Thị trường bất động sản Việt Nam: Tiếp tục tăng "nóng" hay xuất hiện bong bóng?

Phân khúc căn hộ có một số bước chuyển mới, thị trường BĐS du lịch tăng trưởng nhanh...cung cầu bất động sản tăng cao kỷ lục dẫn đến nhiều mối lo ngại bong bóng quay lại. Tuy nhiên, theo chuyên gia của Jones Lang Lasalle (JLL), thị trường sẽ tăng trưởng ổn định và bền vững ít nhất trong 2 năm tới.

Thị trường bất động sản Việt Nam bắt đầu cải thiện rõ nét từ năm 2014 cho đến nửa đầu năm 2016 với những kết quả tích cực trong các phân khúc thị trường.

Một số thay đổi tích cực về pháp lý liên quan đến hoạt động mua bán sáp nhập, chính sách mở cửa cho người nước ngoài mua và sở hữu nhà ở đã thu hút được nhiều chủ đầu tư và nhà phát triển nước ngoài tham gia thị trường Việt Nam.

Theo số liệu của JLL Việt Nam, lượng căn hộ tung ra và tiêu thụ trên thị trường 6 tháng 2016 có một số bước chuyển mới đáng chú ý.

Giá chung cư tăng 5-10%

Nguồn cung trong quý 2 có sự sụt giảm nhẹ so với quý 1 nhưng vẫn rất cao so với những năm trước. Cụ thể, trong quý 2 toàn thị trường có khoảng 9.000 căn hộ mới mở bán, giảm 8,5% so với quý trước và có khoảng 7.800 căn hộ tiêu thụ trong quý, giảm tương ứng 13% so với quý trước.

Trong quý này, phân khúc căn hộ cao cấp có mức giá trung bình trên 2.500 USD/m 2 chiếm đến 24% tổng nguồn cung, trong khi con số nhiều quý trước là dưới 10%. Lý do là có sự tham gia tích cực mạnh mẽ từ hoạt động bán hàng của hai dự án quy mô lớn của tập đoàn Vingroup, đó là Vinhome Central Park và Vinhome Golden River (Vinhome Bason).

Một thay đổi khác là căn hộ có diện tích lớn đang trở lại như thời kỳ 3-4 năm trước, vài năm gần đây có rất nhiều dự án cung cấp các căn hộ loại 2 phòng ngủ 60m2 , nhưng trong quý 2 diện tích nhỏ nhất cho loại căn hộ 2 phòng ngủ là khoảng 70m2 .

Theo lý giải của JLL, thời kỳ trước có nhiều căn hộ diện tích nhỏ do chủ dự án điều chỉnh để tạo tính thanh khoản cho thị trường. Nay thị trường hồi phục, nhu cầu căn hộ lớn lại tăng lên, đặc biệt khi có thêm đối tượng người mua nhà nước ngoài.

Giá bán căn hộ tiếp tục xu hướng tăng theo như mong đợi. Rất nhiều dự án chào tăng giá từ 5-10% khi mở bán giai đoạn mới sau kết quả thành công của đợt bán trước đó. Phần lớn dự án có tiến độ xây dựng đến phần thân, sắp vào giai đoạn hoàn thiện có giá tăng đáng kể.

"Tất nhiên không phải tất cả dự án đều tăng giá và có hoạt động bán hàng tốt như nhau. Có nhiều dự án cũng không được nhiều nhà đầu tư quan tâm do hoạt động quảng cáo tiếp thị không tốt, chủ đầu tư không uy tín, tiến độ xây dựng chậm trễ và không có sự hỗ trợ tài chính từ ngân hàng…", ông Stephen Wyatt, Tổng Giám đốc JLL Việt Nam, nói.

Theo nghiên cứu của công ty này, có thể nói thị trường bất động sản Việt Nam đang phát triển nhanh hơn trước đây. Các thành phần tham gia thị trường bao gồm nhà đầu tư, nhà phát triển dự án, ngân hàng và các cơ quan quản lý nhà nước đều tỉnh táo và thận trọng hơn trong mỗi hành động và vai trò của mình. Không riêng gì phân khúc căn hộ chung cư, các dự án biệt thự hay đất nền cũng đều ghi nhận hoạt động kinh doanh bán hàng sôi nổi và giá có xu hướng tăng hầu hết các phân khúc.

Không lo ngại bong bóng ít nhất 2 năm nữa

Ngoài phân khúc nhà ở, thị trường bất động sản thương mại, gồm văn phòng cho thuê hay bất động sản công nghiệp đều thể hiện nhiều tích cực. Trong quý 2, giá thuê văn phòng đều ghi nhận tăng và tỷ lệ diện tích trống toàn thị trường chỉ khoảng 5%, mức đáng chú ý của thị trường từ thời kỳ năm 2007-2008.

Bất động sản công nghiệp cũng ghi nhận giá thuê tăng đáng kể tại nhiều khu công nghiệp và yêu cầu tìm thuê diện tích kho bãi đều tăng lên từ nhiều công ty đến từ các nước trong khu vực, đặc biệt là Nhật Bản.

Không riêng gì tại TP.HCM, thị trường bất động sản đã phát triển rộng khắp Việt Nam, cụ thể là tại các thành phố du lịch với bất động sản nghỉ dưỡng như Đà Nẵng, Phú Quốc và Nha Trang đang thu hút rất nhiều sự quan tâm từ các nhà đầu tư.

Nhìn chung thì bất động sản nghỉ dưỡng tại thị trường Việt Nam vẫn còn non trẻ so với các quốc gia khác trong khu vực, vì vậy các nhà đầu tư, khách mua nhà có thể thấy được tiềm năng phát triển mạnh trong tương lai. Chính vì vậy, nhiều dự án lần lượt được giới thiệu tung ra thị trường với lượng tiêu thụ khá tốt trong thời gian gần đây.

"Cũng có những lo ngại về tình trạng bong bóng bất động sản sẽ xảy ra như thời gian trước sau khi chứng kiến sự phát triển liên tục với lượng cung và cầu căn hộ tăng kỷ lục vài quý gần đây. Tuy nhiên, tôi cho rằng với bài học lịch sử trong quá trình phát triển bất động sản Việt Nam, các bên tham gia thị trường đã có kinh nghiệm và trưởng thành hơn trong mỗi vai trò của mình", ông Wyatt cho biết thêm.

Do đó, vị chuyên gia này cho rằng thị trường bất động sản Việt Nam sẽ tăng trưởng một cách “nề nếp” và “bền vững” hơn trong vòng 2 năm tới mặc dù không tránh khỏi những thách thức thị trường với môi trường pháp lý còn thiếu nhất quán như Việt Nam và kinh tế toàn cầu dự báo sẽ có nhiều tác động cả tích cực lẫn tiêu cực trong thời gian tới.

Thêm nữa, lượng người mua nhà với mục đích để ở đã cải thiện hơn trước do nhu cầu của các thế hệ gia đình trẻ có một mái nhà riêng đang tăng lên rất nhanh, xu hướng gia đình đa thế hệ đang dần giảm xuống và thói quen/ quan niệm của người Việt Nam cũng dần dần chuyển từ nhà gắn liền đất/ nhà phố sang căn hộ chung cư.

Ngoài ra, Việt Nam cũng đang là quốc gia thu hút lượng người nước ngoài sinh sống cũng khá đông do nhiều công ty đa quốc gia thành lập tại Việt Nam cũng như việc kết hôn giữa người ngoại quốc với người trong nước cũng đang tăng lên đáng kể. Mặt khác, việc sở hữu nhiều tài sản bất động sản là một sở thích lâu đời khó thay đổi của rất nhiều người Việt Nam có nhiều tiền nhàn rỗi.

Với hy vọng tiếp tục nhận được sự hỗ trợ tài chính từ các ngân hàng thương mại và sự cải cách về mặt pháp lý liên quan đến môi trường đầu tư trong nước, thị trường bất động sản Việt Nam dự báo sẽ tiếp tục tăng trưởng trong thời gian vài năm tới.

Nguyên Minh

Theo Trí thức trẻ