Dư luận ồn ào về việc nhiều người dân mua nhà từ các dự án phát triển đô thị thì bị hủy “đặt cọc” hay mua được nhưng nhà không đảm bảo chất lượng. Phải chăng pháp luật có lỗ hổng, pháp trị không nghiêm minh, không có cơ quan kiểm tra hay giám sát hay có những vấn đề A, B, C... không thể làm rõ được?

Bài viết này chỉ đề cập đến một số tình huống điển hình nhằm giúp cho người mua bảo vệ được quyền lợi của mình và người bán (chủ dự án) cũng có được một số thông tin về rủi ro pháp lý và “danh tiếng” trong những tình huống nêu trên.

1. Tình huống người mua nhà từ các dự án phát triển đô thị bằng một hợp đồng “góp vốn” vào dự án

Loại hợp đồng này thường quy định người mua đồng ý góp vốn để phía chủ dự án thực hiện dự án. Sau khi hoàn thành dự án, chủ dự án sẽ trả lại cho người góp vốn bằng nhà. Nó thường có các quy định về trường hợp bất khả kháng...

Mặc dù rất phổ biến nhưng đây là loại hợp đồng không có giá trị pháp lý. Nếu phát sinh tranh chấp thì dễ bị toà tuyên huỷ hợp đồng vì vô hiệu. Trong trường hợp này, người mua được nhận lại tiền đã góp cho chủ dự án và tất nhiên là “nguyên vẹn” mà không có lãi. Như vậy, người mua sẽ bị thiệt.

Một số lý do mà loại hợp đồng này bị tuyên vô hiệu là:

(i) Trong các quy định pháp luật về kinh doanh ở Việt Nam thì không có hành vi góp vốn kinh doanh để mua nhà mà chỉ có các hành vi góp vốn theo hợp đồng hợp tác kinh doanh nhưng phải chịu thuế thu nhập doanh nghiệp, được hưởng lãi và chịu lỗ hoặc hành vi góp vốn, mua cổ phần tại doanh nghiệp.

(ii) Các quy định đất đai mới không cho phép chủ dự án được bán “sản phẩm của dự án khi mà chưa phát triển xong phần hạ tầng hoặc phần thô”. Mà phần lớn các chủ dự án thì thường eo hẹp về vốn, thường nhanh chóng bán sản phẩm ngay từ khi mới chỉ có những chuẩn thuận trên giấy tờ. Việc bán để lấy vốn phát triển dự án bất động sản sẽ bị coi là hành vi “cố ý làm trái” hoặc “lách luật”.

Trên thực tế, nhiều công ty kinh doanh bất động sản biết chắc rằng hợp đồng góp vốn không có giá trị pháp lý nhưng vẫn ký kết và thực hiện vì rủi ro thuộc về khách hàng. Họ sẵn sàng đơn phương chấm dứt hợp đồng nếu muốn. Giả sử toà án có xác định yếu tố lỗi trong việc giải quyết tranh chấp hợp đồng vô hiệu thì cũng khó có thể xác định lỗi hoàn toàn thuộc về họ.

2. Về tình huống người mua khó có thể khiếu kiện tại toà án về chất lượng công trình xây dựng

Vữa trần rơi, tường bị mốc, hố xí tắc hay cầu thang máy không hoạt động... đang là “chuyện thường ngày ở huyện tại các khu chung cư dù là giãn dân, cao cấp hay VIP. Hợp đồng góp vốn hay hợp đồng mua bán căn hộ do các chủ dự án đưa ra thường quy định chất lượng công trình xây dựng rất chung chung: “theo tiêu chuẩn Việt Nam hiện hành” hoặc “theo quy định pháp luật”.

Phần lớn khách hàng không có thói quen tìm hiểu hợp đồng trước khi ký kết. Nếu có cũng hầu như không biết tiêu chuẩn nào, quyết định nào áp dụng cho công trình của mình. Nhiều khi thấy ghi “tiêu chuẩn Việt Nam” thì tin tưởng ngay. Khách hàng không hề biết rằng, nếu khiếu kiện về chất lượng thì có hàng chục tiêu chuẩn và hàng trăm quy định cao thấp khác nhau. Còn chủ đầu tư, thể nào cũng tìm được trong mớ tiêu chuẩn đó có những “thứ” có thể đưa ra để khẳng định đó là “thứ” mà mình đã cam kết.

Mặc dù Bộ Xây dựng ban hành nhiều quy định về hợp đồng mẫu nhưng chưa bao giờ thấy thanh kiểm tra việc áp dụng của các công ty kinh doanh bất động sản, xem nó có bình đẳng, tôn trọng pháp luật, minh bạch về chất lượng hay không 

Để giảm thiểu “lỗ hổng” của pháp luật, tăng cường sự nghiêm minh của pháp trị và nhằm bảo vệ cho người sử dụng và sở hữu của các công trình xây dựng, Bộ Xây dựng đã ban hành nhiều quy định hướng dẫn về mẫu hợp đồng. Một số cơ quan nhà nước khác như các phòng công chứng, sở nhà đất... cũng ban hành nhiều mẫu hợp đồng liên quan trong lĩnh vực xây dựng và mua bán nhà. Nhưng do không lường hết được các tình huống có thể xảy ra trong tương lai nên các mẫu này còn nhiều điều thiếu sót. Nhiều quy định trong đó là sự sao chép nguyên văn quy định của pháp luật mà không hề tính đến yếu tố đặc thù của đối tượng hợp đồng là công trình xây dựng.

Một nguy hiểm lớn của việc ban hành các mẫu hợp đồng từ các cơ quan hành pháp đó là duy trì tư duy “hợp đồng là chỉ tiêu pháp lệnh” chứ không hoàn toàn dựa trên “sự đồng thuận của các bên tham gia giao kèo”. Điều này hoàn toàn trái với quy tắc của Bộ luật Dân sự Việt Nam về tôn trọng sự thoả thuận của các bên.

Điều đáng ngạc nhiên là mặc dù Bộ Xây dựng ban hành nhiều quy định về hợp đồng mẫu như vậy, nhưng chưa bao giờ thấy báo chí ghi nhận bộ hay cơ quan nhà nước khác có tiến hành thanh tra, kiểm tra về tình trạng áp dụng hợp đồng của các công ty kinh doanh bất động sản là có bình đẳng, tôn trọng pháp luật, minh bạch về chất lượng hay không. Hoạt động quản lý nhà nước trong lĩnh vực này cần phải phá vỡ được phương thức mua bán hiện nay trong lĩnh vực này là “xin – cho” của cơ chế cũ sang phương thức mua bán bình đẳng và công khai của cơ chế thị trường hiện nay.

Người dân cũng nên tự nhận thức để bảo vệ mình bằng việc phải có kiến thức về xác lập hợp đồng và kiến thức về “quyền của một bên giao kèo”. Người mua ngay từ khi nghiên cứu để xác lập hợp đồng phải tìm hiểu kỹ các quy định và mạnh dạn đưa ra quan điểm, điều kiện của mình.

Thông thường, nếu bên bán (chủ dự án) là đơn vị tôn trọng giao kèo và chắc chắn vào chất lượng công trình thì họ sẵn sàng giải đáp các thắc mắc hoặc sửa đổi hợp đồng cho phù hợp với nguyện vọng của hai bên... Họ sẽ mang lại sự yên tâm cho người mua trong thời gian sống trong công trình của họ. Ngược lại, nếu bên bán làm ăn theo kiểu “đánh quả”, họ sẽ không cam kết đi suốt cuộc đời với khách hàng. Khách hàng có mua được nhà thì cũng không thể yên tâm khi sống trong căn nhà đó.