Thủ tục xin giấy phép xây dựng?

Tôi đang sở hữu 1 mảnh đất thổ cư 50m2 và 15m2 nằm ngoài diện tích trong sổ đỏ. 15m2 này là do gia đình tôi và gia đình bên cạnh tự đổi cho nhau để cho mảnh đất được vuông vắn. Nay tôi muốn xây dựng căn nhà 3 tầng trên mảnh đất 65m2 (gồm 50m2 trong sổ đỏ tôi đang đứng tên và 15m2 do đổi với gia đình nhà bên) có được không? Nếu được thì thủ tục như thế nào? Nếu không xây dựng được nhà 3 tầng, thì xây nhà cấp 4 trên diện tích 65m2 đó có được không? Mong nhận được tư vấn!