Nghị định số 65/2013 quy định không chỉ xác định thu nhập từ việc chuyển nhượng BĐS hiện tại đang sở hữu mà kể cả chuyển nhượng những BĐS hình thành trong tương lai và cả khoản thu nhập từ việc uỷ quyền quản lý BĐS mà người được uỷ quyền có quyền chuyển nhượng BĐS hoặc có đủ quyền như người sở hữu BĐS theo quy định của pháp luật.

Thứ nhất: Về Thuế xuất từ chuyển nhượng Bất động sản: Nghị định 65 (tại Điều 22) nêu rõ có 2 phương pháp tính thuế đối với chuyển nhượng BĐS, đó là:

 Cách 1: Áp dụng thuế suất 25% trên thu nhập (thực lãi), được xác định theo phương pháp giá bán trừ (-) giá mua và chi phí chuyển nhượng BĐS;

Cách 2: Áp dụng thuế suất 2% trên giá bán trong trường hợp người nộp thuế không xác định hoặc không có hồ sơ để xác định giá vốn và chứng từ hợp pháp để xác định chi phí liên quan làm cơ sở xác định thu nhập tính thuế.

Theo quy định trên thì thực tế người nộp thuế có thể lựa chọn cách nộp thuế sao cho có lợi nhất. Nếu thấy tính theo cách 1 có lợi thì có thể tìm và tổng hợp các chứng từ chứng minh giá vốn để nộp cho cơ quan thuế. những trường hợp BĐS không có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng, không thuộc trường hợp đất do Nhà nước giao, hoặc do trúng đấu giá thì việc xác định giá vốn sẽ căn cứ vào chứng từ chứng minh thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước tại thời điểm được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng BĐS.

Nhưng phần lớn giá mua có thể đã từ rất lâu với mức thấp và bây giờ chuyển nhượng với giá cao hơn nhiều lần mà lại khó có thể chúng minh được các chi phí khác để trừ đi trong khoản thu nhập từ chuyển nhượng nên phần lớn người mua sẽ được áp mức thuế suất 2%.

Thứ hai: Về các trường hợp được miễn Thuế TNCN khi chuyển nhượng BĐS:  

Trường hợp 1: Miễn thuế đối với chuyển nhượng, thừa kế, quà tặng là BĐS giữa người thân thuộc:

  Tại khoản 1 và khoản 4, điều 4 của Nghị định số 65/2013 có quy định cụ thể việc miễn thuế TNCN đối với các trường hợp chuyển nhượng, thừa kế và quà tặng là BĐS giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị em ruột với nhau. Tương tự như quy định đối với các trường hợp tính thuế, đối với BĐS được chuyển nhượng, thừa kế, quà tặng/cho giữa những người thân thuộc được miễn thuế theo quy định này sẽ bao gồm cả việc chuyển nhượng nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh BĐS.

Trường hợp 2: Miễn thuế khi cá nhân có một nhà ở duy nhất hoặc có quyền sử dụng đất ở duy nhất tại Việt Nam:

Tại khoản 2 Điều 4 Nghị định số 65/2013 quy định cá nhân có một nhà ở duy nhất hoặc có quyền sử dụng đất ở duy nhất tại Việt Nam nay phải chuyển nhượng thì được miễn thuế TNCN nhưng phải kèm theo các điều kiện sau thì mới được miễn:

ĐK1. Tại thời điểm chuyển nhượng, cá nhân chỉ có quyền sở hữu, quyền sử dụng một nhà ở hoặc một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó);

ĐK2. Thời gian cá nhân có quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở, đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày;

ĐK3. Nhà ở, quyền sử dụng đất ở được chuyển nhượng toàn bộ;

Việc xác định quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở, đất ở duy nhất sẽ do cá nhân chịu trách nhiệm kê khai và tự chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác của việc kê khai căn cứ vào giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng  nhà ở, đất ở. Trường hợp cơ quan có thẩm quyền phát hiện kê khai sai thì sẽ không được miễn thuế và bị xử lý theo quy định của pháp luật.

Trên thực tế việc triển khai thu thuế thu nhập cá nhân tại một số địa phương lại có cách áp dụng khác nhau. Có nơi cho lựa chọn đóng thuế thu nhập 2% hoặc 25% nhưng có địa phương lại khong cho lựa chọn mà áp dụng phương pháp tính (giá bán -giá mua)*25%. Thực tế cũng có nhiều tranh cải về vấn đề này.

Ls. Lê Đình Dũng