Nên bắt đầu từ tiền nhàn rỗi

TT - Sáng 6-3 đã diễn ra hội thảo "Thị trường bất động sản (BĐS) và thị trường chứng khoán (TTCK) - cơ hội và thách thức", do tạp chí BĐS tổ chức. Nhiều chuyên gia cho rằng đầu tư vào BĐS và TTCK ít rủi ro nếu sử dụng tiền nhàn rỗi.

Thị trường nóng - lạnh do ngân hàng

Theo giáo sư - tiến sĩ Đặng Hùng Võ, vấn đề lớn nhất của TTCK và thị trường BĐS hiện nay là vốn. Đối với BĐS, sau khi các ngân hàng thắt chặt cho vay đầu tư, các dự án không triển khai được, nguồn cung bị giảm. Với tình huống này lẽ ra giá nhà đất phải nóng hơn nhưng ngược lại, thị trường có biểu hiện "lặng" đi. Ông đưa ra hai khả năng: một là nhà đầu tư hoang mang, hai là phần lớn nguồn vốn đầu tư vào BĐS là vốn vay từ ngân hàng.

Đi sâu vào phân tích, tiến sĩ Nguyễn Văn Thuận, trưởng khoa kế toán - tài chính ngân hàng,Trường đại học Mở TP.HCM, nói nguyên nhân xuất phát từ chỉ thị 03 của Ngân hàng Nhà nước về cầm cố cho vay chứng khoán. Ông nói khi hạn chế cho vay mua chứng khoán, các ngân hàng đã tăng dư nợ bằng cách cho vay BĐS. Chỉ trong thời gian ngắn, thị trường này được bơm nguồn vốn khá lớn, khiến giá BĐS nóng lên, mọi người đổ xô vào mua. Và khi thị trường lạnh ai cũng tranh thủ bán ra.

Giảm nhanh do nóng quá nhanh

Ông Đinh Thế Hiển, chuyên gia tài chính - đầu tư, cho rằng khi kinh tế tăng trưởng, TTCK và BĐS cùng phát triển. Với thị trường BĐS thì đó là nhu cầu về nhà xưởng, văn phòng cho thuê, nhà ở... tăng lên. Còn đối với TTCK là doanh nghiệp làm ăn hiệu quả dẫn đến thu hút nhà đầu tư mua cổ phiếu.

Tuy nhiên mối quan hệ cùng đồng hành trên đã tỏ ra không đúng trong thời gian qua. Cuối năm 2007, khi giá BĐS sốt đến chóng mặt thì chứng khoán cứ lình xình, rớt giá. Có ý kiến đổ thừa do BĐS phát triển quá nóng đã hút vốn của chứng khoán. Nhưng hiện nay dù BĐS đã hạ nhiệt, còn chứng khoán thì vẫn chưa được cải thiện. Hai thị trường này đang có dấu hiệu đồng hành với nhau, nhưng là đồng hành suy giảm. Do vậy theo ông Hiển, không thể đổ lỗi mà có nguyên nhân trong hai năm qua, hai thị trường này đã phát triển quá nhanh. Điều này tạo ra mặt bằng giá cao bất hợp lý khiến căng thẳng nguồn vốn, phải dựa nhiều vào vốn ngân hàng. Do vậy khi Chính phủ thắt chặt tiền tệ để chống lạm phát và phòng ngừa rủi ro thì tác động ngay đến cả hai thị trường.

Chuyên gia này cảnh báo nếu không có sự phối hợp giữa TTCK và thị trường BĐS mà chỉ chạy theo đầu cơ "lướt sóng", tìm kiếm siêu lợi nhuận trước mắt sẽ xảy ra tình trạng mất ổn định.

Đầu tư phải bằng tiền nhàn rỗi

Tiến sĩ Nguyễn Văn Thuận cho rằng trong tình hình lãi suất tăng cao, gửi tiết kiệm đang hút vốn từ chứng khoán và BĐS do rủi ro ít, sinh lời cao. Cũng theo ông Thuận, chỉ số VN-Index hiện nay là quá thấp, đây là thời cơ cho các nhà đầu tư mua vào, trên cơ sở lựa chọn cổ phiếu phù hợp và cần xác định một chiến lược đầu tư dài hạn và tiền đầu tư phải là vốn nhàn rỗi.

Đối với BĐS, tiến sĩ Nguyễn Văn Thuận cũng cho rằng để thị trường phát triển bền vững nên tránh những cơn nóng - lạnh thất thường như thời gian qua. Mặt khác cần thiết lập các sàn giao dịch để cung cầu thật sự gặp nhau, công khai minh bạch thông tin để giúp nhà đầu tư hiểu rõ về sản phẩm mà họ đang mua...

Với các doanh nghiệp kinh doanh BĐS, ông gợi ý nên tìm nguồn vốn khác ngoài kênh vay vốn từ các ngân hàng thương mại. Có thể tham khảo mô hình phát hành trái phiếu kèm theo quyền mua BĐS như một số doanh nghiệp đã thực hiện thành công. Khi đó sẽ lợi cả đôi đường: doanh nghiệp vừa huy động được lượng vốn lớn làm dự án với giá cả phải chăng, vừa tiêu thụ được sản phẩm nên hạn chế rủi ro trong đầu tư, đáp ứng nhu cầu của khách hàng... Ông cũng cho rằng chủ đầu tư phải cân nhắc mức lãi suất và thời hạn phát hành trái phiếu theo tiến độ của dự án. Bên cạnh là xác định giá cả và quyền mua BĐS sao cho hợp lý với từng giai đoạn của dự án, phù hợp với môi trường tài chính hiện tại và trong suốt quá trình thực hiện dự án.

Về lâu dài, chuyên gia Đinh Thế Hiển cho rằng các cơ quan quản lý nên nhìn ra mối quan hệ giữa TTCK và thị trường BĐS để có chính sách điều chỉnh phù hợp, khi cả hai thị trường cùng phát triển đồng hành sẽ góp phần giúp nền kinh tế tăng trưởng vững chắc.