Theo CafeLand

Trong loạt bài này chúng tôi sẽ giới thiệu những khái niệm cơ bản nhất về thị trường bất động sản, kèm theo những câu chuyện thực tế và so sánh. Hy vọng là qua loạt bài này, chúng tôi sẽ cung cấp một cái nhìn đa chiều về đất đai và các quy định liên quan. Trong phần đầu tiên chúng ta sẽ tìm hiểu về vấn đề các quyền trong lĩnh vực BĐS. Đây là một vấn đề quan trọng vì liên quan trực tiếp đến quyền lợi của tất cả chúng ta.

Khi nói đến quyền tài sản, chúng ta nói đến các quyền căn bản sau:

      -   Quyền sở hữu (hay quyền chiếm hữu).

      -   Quyền sử dụng.

      -   Quyền định đoạt: bao gồm quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản.



Đối với BĐS là tài sản đặc biệt, các quyền trên tại Việt Nam được quy định rõ như sau:

      -   Quyền sở hữu: Nhà nước không công nhận quyền tư hữu đối với đất đai. Điều 17, 18 Hiến pháp quy định rõ đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do nhà nước đại diện quản lý. Điều này được thể hiện rõ ràng hơn thông qua Điều 5 Luật Đất đai năm 2003.

      -   Nhà nước công nhận và bảo vệ quyền sử dụng và quyền định đoạt của người dân đối với bất động sản. Quyền này được công nhận thông qua giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ trắng, sổ đỏ, sổ hồng trước kia).

Nhà nước quản lý việc sử dụng đất thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cả nước. Những quy định về vai trò của nhà nước trong quản lý đất đai được quy định tại Điều 6 – 7 Luật Đất đai 2003. Nhà nước bảo đảm quyền lợi của người dân đối với tài sản là đất đai bằng cách: cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không công nhận việc đòi lại đất đã được giao theo quy định của nhà nước cho người khác sử dụng và cam kết hỗ trợ người dân phát triển kinh tế thông qua những quyết định liên quan đến quản lý đất đai. Điều này được quy định rõ tại Điều 10 Luật Đất Đai 2003.

Những tranh cãi

Khái niệm toàn dân sở hữu đất đai chỉ có ở nước ta và một số nước CNXH. Khái niệm này ở nước ta cũng chỉ xuất hiện từ sau Hiến pháp năm 1980. Trước đó, Hiến pháp năm 1959 vẫn quy định rõ tại Điều 14: “Nhà nước chiếu theo pháp luật bảo hộ quyền sở hữu về ruộng đất và các tư liệu sản xuất khác của nông dân” – tức là vẫn công nhận quyền tư hữu.

Hiện nay, ở nước ta toàn bộ những giao dịch bất động sản đều là giao dịch quyền sử dụng dựa trên quyền định đoạt đối với tài sản là bất động sản chứ không phải là giao dịch quyền sở hữu như những tài sản khác. Và hoạt động giao dịch này cũng chỉ mới được công nhận từ năm 1993 sau khi Luật Đất đai ra đời.

Một trong những vấn đề gây tranh cãi nhất liên quan đến các quyền đối với bất động sản là việc phân định rõ ràng “chủ sở hữu” và “người đại diện”.  Theo những quy định của nước ta, Nhà nước chỉ đóng vai trò “người đại diện” cho toàn dân để quản lý đất đai chứ không có quyền sở hữu đối với đất đai. Như vậy, Nhà nước khi ban hành kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất hay khi thu hồi đất thì phải tham khảo ý kiến người dân (vì toàn dân mới là chủ sở hữu). Tuy nhiên, một điểm đáng chú ý là hiện tại chưa có một quy định nào chỉ ra rõ ràng nếu như số % người dân không đồng ý đến mức nào thì phải hủy bỏ không thông qua quyết định thu hồi, kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất. Trích Công văn số 86/BXD-KTQH về việc hướng dẫn lấy ý kiến của cá nhân và cộng đồng dân cư về quy hoạch đô thị:

"Luật không quy định tỷ lệ % ý kiến đồng ý để làm cơ sở quyết định phê duyệt. Tuy nhiên, cấp có thẩm quyền phê duyệt      có trách nhiệm xem xét, cân nhắc các ý kiến, tỷ lệ đồng thuận và báo cáo tổng hợp giải trình, tiếp thu của cơ quan chức năng để quyết định phê duyệt nhiệm vụ và đồ án trên cơ sở đảm bảo các nguyên tắc và yêu cầu đối với quy hoạch đô thị quy định tại Điều 5, 6 của Luật Quy hoạch đô thị ; đảm bảo tính khả thi, hài hoà giữa lợi ích của nhà nước và cộng đồng."

Chính vì vậy, tại đợt đóng góp ý kiến cho dự thảo Luật Đất đai mới vừa rồi đã có nhiều ý kiến kiến nghị xung quanh vấn đề này nhưng đến nay, chủ trương vẫn là giữ nguyên sở hữu toàn dân. Lý giải về việc này, ông Nguyễn Mạnh Hiển (Chủ tịch UBND tỉnh Hải Dương) cho rằng “Quy định đất đai sở hữu toàn dân nhằm bảo đảm cho Nhà nước chủ động trong khai thác, sử dụng tài nguyên đất đai phục vụ các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, an ninh, quốc phòng, ngoài ra còn để phục vụ yêu cầu công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.

Tuy nhiên, vấn đề này gặp sự phản đối của nhiều chuyên gia về luật lẫn người dân vì nó đẻ ra nhiều hệ lụy khác. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân đã bị các cơ quan chức năng thu hồi đất một cách vô tội vạ, đền bù giá rẻ, gây thiệt hại cho người nông dân đang có đất. Một thực tế hiển nhiên là phần lớn quốc gia trên thế giới không cần “đất đai thuộc sở hữu toàn dân” vẫn có tốc độ tăng trưởng kinh tế cao và giàu có. Như vậy, lý luận như ông Hiển và nhiều người khác liệu có thuyết phục?

Nguyên Khôi

Xem thêm tại: mua bán nhà đất cần thơ