Giá căn hộ bị đẩy lên nhiều lần so với giá trị thật

Cụm từ "chung cư cao cấp", "căn hộ cao cấp" xuất hiện ngày càng nhiều gắn với những tòa nhà cao tầng có thang máy mà ở đó khách hàng muốn sở hữu phải trả mức giá rất... cao cấp.

Nhưng những phiền muộn của khách hàng liên quan đến chất lượng tỷ lệ nghịch với những căn hộ được gắn mác cao cấp ngày càng nhiều, thậm chí có vụ phải đưa nhau ra tòa khiến người dân bắt đầu lo ngại và đặt câu hỏi "thế nào gọi là cao cấp?", "căn hộ cao cấp" có cao cấp thật?

Loạn chung cư cao cấp

Anh Hưng vỗ nhẹ nhẹ lên tường nhà, từng mảng vôi cát, sơn tường rơi ra để chứng minh với tôi rằng: "Giá cao không có nghĩa mua được căn hộ cao cấp". Anh Hưng đã mua căn hộ này tại 101 Láng Hạ (Đống Đa, Hà Nội) với giá gần 10 triệu/m2, một mức giá rất cao vào thời điểm cách đây 2 năm. Nhưng trước khi có thể sử dụng căn hộ "cao cấp" của mình làm văn phòng làm việc như hiện nay, anh Hưng phải chi hơn 100 triệu đồng để thay toàn bộ các thiết bị trong nhà, từ đèn chiếu sáng đến thiết bị vệ sinh, thậm chí cả tay nắm cửa. Trong quá trình sử dụng, anh luôn phải đối mặt với tình trạng tắc, vỡ ống nước, nền nhà nứt vỡ; "còn việc sơn tường bong tróc, nham nhở là chuyện thường ngày" - anh Hưng nói.

Một chung cư khác ngay trong trung tâm thành phố, xen kẽ giữa vô số nhà cao, thấp lố nhố; thiết kế, trang trí nội thất vào loại trung bình, không có không gian xanh cũng như các tiện ích ở khác cũng được chủ đầu tư gắn mác "cao cấp" và bán với giá 1.600 USD/m2  và nghe đâu họ còn đang "dọa" tăng lên 1.800 USD/m2 do "nhu cầu lớn quá". Dường như đang trở thành phong trào, các chủ đầu tư cứ hễ xây chung cư là phải "cao cấp", hàng loạt dự án chuẩn bị làm của Hà Nội cũng đang được thiết kế kiểu "cao cấp" như Đông Nam đường Trần Duy Hưng, tổ hợp Trung tâm thương mại, cao ốc văn phòng và nhà ở Cầu Giấy... đều được tính toán ở mức giá 1.300 - 1.600 USD/m2.

GS.TS Nguyễn Trường Tiến, Phó tổng giám đốc Tổng công ty Xây dựng Hà Nội, người có nhiều năm nghiên cứu về kết cấu và đặc biệt tâm huyết trong lĩnh vực nhà ở nhận xét: "Tôi đã vào những căn hộ có giá bán 1.300 - 3.000 USD/m2, điều dễ dàng nhận thấy, chủ đầu tư đã "ăn" quá nhiều".

Hãy là khách hàng thông minh

Theo TS Tiến, chất lượng của một ngôi nhà không chỉ đơn thuần là sự bền vững của kết cấu mà cơ bản nó phải được tạo nên bởi sự tiện ích, cảm giác thoải mái, an toàn và sự hài lòng mang lại cho người sử dụng. Nhưng đa phần các khu chung cư hiện nay, ngoài một vài khu được thiết kế bởi kiến trúc sư nước ngoài, đều ở trong tình trạng bất hợp lý cả về quy hoạch và thiết kế. 

"Nổi bật nhất là thiếu cây xanh, cả một khu được gọi là đô thị mới cao cấp như Trung Hòa - Nhân Chính mà rất ít cây xanh, bãi xe cũng khiêm tốn, hệ thống cứu hỏa thì kém" - ông Tiến bức xúc. Một kiến trúc sư có uy tín kể với tôi rằng, khi ông đến khu căn hộ cao cấp 18 tầng Botanic, 321 Nguyễn Thượng Hiền (Q.Phú Nhuận, TP.HCM), ông đã rất "choáng" vì sự hiện đại của cả tòa nhà cũng như từng căn hộ. "Nó quả là cao cấp nhưng tôi nói với người phụ trách ở đó rằng, nó chỉ là một ngôi nhà đẹp đơn lẻ trong một khu dân cư rất lộn xộn", ông này nói.

Khi được hỏi về vấn đề này, TS kiến trúc sư Nguyễn Đình Toàn, Viện trưởng Viện Nghiên cứu kiến trúc (Bộ Xây dựng) bày tỏ quan điểm: "Pháp luật hiện hành không có sự phân chia cấp độ nhà cao cấp hay trung bình; cũng chưa có tiêu chuẩn cho các loại nhà nên có sự lộn xộn là dễ hiểu. Theo tôi, với nhà chung cư chúng ta cũng nên làm giống như gắn sao cho khách sạn, tức là cơ quan quản lý - theo tôi nên là Cục Quản lý nhà - phải đặt ra các tiêu chuẩn để chủ đầu tư căn cứ vào đó xác định cấp loại nhà của họ, người sử dụng cũng không lẫn lộn". 

Ông Toàn khuyến cáo: "Trong khi chưa có tiêu chuẩn đó thì hãy làm một khách hàng thông minh bằng cách thông qua các đơn vị tư vấn có uy tín nhằm xác định chính sách chất lượng căn hộ để chỉ phải trả một mức giá hợp lý cho một căn hộ sống phù hợp". Ông Toàn cho biết: "Một kiến trúc sư bình thường cũng có thể xác định được ngay lập tức tính tiện ích của một căn hộ và giá thành của nó để đưa ra tư vấn chính xác cho khách hàng rằng, căn hộ đó có phù hợp hay không và mức giá như vậy đã hợp lý chưa". "Nhưng đáng tiếc, hình như rất ít khách hàng làm việc này trước khi quyết định mua một căn hộ nào đó, kể cả với những căn hộ có giá tới chục tỉ đồng", ông Toàn tiếc rẻ.

TS Nguyễn Trường Tiến khẳng định rằng, với công nghệ và giá thành đầu vào hiện nay, giá xây lắp các căn hộ chung cư (loại trung bình) tại các đô thị lớn ở mức 4-5 triệu đồng/m2. "Nếu hoàn thiện nội thất loại xịn nhất cũng chỉ gấp 2 lần số đó, tức khoảng 8-10 triệu đồng/m2", ông Tiến quả quyết.