, người mua cũng không thể thế chấp BĐS loại này tại ngân hàng để vay tiền.