Khoảng 3 năm trở lại đây, trên các phương tiện thông tin đại chúng xuất hiện rất nhiều các ý kiến phân tích, nhận định về các nguyên nhân dẫn tới sự đình trệ, đóng băng của thị trường BĐS như giai đoạn 2011-2013. Nguyên nhân chỉ ra thì có nhiều nhưng cơ bản, cốt lõi nhất chính là vấn đề chậm tiến độ của các dự án BĐS. Vì chậm tiến độ nên BĐS dần đánh mất lòng tin của khách hàng, và cũng vì chậm tiến độ, câu chuyện chiếm dụng vốn của khách hàng, của các chủ đầu tư, rồi cả chuyện lừa đảo tại các dự án đã được phanh phui. Người ta không khó để tìm ra những cái tên như Usilk City, chung cư B5… trong danh mục các dự án về chậm tiến độ và chiếm dụng, lừa đảo trong huy động vốn.

Và cũng chính bởi thực tế này, Luật Kinh doanh BĐS 2014 đã quy định, dự án BĐS muốn triển khai phải có bảo lãnh của ngân hàng. Sự bảo lãnh này nhằm đảm bảo việc dự án được triển khai đúng tiến độ và nếu không đảm bảo được điều đó, ngân hàng sẽ phải có trách nhiệm với khách hàng, với các nhà đầu tư tại dự án. Câu chuyện mới nghe như vậy là rất hợp tình, hợp lý, và phải nói là rất an toàn với nhà đầu tư, đồng thời là nền tảng quan trọng giúp thị trường BĐS trở nên công khai, minh bạch, phát triển một cách lành mạnh. Tuy nhiên, nếu đi sâu tìm hiểu kỹ thì xem ra, kỳ vọng đặt ra lại rất khiêm tốn.

Trước hết về vấn đề giá, theo ông Nguyễn Văn Đực - Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh, quy lãnh phải có bảo lãnh khi triển khai dự án BĐS sẽ khiến giá BĐS tăng bởi chủ đầu tư sẽ phải bỏ thêm chi phí để thực hiện việc này. Thứ nữa, sự thiếu minh bạch trong quan hệ giữa các nhà băng với chủ đầu tư BĐS cũng khiến dự án hàm chứa nhiều rủi ro. Ngân hàng nào sẽ đứng ra bảo lãnh và bảo lãnh như thế nào đối với dự án BĐS? Mức bảo lãnh là bao nhiêu?...

Đó là câu chuyện của lý thuyết, của những câu hỏi và để kiểm chứng nó thì cần thời gian, ít nhất là phải 1 tháng nữa. Nhưng trên thực tế, những lo ngại này lại có những căn cứ hết sức rõ ràng. Usilk City là minh chứng cho vấn đề này. Dự án được khởi công từ tháng 8/2009 nhưng chỉ thi công được một thời gian thì “ngủ đông”, và phải đến tháng 10/2012 mới tái khởi động. Tuy nhiên, sự khởi động trở lại này lại rất chậm chạp, ì ạch khiến khách hàng, nhà đầu tư tại dự án hết sức bức xúc. Đến tháng 6/2013, quá thất vọng với chủ đầu tư, sau nhiều lần gặp gỡ, trao đổi, mô hình “quản lý dòng tiền” đã được khách hàng, ngân hàng và chủ đầu tư Usilk City thống nhất triển khai.

Điểm mấu chốt trong mô hình này là khách hàng, ngân hàng sẽ được trực tiếp giám sát quá trình triển khai, thi công dự án. Trong đó, ngân hàng sẽ giữ vai trò “trọng tài” kiểm tra, kiểm soát tiến độ của dự án và căn cứ vào tiến độ đó để giải ngân tiền cho chủ đầu tư. Còn các khách hàng sẽ mở một tài khoản ở ngân hàng, nộp tiền vào đó, số tiền này sẽ được ngân hàng giải ngân khi có sự đồng ý của người đại diện khách hàng và của chủ đầu tư. Với cách vận hành như vậy, mô hình quản lý dòng tiền của Usilk City được thị trường khi đó kỳ vọng là lời giải cho bài toán chậm tiến độ, ì ạch, chiếm dụng vốn ở các dự án BĐS.

Tuy nhiên, kỳ vọng lắm thì rồi cũng thất vọng nhiều, mô hình quản lý dòng tiền chỉ vận hành trơn tru được một thời gian. Khách hàng mừng thầm, chủ đầu tư thì hồ hởi đưa ra các mốc tiến độ với lời cam kết sẽ bàn giao nhà đúng tiến độ… Nhưng tính đến thời điểm này, khi mốc thời gian là tháng 3/2014 đã qua 1 năm, chuyện ở Usilk City vẫn không thay đổi. Dự án vẫn không thể bàn giao nhà cho người mua như đã hứa. Thậm chí, đến tháng 5/2014, ngân hàng tham gia vào mô hình quản lý dòng tiền của Usilk City đã ngừng giải ngân cho dự án.

Một hình quản lý dòng tiền ở Usilk City với sự tham gia giám sát của không chỉ của ngân hàng mà cả của khách hàng như vậy đã chính thức phá sản!

Trở lại câu chuyện bảo lãnh ngân hàng, giám đốc một công ty xây dựng khi trao đổi với phóng viên Năng lượng Mới đã bày tỏ lo ngại rằng, đây chẳng qua là sự chuyển dịch trách nhiệm từ chủ đầu tư sang ngân hàng, ngân hàng nhận tiền và đứng ra gánh trách nhiệm cho chủ đầu tư. Vấn đề đảm bảo lợi ích của khách hàng, nhà đầu tư xem ra sẽ khó thay đổi. Nếu ngân hàng chơi đẹp, chấp nhận bỏ tiền bồi thường, thậm chí là bỏ tiền mua lại dự án để triển khai tiếp thì không sao. Nhưng nếu ngân hàng cũng lại sắm vai một anh “Chí Phèo” nhưng cách mà các chủ đầu tư đã làm những năm trước thì cục diện cũng chẳng có gì thay đổi!

Nói vậy để thấy rằng, sự thành bại trong vấn đề bảo lãnh ngân hàng phụ thuộc vào chính sự minh bạch, trách nhiệm của nhà băng đứng ra bảo lãnh.