Đang sống ở nước ngoài muốn bán nhà ở Việt Nam phải chịu thuế gì?

Kính gửi Cafe Luật

Tôi có việc mong muốn được Luật sư giải đáp:

Dì dượng tôi có căn nhà tại quận Tân Bình, nhưng đã đi định cư Mỹ và chuyển ủy quyền nhà cho em gái tôi. Nay em gái tôi lại sắp đi nước ngoài nên dự định chuyển lại cho tôi. Ủy quyền của em tôi là 10 năm sẽ hết hạn năm 2017.

Nhưng cũng nói thêm là khi công chứng ủy quyền là giấy tờ nhà cũ chỉ 1 mình dượng tôi đứng tên. Nay giấy tờ nhà mới là có tên của Dì tôi nữa. Do đó, công chứng tư vấn là phải nhờ người nào đó thay mặt dượng hủy ủy quyền cũ và cả hai người là Dì và Dượng lại ủy quyền tiếp cho tôi.

Dì dượng tôi nay cần tiền nên muốn chuyển cho tôi căn nhà này. Vậy nếu tôi nhận mua căn nhà này thì Dì dượng tôi phải đóng những loại thuế gì và bản thân tôi cũng vậy. Rất mong nhận được sự tư vấn của Luật sư. Căn nhà trị giá khoảng 2 tỷ thì khoản thuế các loại là bao nhiêu?

Vì dì dượng tôi đã định cư nên không biết sẽ tính thuế thế nào. Và đây cũng là căn nhà duy nhất của Dì dượng và bản thân tôi cũng chưa có nhà.

Luật sư Phạm Thị Bích Hảo, Công ty luật TNHH Đức An, Thanh Xuân, Hà Nội trả lời:

Khoản 1 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định: “1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này”.

Như vậy, người được quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất là người sử dụng đất hợp pháp căn cứ vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong trường hợp nêu trên, Dì và dượng của bạn đứng tên sở hữu căn nhà, do đó dì và dượng của bạn là người có quyền chuyển nhượng, tặng cho đối với nhà đất. Em của bạn là người được ủy quyền quản lý ngôi nhà chỉ được phép thực hiện những công việc trong phạm vi ủy quyền.

Về nghĩa vụ tài chính khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên phải nộp lệ phí công chứng HĐ chuyển nhượng tại phòng công chứng đồng thời phải nộp các nghĩa vụ tài chính như sau:

- Lệ phí trước bạ: 0.5% (thông thường do bên nhận chuyển nhượng đóng). Căn cứ tính lệ phí trước bạ là giá tính lệ phí trước bạ là giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành (Căn cứ Điều 6, Điều 7 Nghị định 45/2011/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung bằng Nghị định 23/2013/NĐ-CP).

- Thuế thu nhập cá nhân: 2% (Thông thường do bên chuyển nhượng, có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản đóng).

Hai bên cũng có thể thỏa thuận để 1 trong hai bên đóng Thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ.

Vấn đề nêu trên được hướng dẫn cụ thể tại Điểm b Khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC:

“b) Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

b.1) Cá nhân chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở được miễn thuế theo hướng dẫn tại điểm b, khoản 1, Điều này phải đồng thời đáp ứng các điều kiện sau:

b.1.1) Chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó) tại thời điểm chuyển nhượng, cụ thể như sau:

b.1.1.1) Việc xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở căn cứ vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. b.1.1.2) Trường hợp chuyển nhượng nhà ở có chung quyền sở hữu, đất ở có chung quyền sử dụng thì chỉ cá nhân chưa có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở nơi khác được miễn thuế; cá nhân có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở còn có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở khác không được miễn thuế.

b.1.1.3) Trường hợp vợ chồng có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở và cũng là duy nhất của chung vợ chồng nhưng vợ hoặc chồng còn có nhà ở, đất ở riêng, khi chuyển nhượng nhà ở, đất ở của chung vợ chồng thì vợ hoặc chồng chưa có nhà ở, đất ở riêng được miễn thuế; chồng hoặc vợ có nhà ở, đất ở riêng không được miễn thuế.

b.1.2) Có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày.

Thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở là ngày cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

b.1.3) Chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, đất ở.

Trường hợp cá nhân có quyền hoặc chung quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất ở duy nhất nhưng chuyển nhượng một phần thì không được miễn thuế cho phần chuyển nhượng đó.

b.2) Nhà ở, đất ở duy nhất được miễn thuế do cá nhân chuyển nhượng bất động sản tự khai và chịu trách nhiệm. Nếu phát hiện không đúng sẽ bị xử lý truy thu thuế và phạt về hành vi vi phạm pháp luật thuế theo quy định của pháp luật về quản lý thuế. b.3) Trường hợp chuyển nhượng nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai không thuộc diện được miễn thuế thu nhập cá nhân theo hướng dẫn tại điểm b, khoản 1, Điều này.”

Theo diaoconline