Bát nháo như sàn giao dịch BĐS

Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) cho biết, việc công khai mọi thông tin liên quan đến giao dịch BĐS như quy hoạch, công năng, chất lượng, hạ tầng, tính chất pháp lý… sẽ giúp cho thị trường trở nên minh bạch hơn, cũng như bảo vệ được quyền và lợi ích của các bên liên quan khi có vấn đề phát sinh. Một trong những yếu tố quan trọng, giúp thông tin của thị trường rõ ràng, công khai chính là mọi giao dịch phải thông qua sàn và điều này đã được quy định rõ ràng trong Luật Kinh doanh BĐS.

Tuy nhiên, thực tế thời gian qua sự tồn tại và phát triển một cách tự phát, không tuân thủ theo quy định pháp luật của các sàn giao dịch BĐS lại khiến cho thị trường trở nên khó kiểm soát, nhiễu loạn hơn. Luật sư Huỳnh Thế Tân, Trưởng văn phòng Luật Tân và đồng sự cho biết, thay vì giúp cho thị trường trở nên minh bạch hơn, tránh đi sự lũng đoạn của giới đầu cơ thì ngược lại một số sàn giao dịch BĐS hiện nay lại có nguy cơ trở thành đối tượng đầu tư thứ cấp, làm hàng, ép giá...

Không ít diễn biến tranh chấp mới đây tại các dự án BĐS, sự đổ bể của một số dự án và thiệt hại của khách mua nhà có liên quan đến việc tham gia chi phối của một số sàn giao dịch BĐS. Bởi, thay vì đứng làm cầu nối trung gian, những sàn giao dịch này lại tiếp tay cho chủ đầu tư huy động vốn của khách mua nhà một cách vô tội vạ, dẫn đến mất khả năng thanh toán.

Theo Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh, trên địa bàn hiện có 479 sàn giao dịch BĐS lớn nhỏ. Tuy nhiên, đến nay đã có hơn nửa trong số đó ngừng hoạt động hoặc chuyển địa điểm mà không thông báo với cơ quan quản lý. Ngoài ra, khi tiến hành kiểm tra thực tế hoạt động của các sàn giao dịch BĐS, thanh tra Sở đã xử phạt đối với một số chủ đầu tư và sàn giao dịch BĐS vi phạm các quy định về điều kiện BĐS được giao dịch qua sàn, hợp đồng, thủ tục giao dịch, vi phạm về cấp giấy chứng nhận giao dịch, không công khai thông tin sản phẩm và ký hợp đồng huy động vốn…

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành kiêm Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh cho rằng, việc chủ đầu tư dự án vừa tạo ra sản phẩm vừa tự thành lập các sàn giao dịch BĐS để bán hàng hóa của mình đương nhiên sẽ khó có sự công bằng, đảm bảo quyền lợi người mua khi bản chất chủ đầu tư bao giờ cũng muốn tối đa hóa lợi nhuận của mình trong hoạt động môi giới, kinh doanh.

Chuẩn hóa từ luật

Trước tình hình này, Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS đang lấy ý kiến hoàn thiện để cho ra đời sẽ sớm khắc phục được những bất cập còn tồn tại về hoạt động kinh doanh BĐS, trong đó có các quy định chặt chẽ hơn về thành lập, cấp chứng nhận, chức năng, quyền hạn của các sàn giao dịch BĐS… Mặc dù vậy, không ít luật sư thuộc Đoàn luật sư TP. Hồ Chí Minh còn chưa hoàn toàn đồng tình bởi các quy định mới vẫn còn nhiều bất cập, chỗ không cần quản lý thì lại siết chặt quá, một vài điểm cần chấn chỉnh thì lại buông lỏng. Thậm chí, các quy định còn tréo ngoe, dẫm chân lên nhau.

Cụ thể, theo luật sư Hoàng Văn Sơn, Văn phòng Luật sư VNC, việc quy định sàn giao dịch BĐS không được tham gia đầu tư, mua bán, chuyển nhượng, cho thuê BĐS… mà chỉ được làm trung gian để thực hiện các hoạt động trên theo ủy quyền của chủ đầu tư dự án và hưởng phí giao dịch là mâu thuẫn với quy định về điều kiện thành lập sàn giao dịch, khi cho phép các DN kinh doanh BĐS nếu có nhu cầu thì đều được thành lập sàn giao dịch.

Chính quy định dễ dãi này đã khiến cho các sàn giao dịch mọc như nấm sau mưa và không tuân theo quy định nào, cũng như việc các chủ đầu tư vin vào quy định này thành lập nên các sàn để tự chào bán, giao dịch các sản phẩm của mình theo kiểu “vừa đá bóng, vừa thổi còi” không có sự chuẩn hóa về thông tin, giá cả trong giao dịch và kết cục là người mua vẫn chịu thiệt.

Đồng tình với quan điểm trên, nhưng luật sư Nguyễn Thị Cam, Công ty TNHH Đất Luật cho rằng, sự bất nhất trong các quy định và lỏng lẻo trong khâu quản lý, cấp phép sẽ khiến cho thị trường càng trở nên bát nháo hơn. Xuất phát từ quan điểm minh bạch và kiểm soát được mọi giao dịch trên thị trường để bảo vệ quyền lợi của người mua, tránh thất thu thuế… khi bắt buộc giao dịch BĐS phải thông qua sàn, song không quản lý được dẫn đến sự phiền nhiễu, mua bán giấy chứng nhận trong thời gian qua. Rồi sau đó lại đi đến chỗ “nới lỏng” không bắt buộc giao dịch BĐS phải thông qua sàn khi thị trường ảm đạm, khiến cho quy định pháp luật trở nên mất tính nghiêm minh và từ đó các đối tượng bị điều chỉnh cũng khó tuân thủ.

Chính vì vậy, theo vị luật sư này muốn minh bạch được thị trường BĐS có sự tham gia điều tiết của cơ quan quản lý một cách hiệu quả, trước tiên các quy định của pháp luật cần rõ ràng, tránh tình trạng trống đánh xuôi kèn thổi ngược. Cũng như khi muốn các sàn giao dịch BĐS tham gia vào thị trường như một công cụ giúp kiểm soát, thúc đẩy thị trường BĐS phát triển lành mạnh, đúng hướng thì các quy định luật pháp liên quan đến lĩnh vực này cũng cần được chuẩn hóa trước tiên.