Có nên mua nhà nằm trong khu quy hoạch sử dụng đất không?

Tôi muốn mua căn nhà 27.7 m2 trong hẻm thuộc quận 6, trên sổ hồng được cấp 2013 có ghi thông tin rằng: Vị trí nhà, đất thuộc khu quy hoạch khu dân cư Phú Lâm P13-14 theo quyết định số 2536/KTST-QH ngày 02/06/1994 của Kiến trúc sư Trưởng Thành Phố, khi nhà nước thực hiện quy hoạch, chủ sở hữu nhà ở, chủ sử dụng đất ở phải chấp hành theo quy định. Thời gian từ khi có quyết định đến nay đã 20 năm rồi. Cho tôi xin hỏi với các thông tin như thế tôi có nên mua căn nhà này không?

Luật sư Phạm Thị Bích Hảo, Công ty luật TNHH Đức An, Thanh Xuân, Hà Nội trả lời:

Điều 49 Khoản 3 Luật Đất đai 2013 quy định: “2. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.

3. Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất. Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền theo quy định tại khoản 2 Điều này.”

Như vậy, theo quy định của Luật Đất Đai 2013, thời hạn thực hiện quy hoạch sử dụng đất là sau 3 năm. Sau thời hạn này, nếu quy hoạch không thực hiện thì cơ quan nhà nước ra quyết định thu hồi đất hoặc công bố việc điều chỉnh. Khi Nhà nước chưa có quyết định thu hồi thì người sử dụng đất được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất, trong đó có quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo đó:

- Nếu quy hoạch sử dụng đất nêu trên đã được điều chỉnh và vẫn đang trong thời gian thực hiện thì bạn cần thu thập thông tin để xác nhận rằng nhà đất nêu trên chưa có quyết định thu hồi. Bạn chỉ có thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà khi chưa có quyết định thu hồi.

- Nếu không có quyết định về việc điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền của người sử dụng đất và bạn có hoàn toàn đủ điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và xin cấp giấy chứng nhận.

Bạn có thể yêu cầu Văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường cung cấp theo quy định tại Điều 5 Khoản 1 Điểm a Nghị định 43/2014/NĐ-CP: “Văn phòng đăng ký đất đai có chức năng thực hiện đăng ký đất đai và tài sản khác gắn liền với đất; xây dựng, quản lý, cập nhật, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai; thống kê, kiểm kê đất đai; cung cấp thông tin đất đai theo quy định cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu.

Theo diaoconline