Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) vừa có văn bản kiến nghị giải pháp bảo vệ quyền lợi cho người đã mua condotel sau cú sốc vỡ cam kết lợi nhuận của Cocobay. Báo cáo này chỉ ra 5 nguyên nhân dẫn đến việc có nhiều chủ đầu tư condotel đưa ra "bẫy" lợi nhuận khủng khi chào bán loại hình bất động sản này.

Thứ nhất, cam kết lợi nhuận khủng kèm theo cam kết pháp lý hoàn chỉnh giúp cho chủ đầu tư thuyết phục người mua đồng ý xuống tiền. Cách làm này hỗ trợ doanh nghiệp đạt tiêu chí ba nhanh: bán nhanh, thu hồi vốn nhanh, chốt lời nhanh.

Thứ hai, khi các khách hàng mua condotel vì bánh vẽ lợi nhuận hấp dẫn, chủ đầu tư có thêm nguồn vốn bổ sung thay thế một phần vốn vay tín dụng và việc huy động tiền từ khách hàng dễ dàng hơn.

Thứ ba, một khi khách hàng đồng ý với điều khoản cam kết lợi nhuận (thường là có điều kiện đi kèm như giao chủ đầu tư quyền quản lý condotel), chủ đầu tư nắm trong tay quyền kinh doanh căn hộ condotel đã bán cho nhà đầu tư thứ cấp.

Lối vào dự án Cocobay Đà Nẵng. Ảnh: Empire Group

Thứ tư, việc bán hàng nhanh, huy động vốn nhanh có lợi hơn rất nhiều so với đi vay ngân hàng, mặc dù phải trả lợi nhuận cao cho nhà đầu tư thứ cấp. Trên thực tế, đa phần các doanh nghiệp bất động sản khi phát triển dự án thường không có đủ nguồn vốn 100% để thực hiện. Doanh nghiệp thường chỉ có 30-35% vốn tự có, chủ yếu đã nằm trong quỹ đất và một phần thủ tục pháp lý ban đầu, trong khi 65% dòng tiền còn lại phụ thuộc vào việc đi vay các tổ chức tín dụng và huy động từ khách hàng.

Thứ năm, khi áp dụng chiến thuật bán hàng này doanh nghiệp được nhà đầu tư thứ cấp cùng gánh chịu, chia sẻ rủi ro trong quá trình khai thác, kinh doanh về sau.

HoREA đánh giá, từ năm 2014 đến nay, nhiều chủ đầu tư dự án condotel đã thực hiện phương thức huy động vốn trái luật và không bị giám sát chặt. Bên cạnh cam kết đảm bảo cho khách hàng mua condotel sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ condotel và quyền sử dụng đất ổn định lâu dài (không hình thành đơn vị ở) trái với quy định của Luật Đất đai. Đây là thủ thuật và cũng là "miếng mồi" được các chủ đầu tư đưa ra chính là cam kết trả lợi nhuận rất cao, phổ biến từ 8-12% một năm, cá biệt lên đến 15% một năm, trong 8-12 năm.

Hiện Luật Kinh doanh Bất động sản lại có lỗ hổng là không quy định chặt chẽ các điều kiện bán condotel hình thành trong tương lai. Do đó, khách hàng - nhà đầu tư thứ cấp dòng sản phẩm này lại có thể bị nhiều rủi ro và thua thiệt. Đầu tiên là chủ đầu tư bán căn hộ condotel với giá bán rất cao, tương đương với giá bán căn hộ cao cấp tại TP HCM, nên gần như chủ đầu tư không bị rủi ro vì đã thu hồi ngay vốn đầu tư và thu được cả lợi nhuận. Rủi ro trong kinh doanh condotel về sau, chủ yếu thuộc về khách hàng.

Rủi ro tiếp theo là trong các hợp đồng mua bán căn hộ condotel, chủ đầu tư không đưa ra các giải pháp bảo đảm thực hiện đúng cam kết trả lợi nhuận, dẫn đến rủi ro thuộc về bên mua. Mặt khác, chủ đầu tư cũng không có thỏa thuận cụ thể nào về việc hỗ trợ nhà đầu tư thứ cấp kinh doanh căn hộ condotel sau khi hết hạn cam kết lợi nhuận (sau 8 - 12 năm) để nhà đầu tư thứ cấp yên tâm, vì mỗi khách hàng không thể tự mình kinh doanh căn hộ condotel trong khu du lịch.

HoREA kiến nghị các bộ ngành liên quan tiếp tục áp dụng chế độ sử dụng đất du lịch có thời hạn tối đa 50 năm (trường hợp đặc biệt không quá 70 năm), trong đó có đất du lịch dùng để phát triển condotel. Trên cơ sở đó, người mua sản phẩm condotel trong các dự án du lịch nghỉ dưỡng được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu condotel và quyền sử dụng đất có thời hạn (theo dự án).

Cách làm này tương tự như cấp sổ đỏ cho căn hộ thuộc dự án nhà ở thương mại. Khi hết hạn sử dụng đất thì được gia hạn nếu có nhu cầu theo quy định của pháp luật đất đai.

Mai Nguyễn (VnExpress)