Trả lời: 

Theo điều 90 k5 Luật Đất Đai thì: Người sử dụng đất trong khu công nghiệp phải sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và có các quyền, nghĩa vụ theo quy định của Luật này. Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp thì người nhận chuyển nhượng phải tiếp tục sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định.

- Trường hợp 1: Nếu DN FDI thuê đất trước ngày 1/7/2004 thì thời hạn sử dụng đất chỉ còn hơn 3 năm, doanh nghiệp FDI không được quyền cho thuê lại vì theo quy định tại điều 111 Luật Đất Đai 2009 : Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là năm năm thì có các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 110 của Luật này trong thời hạn đã trả tiền thuê đất; trường hợp có nhu cầu chuyển sang hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất thì phải nộp tiền sử dụng đất trừ đi tiền thuê đất đã trả và có các quyền, nghĩa vụ quy định tại Điều 110 của Luật này. Như vậy, thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm thì mới có quyền chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất.

- Trường hợp 2: DN FDI thuê đất sau ngày 1/7/2004 theo điều 120- Luật Đất Đai đã được sửa đổi bổ sung 2009: được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê, đất thuê lại và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất; thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất thuê, đất thuê lại và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam; góp vốn bằng quyền sử dụng đất thuê, đất thuê lại và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác liên doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài trong thời hạn thuê đất, thuê lại đất đối với trường hợp đã trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, thời gian thuê lại.

- Nghĩa vụ của người sử dụng đất theo điều 107- LĐĐ: 7. Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất hoặc khi hết thời hạn sử dụng đất. Như vậy, Nhà nước có thể thu hồi đất hoặc khi hết thời hạn sử dụng đất.

- Việc chuyển từ thuê đất sang giao đất: Theo N Đ 198/2004 Điều 9 Thu tiền sử dụng đất đối với đất khu công nghiệp.

1. Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để đầu tư xây dựng và kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp thì thu tiền sử dụng đất được quy định như sau:

a) Giao đất theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì thu tiền sử dụng đất theo quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 5 Nghị định này;

b) Giao đất theo hình thức đấu giá hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất thì thu tiền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều 5 Nghị định này;

NĐ 198/2004 Điều 4. Căn cứ tính thu tiền sử dụng đất. Căn cứ tính thu tiền sử dụng đất là diện tích đất, giá đất và thời hạn sử dụng đất. 1. Diện tích đất tính thu tiền sử dụng đất là diện tích đất được Nhà nước giao, được phép chuyển mục đích sử dụng, được chuyển từ hình thức thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 2. Giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất theo mục đích sử dụng đất được giao tại thời điểm giao đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi chung là Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành theo quy định của Chính phủ.

Như vậy, với trường hợp của bạn theo Luật đất đai và NĐ hướng dẫn được chuyển từ đất thuê sang giao đất căn cứ theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Theo diaoconline