Theo quy định hiện hành được đề cập trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2007, mọi giao dịch bất động sản phải thông qua các sàn giao dịch chính thức được cơ quan quản lý cấp phép. Các giao dịch không qua sàn đều bị cho là vi phạm luật. Để đưa việc giao dịch bất động sản qua sàn vào thực tế, Nghị định 23/2009/NĐ-CP cũng quy định các hình thức xử phạt rất nghiêm đối với những giao dịch không qua sàn.

Quy định này dẫn tới việc các thị trường trọng điểm như Hà Nội, TP. HCM, Đà Nẵng… nở rộ việc thành lập sàn giao dịch bất động sản. Thống kê của Bộ Xây dựng cho thấy, tính đến tháng 3/2013, cả nước đã có 1.012 sàn giao dịch bất động sản. Thói quen mua bán nhà qua sàn cũng phổ biến hơn, chứng tỏ bắt đầu có sự chuyên nghiệp hóa trong hoạt động của các sàn giao dịch. Thậm chí, một chỉ số giá và giao dịch bất động sản được Sở Xây dựng Hà Nội xây dựng, công bố định kỳ theo quý, được đánh giá cao cũng được căn cứ vào số liệu báo cáo của các sàn giao dịch trên địa bàn.

Thế nhưng, theo Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản đang được đưa ra lấy ý kiến và dự kiến trình Quốc hội thông qua trong kỳ họp tới, Bộ Xây dựng đã đề xuất bỏ quy định giao dịch bất động sản phải thông qua sàn.

Giải thích đề xuất lại không bắt buộc giao dịch nhà đất qua sàn, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng cho rằng, quy định này nhằm giảm thủ tục, tránh tăng phí và tránh tăng giá ảo có thể gây thiệt hại cho khách hàng. Trên thực tế, một số quy định về việc thành lập và quy chế hoạt động của sàn giao dịch bất động sản được quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản đến nay không còn phù hợp, vừa gây khó khăn cho cơ quan quản lý, vừa gây khó khăn cho hoạt động của các sàn giao dịch. Đặc biệt, khi thị trường đóng băng, hàng loạt sàn giao dịch bất động sản đã giải thể hoặc đóng cửa, chỉ còn một số lượng nhỏ hoạt động cầm chừng.

Thế nhưng, theo nhiều chuyên gia, không nên vì yếu tố thị trường hoặc do những quy định đã lạc hậu trong Luật hiện hành mà bỏ quy định theo hướng minh bạch là giao dịch bất động sản phải thông qua sàn. Đặc biệt, đề xuất này khiến không ít sàn giao dịch bị “choáng”.

Ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc CTCP Dịch vụ địa ốc Đất Xanh Miền Bắc cho rằng: “Hơn lúc nào hết, các chủ đầu tư hiện nay rất cần có các đơn vị cung cấp dịch vụ bán hàng chuyên nghiệp. Các khách hàng hiện nay cũng đã khó tính và cẩn trọng hơn nhiều, nên việc bán sản phẩm qua một sàn chuyên nghiệp là rất cần thiết”.

Cũng theo ông Quyết, một yếu tố nữa cần cân nhắc là quy định buộc mọi giao dịch phải qua sàn đã khiến nhiều sàn giao dịch bỏ ra nhiều tiền bạc xây dựng cơ sở vật chất, cũng như đội ngũ bán hàng chuyên nghiệp. Việc bỏ quy định giao dịch qua sàn có thể khiến nhiều sàn giao dịch phải đóng cửa. Ngoài ra, nó còn có thể dẫn đến một loạt hệ quả như Nhà nước thất thu thuế, khó kiểm soát thị trường. Bởi một khi thị trường nóng trở lại, việc làm giá, tiền chênh sẽ lại mặc sức hoành hành mà không có ai quản lý, khiến người có nhu cầu mua nhà chịu thiệt.

Đại diện của Sàn Nhà đất 24h, ông Lê Ngọc Quỳnh thì cho biết, với quy định phải giao dịch qua sàn, khách hàng sẽ yên tâm hơn vì hồ sơ pháp lý và những rủi ro đã được một trung gian chuyên nghiệp kiểm định, sàng lọc. Việc quy định giao dịch qua sàn, theo vị này, đã khiến thị trường chuyên nghiệp hơn rất nhiều. Nhờ đó, chủ đầu tư có thời gian tập trung chuyên môn phát triển dự án, trong khi việc bán hàng sẽ do sàn giao dịch đảm nhiệm.

“Nếu lại bỏ quy định giao dịch qua sàn, người mua nhà sẽ phải trải qua nhiều khâu tìm hiểu và dễ dàng bị lợi dụng. Trong khi đó, hàng loạt sàn giao dịch đã đầu tư rất nhiều tiền bạc trước đó có nguy cơ phải giải thể”, ông Quỳnh lo lắng.

Trao đổi với ĐTCK, một đại diện của Sàn giao dịch bất động sản Tập đoàn Hòa Phát cho rằng, quy định buộc giao dịch qua sàn là một trong những bước đi nhằm minh bạch hóa thị trường. Đặc biệt, thị trường bất động sản khó khăn như hiện nay mới thấy vai trò quan trọng của sàn giao dịch. Trong thời gian qua, các sàn giao dịch còn có xu hướng liên minh lại với nhau như các liên minh G5, R9… và tạo được sự tin tưởng của rất nhiều chủ đầu tư dự án.

Tuy nhiên, vị đại diện này nhận định, xu hướng các sàn liên minh lại với nhau và rất nhiều sàn giao dịch bất động sản nhỏ lẻ phải giải thể cũng cho thấy, chỉ có các sàn có tiềm lực tài chính, năng lực thẩm định dự án nhất định mới có thể tồn tại trong bối cảnh thị trường ngày càng sàng lọc gay gắt. Chính vì vậy, cơ quan quản lý thay vì hủy bỏ quy định giao dịch bất động sản phải qua sàn, thì có thể quy định lại theo hướng nâng cao điều kiện thành lập sàn giao dịch cũng như kiểm soát chặt chẽ hơn hoạt động của cơ chế trung gian này.

Nguyên Minh (Đầu tư chứng khoán)